Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельная жизнь в своей квартире: как получают жилье московские сироты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В настоящее время в Российской Федерации вопросы обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее — дети-сироты и лица из их числа), находят закрепление в федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, подзаконных нормативных актах, актах органов местного самоуправления.
Библиографический список
- Карибян С.О. Правовые проблемы обеспечения жильем детей-сирот // Вопросы ювенальной юстиции. 2014. N 1.
- Лазаренкова О.Г. Новеллы законодательства об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот: шаг вперед, два шага назад // Российская юстиция. 2014. N 12.
- Неганова Е. Жилищные права детей-сирот под контролем государства // ЭЖ-Юрист. 2015. N 23.
- Огурцова М.Л. Плата за принадлежащее детям-сиротам жилое помещение и коммунальные услуги // Адвокат. 2014. N 6.
- Тарасова А. Новая модель жилищного обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа // Административное право. 2013. N 2.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.
В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. N 34. 17.02.2006).
Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36).
Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).
Особый порядок обеспечения жилищем детей, оставшихся без попечения родителей
Предоставление жилья детям-сиротам и лицам, оставшимся без родительского попечения, осуществляется по определенному и специфическому порядку, который утвержден жилищным законодательством РФ. В частности, этот процесс регулируется ст. 98.1 ЖК РФ.
Данная норма права гласит о том, что обеспечение жилыми помещениями распространяется не только на несовершеннолетних граждан, но и на лиц, достигших дееспособного возраста, но причисляемых раньше к отдельной категории субъектов правоотношений, которым принадлежит право получения жилплощади из специализированного фонда.
В этой ситуации вступает в законное действие ФЗ под № 159-ФЗ, фиксирующий собой дополнительные гарантии для детей-сирот, которые достигли 18-летнего возраста и покинули территорию образовательных, социальных учреждений, закончили государственную службу в рядах российской армии и пр.
Таким образом, обеспечение жилыми помещениями происходит на основании закона № 159-ФЗ, а также с учетом требований, прописанных в ФЗ под № 15-ФЗ. В частности, для получения жилого помещения необходимо официальное заключение договора специализированного найма между сиротой или ребенком, оставшимся без попечения, и собственником жилья (государством или же органом МСУ).
Условия предоставления жилья детям-сиротам?
Право на получение бесплатного жилья детьми-сиротами возникает в следующих случаях:
- если у ребенка не имеется жилого помещения по договору социального найма (он не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо в собственности;
- если у ребенка имеется жилое помещение по договору социального найма (он является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма) либо в собственности, но его проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признано невозможным;
- проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, если в таком жилом помещении вместе с ребенком проживают лица, лишенные родительских прав в отношении этих детей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения (п. 3 ст. 72 ЖК РФ)
- лица, страдающие тяжелой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно (п.1 ст. 51 ЖК РФ);
- кроме того, проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях может быть признано невозможным в следующих случаях:
Подробнее
Если совместное проживание детей и граждан, лишенных родительских прав, признано судом невозможным, такие граждане по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом субъекта РФ (п.2 ст. 91 ЖК РФ).
- жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в установленном порядке (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»);
- общая площадь жилого помещения на одного человека меньше учетной нормы
площади (ст. 50 ЖК РФ).
Это обязательные условия предоставления жилья детям-сиротам, установленные на федеральном уровне.
На региональном уровне могут быть установлены иные основания признания проживания детей-сирот в ранее занимаемых помещениях невозможным и условия предоставления жилья детям-сиротам.
Также на региональном уровне определяется и порядок установления факта невозможности проживания детей в ранее занимаемых жилых помещениях.
Документы для получения жилья детьми-сиротами
Вопросами, которые связаны с предоставлением жилья сиротам, занимается администрация, присутствующая в каждом отдельном субъекте России.
Существуют определенные списки лиц, которые имеют право претендовать на жилье. Формируют их сотрудники органов опеки по месту проживания сироты или выявления ребенка без попечительства взрослых.
Сюда вносятся все дети-сироты, возраст которых составляет 14 -18 лет. После этого данные списки передаются в администрацию.
Важно. Перед тем как заняться сбором и оформлением необходимых для получения жилья документов, требуется проверить присутствие своей фамилии в подобном списке. Нужно обратиться в органы опеки.
