Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде
Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:
- Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
- Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2018 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
- Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Какие вопросы, связанные с выкупом арендуемой муниципальной собственности по 159 ФЗ, мы решаем?
- Арендодатель продает муниципальную недвижимость по завышенной цене – оспорим в суде выкупную стоимость объекта.
- Вас не устраивают положения договора купли продажи по 159 ФЗ муниципальной собственности, например, большая неустойка – оспорим в арбитраже договор и добьемся лучших условий.
- Арендодатель затягивает сроки продажи имущества – через суд компенсируем арендную плату за указанный период и взыщем иные убытки.
- Арендодатель отказывает в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения – оспорим в арбитраже отказ и обяжем заключить договор купли продажи по 159 ФЗ.
- Администрация отказывается предоставлять отсрочку платежей по выкупу муниципального имущества по 159 ФЗ в связи с коронавирусом — оспорим отказ и обяжем заключить дополнительное соглашение к договору об отсрочке выкупа арендуемых помещений.
Как мы решим вашу проблему с выкупом помещения?
1. Проведем консультации
Мы подробно разъясним все нюансы процедуры выкупа муниципальных помещений, чтобы вы понимали, что и как делается на каждом этапе.
2. Проведем оценку и подготовим документы
Юристы нашей компании самостоятельно соберут и подготовят документы, которые понадобятся для решения вашей проблемы, в том числе наши специалисты проведут оценку стоимости арендуемой недвижимости.
3. Подадим иск в суд
Мы подадим иск в арбитраж на администрацию и защитим ваши интересы в судебном споре о выкупе городского имущества.
4. Добьемся исполнения решения суда
Мы осуществим контроль за исполнением судебного акта и сопроводим договор купли продажи по 159 ФЗ арендованного объекта до полного завершения сделки и регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости.
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
- Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
- Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
- Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
- Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.
Сложности при реализации преимущественного права
В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.
Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.
В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:
- он должен быть заключен в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
- его регистрируют в Росреестре.
Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.
Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.
Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет купли-продажи;
- цена продажи и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты субъектов правоотношений.
Выкуп помещений по преимущественному праву
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).
Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.
Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.
В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:
Как составить договор аренды с правом выкупа?
Договор аренды готовится в письменной форме в трех экземплярах. Представляет собой смешанную сделку. Сюда входят элементы договора аренды и купли-продажи. Важно знать, что такой вид оформляется в форме, которая установлена для покупки недвижимости.
Обязательно указывается, что недвижимость переходит к арендатору в собственность по истечению срока договора или раньше, если внесена вся сумма досрочно.
Законодателем предусмотрены все условия, необходимые для отражения в документе. Особенно это касается предмета и цены. Кроме того, надо отразить стоимость выкупной цены. Указать включается ли она в арендные платежи, цена фиксированная или нет, а также будет ли она индексироваться. Для определения стоимости лучше сделать оценку имущества.
Что касаемо предмета договора, то здесь надо прописать наименование, место нахождения, кадастровый номер, площадь, функциональное назначение (к примеру нежилое помещение может быть складским или торговым).
Так же в документе указываются условия оплаты покупки и арендных платежей, права, обязанности и ответственность сторон, порядок расторжения.
Прием адвокатом ведется по записи
| Часы работы: | |
| Пн — Пт с 10-00 до18-00 | |
|
Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи (запись осуществляется по телефону: 8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00) |
Как написать заявление?
Спустя 10 дней после проведения торгов, победитель должен написать заявление для окончательного оформления договора аренды. К нему требуется приложить следующие документы:
- Учредительные документы – копии.
- Свидетельство ИНН – копия.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – копия.
- Все из общегражданского паспорта, содержащие данные – копии.
- Прочие документы в зависимости от региона.
Единой, утвержденной формы заявления нет. Образец предоставляет муниципалитет.
Основные пункты, всегда присутствующие в заявлении:
- На чье имя и от кого пишется заявление, с указанием контактного номера телефона – этот блок располагается в правом верхнем углу.
- Ниже, в центре пишется «Заявление».
- Далее – стандартная формулировка «Прошу предоставить здание (помещение) общей площадью (размер) кв.м., в аренду сроком на (количество) лет, расположенное по адресу (указываем адрес) для (указать цель)».
- Указать приложенные документы и их статус (копия, оригинал). Каждый документ указывается отдельной строкой.
- В конце заявления ставится подпись заявителя, ее расшифровка и дата.
Пример заявления:
Шапка.
«Руководителю Департамента недвижимости
муниципального образования города Самара Н.А.Петровой
от ООО «Красота»
в лице директора Любимовой Анастасии Федоровны,
тел. 223-77-99».
Заявление.
«Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Линейная, д. 166, с целью размещения в нем салона красоты. К заявлению прилагаю документы:
- Копии учредительных документов.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) или выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).
- Копия паспорта.
Дата. 15.03.2019г. Подпись. Любимова А.Ф.».