Право на квартиру возникает у сирот сразу после достижения ими 18 лет. Причина в том, что полная дееспособность у них возникает именно с этого возраста. В некоторых случаях льготное социальное жилье может быть предоставлено раньше. Вот несколько оснований для этого:
- вступление в официальный брак;
- начало предпринимательской деятельности;
- официальное трудоустройство.
Все три перечисленных фактора в обязательном порядке должны быть подтверждены документально. В частности потребуется предоставить свидетельство о заключении брака, трудовую книжку или свидетельство индивидуального предпринимателя.
Во всех стандартных случаях сироты должны обращаться в органы опеки с заявлением о внесении себя в список получателей льготного жилья сразу, как только мы исполнилось 18 лет. При этом необходимо знать, что внесение в подобный перечень возможно до их 23-летия. Обнаружив свою фамилию в этом списке, необходимо приступить к подготовке документов.
Чтобы получить социальное жилье, потребуется предоставить:
- стандартное свидетельство о рождении;
- копия паспорта гражданина РФ;
- документ, подтверждающий отсутствие родительской опеки.
Законное правовое регулирование вопросов
Предоставление жилья детям сиротам, как форма государственной поддержки, регулируется следующими законами и положениями:
- Жилищный Кодекс РФ — ст.109;
- ФЗ 159 ст.8;
- ФЗ 267.
Это особые, принятые на официальном уровне нормативные акты, в которых отражается порядок получения квартир детьми-сиротами. Прежде чем подробно писать, какие квартиры предоставляются и на каких условиях, стоит отметить, кто может быть признан сиротой.
Официально понятие прописано в No 159-ФЗ. Здесь указано, что сиротами могут признать несовершеннолетних, если их родители:
- по какой-то причине отсутствуют;
- лишены родительских прав;
- отказываются забирать детей из воспитательных и медицинских учреждений;
- уклоняются от своих прямых обязанностей, связанных с защитой и воспитанием детей;
- отбывают наказание в СИЗО;
- официально объявлены умершими;
- считаются без вести пропавшими;
- находится в лечебных и реабилитационных учреждениях;
- признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
- не в состоянии воспитать детей в иных предусмотренных законом случаях.
Важно. Все перечисленные выше категории лиц могут получить собственное жилье до 23 лет. Но при условии, что родители был потеряны до 18 лет.
Жилье детям сиротам предоставляется однократно из специализированного жилищного фонда в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома. Предоставляется жилое помещение на основании заявления ребенка, написанного по одному из следующих оснований:
Право на обеспечение жилым помещением сохраняется за ребенком-сиротой до его фактического обеспечения жильем.
Не допускается замена предоставления жилья из специализированного фонда иными способами решения жилищной проблемы детей-сирот, например:
- путем предоставления субсидии на приобретение или строительство жилого помещения;
- путем предоставления жилого помещения в безвозмездное пользование;
- посредством договора социального найма.
Заключение договора найма специализированного жилого помещения
Если было вынесено положительное заключение, то в срок, равный примерно 100 дням со дня оформления протокола заседания Комиссии, должен быть произведен осмотр жилого помещения вместе с ребенком и его законным представителем. Если ребенок и его законный представитель согласны на предоставление им предложенного жилого помещения, с ними подписывается смотровой талон, который в срок не позднее трех рабочих дней со дня подписания направляется в Департамент городского имущества г. Москвы.
Договор найма заключается в срок не позднее 30 календарных дней со дня получения Департаментом городского имущества г. Москвы смотрового талона (п. п. 4.5 — 4.7 Приложения N 3 к Постановлению).
Договор найма заключается сроком на пять лет и является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение с правом оформления регистрации по месту жительства (п. 6 ст. 8 Закона N 159-ФЗ; п. 4.8 Приложения N 3 к Постановлению; Постановление Правительства РФ от 28.06.2013 N 548).
Пользователь жилого помещения по такому договору обязан использовать помещение только для личного проживания и оплачивать коммунальные услуги. Плата за жилое помещение не взимается.
Использование выделенных жилых помещений по назначению контролируется (ч. 11 — 13 ст. 13 Закона N 61; п. п. 4.11 — 4.12 Приложения N 3 к Постановлению).
Порядок предоставления
В первую очередь следует помнить о том, что жилье должно быть предоставлено для ребенка сироты до того времени, когда ему выполниться 23 года либо же он станет полностью дееспособным. Если говорить простыми словами, то сирота, который выпускается с образовательного учреждения либо же демобилизуется с воинской службы уже должен быть со своей жилплощадью.
Начиная с 2013 года, жилье для детей-сирот предоставляется исключительно по договору социального найма. Сам договор имеет период действия 5 лет, не меньше.
При этом жилье для таких категорий граждан РФ предоставляется в порядке очереди, и получить его без очереди невозможно.
Важно учитывать, что после того как истек 5-летний период действия договора найма, предоставленная жилая площадь может полностью перейти в бессрочное использование ребенка сироты.
Необходимо также брать во внимание тот факт, что новый порядок предоставления жилого помещения должен полностью исключить возможные махинации чиновников, поскольку такое жилое помещение невозможно приватизировать, продать либо же передать в право использование другим гражданам, которые не относятся к детям сиротам.
При этом допускается возможность получить вместо жилого помещения денежную компенсацию, которой должно хватить на покупку жилья.
Изменения в законодательстве
Несколько лет назад порядок получения сиротами жилья был несколько иным.
В частности, раньше они имели право на его получение сразу же после окончания учебного заведения, оставления приемной семьи или детского дома, завершения службы в армии и т. п.
После получения жилья оно в короткий срок приватизировалось и переходило в собственность сирот.
Такой вариант, однако, приводил к тому, что в большинстве случаев дети
лишались прав на полученные комнаты и квартиры по различным причинам: неопытность, незнание законодательства, мошенничество третьих лиц и т. п. Поскольку они обладали на недвижимость правами собственности, помешать таким сделкам государство было не в состоянии.
Во избежание подобных ситуаций в 2012 году был разработан новый законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (№ 589209-5), вступивший в силу с 01.01.2013 г. В частности, был изменен вид договора, по которому теперь предоставляется жилье: вместо социального найма специализированный.
Данный вид сделки исключает такие операции с недвижимостью, как:
- приватизация;
- обмен;
- сдача в поднаем.
Срок действия договора с подобными условиями и ограничениями составляет 5 лет. После окончания этого срока жилье переходит владельцу на правах социального найма. В качестве альтернативы ему могут предложить другое помещение, однако его характеристики должны быть не хуже, чем у прежнего.
Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью является одним из лучших вариантов наряду со счетами эскроу.
Хотите снять квартиру через агентство, но не знаете, стоит ли? Может быть, лучше поискать варианты самостоятельно? Принять правильное решение вам поможет наша статья.
Пошаговая инструкция съема помещения в общежитии на правах социального найма представлена .
Описание жилого помещения
В отношении жилья, которое может быть предоставлено ребенку-сироте, в законодательстве также предусмотрен ряд требований. В частности, к ним относятся такие условия:
- Месторасположение. Квартира или дом должны находиться в том населенном пункте, где ребенок до этого проживал или находился под опекой.
- Состояние помещения. Оно не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии, представляя угрозу для жизни и здоровья ребенка. Также жилье не должно быть расположено в полуподвальном или цокольном этаже.
- Наличие определенных коммуникаций. В частности, в квартире или доме должно иметься водоснабжение, водоотведение и электричество.
- Соблюдение установленной нормы площади. Данная норма для социального жилья рассчитывается и определяется органами местного самоуправления и зависит от того, сколько лиц будет проживать в квартире. В большинстве случаев она такая же, как и для случаев с договорами социального найма.
Также стоит учесть, что предоставляться должна отдельная квартира или дом. Что касается комнаты в коммунальной квартире или койко-места, то такой вид жилья сироте предлагаться не может.
Внесенные в 2013 году изменения в законодательство о предоставлении жилья сиротам несколько изменили процедуру его получения.
Эти изменения направлены, прежде всего, на защиту интересов самих владельцев жилья. Кроме этого, также улучшились требования к помещениям: теперь они обязательно должны быть отдельными и благоустроенными в соответствии с определенными критериями.
Что такое специализированный жилищный фонд
Классификация жилищного фонда Российской Федерации весьма обширна. Законодатели выделяют частную, государственную и муниципальную недвижимость. Все эти категории характеризуют формы собственности на жилые объекты. Частное жилье принадлежит индивидуальным собственникам (гражданам), государственной недвижимостью заведует государство (что вполне логично), муниципальные активы находятся в ведении местных администраций.
Но это не вся классификация. В зависимости от цели использования, жилищный фонд подразделяется на индивидуальный, коммерческий, социальный и специализированный. С первыми тремя категориями все понятно — название говорит само за себя. А вот о специализированном жилищном фонде говорят не так часто. Под специализированным жильем понимают помещения особого назначения из объектов государственной/муниципальной недвижимости для расселения отдельных категорий граждан.
Специализированный жилой фонд используется только по целевым программам. Жильцы не могут распоряжаться им на свое усмотрение, так как не имеют прав собственности. Такие объекты недвижимости не подлежат отчуждению — их нельзя продать, сдать в аренду, использовать по соглашению о коммерческом найме. Специализированный жилищный фонд — это практически социальное жилье для тех граждан, которые нуждаются в жилплощади на определенный период. Оно передается во временное пользование безвозмездно или за небольшую плату.
Специализированные площади должны быть не просто пригодными для жилья, но полностью благоустроенными. Специальный жилищный фонд обязан соответствовать законодательно установленным техническим, технологическим и эксплуатационным условиям, отвечать требованиям пожарной безопасности и санитарным нормативам. Собственником специализированного жилого фонда могут являться: государство, муниципалитеты и даже отдельные органы исполнительной власти федерального или регионального уровня. Министерства вправе самостоятельно распоряжаться своими недвижимыми объектами и присваивать им статус специализированных.
Целевое назначение недвижимости определяется государственными, правительственными или локальными нормативными актами. Если объект недвижимости используется по социальному найму, договору аренды государственного/муниципального жилья или же имеет определенные правовые обременения, он не может быть отнесен к категории специализированного жилищного фонда.
Законодатель в ч. 7 ст. 100 ЖК РФ четко определил, что форма договора найма специализированного жилого помещения — простая письменная, что следует признать оправданным, поскольку письменная форма договора способствует не только информированности сторон о своих правах и обязанностях, но и юридической определенности в их взаимоотношениях.
Жилищное законодательство прямо не определяет последствия несоблюдения письменной формы договора. Однако, поскольку к регулированию отношений по найму специализированного жилого помещения могут быть субсидиарно применены нормы гражданского законодательства, а именно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, устанавливающая, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, представляется, что несоблюдение письменной формы договора найма специализированного жилого помещения повлечет за собой только невозможность использования свидетельских показаний, как установлено в приведенной статье.
Порядок передачи квартиры
С 2019 года процедура передачи жилплощади претерпела правки и была сильно изменена. Основная задача этих реформ – совершенствование системы передачи. Это связано с тем, что в последние годы участились случаи передачи квартир в третьи руки, а также мошенникам. В 2022 году процесс передачи жилья выглядит таким образом:
- в соответствии с новыми правилами, жилье выдается гражданину, который подходит по всем характеристикам системы, а после передается на основе договора найма;
- срок данного договора – 5 лет;
- после истечения срока договора найма его можно перезаключить еще на 5 лет;
- количество пролонгаций найма не ограничено;
- продлить договор может только наниматель.
Когда и как прекращается действие контракта. Судебная практика
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по таким причинам, как:
- Разрушение объекта сделки.
- Смена собственника, если речь идет о жилье или помещении в общежитии, предоставляемым на период несения службы.
- Передача указанных выше объектов на праве хозяйственного ведения или оперативного управления иной организации.
Данные основания предусмотрены ст. 102 ЖК. При этом законодатель предусмотрел исключение из правил, указанных в пп. 2 и 3 выше. Договор не может быть прекращен, если наниматель такого жилого помещения состоит в трудовых отношениях с новым владельцем недвижимости (будь то новый собственник или юрлицо, которому жилье передано в управление или ведение).
Приведенный выше перечень оснований не является исчерпывающим.
Так, действие соглашения прекращается:
- при прекращении трудового договора — в отношении служебного жилья (ч. 3 ст. 104 ЖК);
- по окончании обучения, несения службы или исполнения трудовых обязанностей — в отношении жилых помещений в общежитиях (ч. 2 ст. 105 ЖК);
- истечении срока договора найма помещения маневренного фонда (ч. 3 ст. 106 ЖК).