Причины отказа Росреестра в оформление собственности.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Причины отказа Росреестра в оформление собственности.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Где оспорить решение не регистрировать подписанный договор, и куда подать иск об обжаловании.

2. Отказ Росреестра в регистрации земельного участка: причины и возможные действия

3. Последствия для гражданина получившего отказ

4. Обжалование решения росреестра в суд

5. Исковое заявление об оспаривании решения Росреестра

6. Процедура рассмотрения

7. Результаты нашей работы

8. Приостановка в Росреестре — виды, варианты.

9. Причины приостановки в Росреестре регистрационных действий.

10. Когда Росреестр откажет в регистрации?

11. Примеры из нашей практики

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

Где оспорить решение не регистрировать подписанный договор, и куда подать иск об обжаловании.

Официальный отказ Росреестра можно обжаловать в суде. ИП и юрлица подают жалобу в Арбитражный суд по адресу нахождения регистратора в соответствие с главой №24 Арбитражного процессуального кодекса, физлица – в суд общей юрисдикции. Срок обжалования отказа Росреестра в регистрации прав на недвижимость по договору для подачи иска равен 3 месяцам с того момента, когда сторона получила письмо госрегистратора.

Определение подходящего законодательства и выбор подведомственности в области оспаривания не нормативных актов юрлицами зависит от региональной политики. Обычно разграничение компетенции между арбитражными судами и районными судами происходит по предмету спора. До подачи заявления следует показать копию отказа Росреестра практикующему юристу, чтобы гарантированно оспорить решение.

В заявлении указываются основания для оспаривания в регистрации сделки по квартире, коммерческому помещению и земельному участку с просьбой признать отказ Росреестра неправомерным. При удовлетворении иска суд обяжет государственный орган признать законность ваших договоренностей.

Регистратор может отказать зарегистрировать переоформление. Обычно это происходит из-за юридической неосведомленности владельцев недвижимости. Отказ Росреестра можно обжаловать в судебном порядке. Форма обращения регламентируется законом. Чтобы оспорить отказ Росреестра в Санкт-Петербурге или Москве, надо ознакомиться с законодательными актами и заручиться поддержкой юриста.

Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:

неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.

Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.

Отказ Росреестра в регистрации земельного участка: причины и возможные действия

В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестре.

Это нужно государству — оно получает возможность вести учёт зарегистрированных земель, контролировать их оборот и рациональное использование. В регистрации заинтересован и собственник участка — это действие юридически закрепляет его права на землю и позволяет ему заключать сделки с ней.

Процедура, о которой идёт речь, регламентирована Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

Регистрация участка проводится на основании сведений межевого плана. Услуги по межеванию оказывает кадастровый инженер (чтобы узнать какие организации выполняют межевание и другие кадастровые услуги рекомендуем обратиться к каталогу исполнителей, а выяснить какова стоимость услуг в вашем регионе рекомендуем при помощи онлайн калькулятора кадастровых работ на нашем сайте).

Нередки случаи, когда Росреестр не регистрирует право собственности на земельный участок.

События могут развиваться по трём сценариям: специалисты возвращают заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения, Росреестр приостанавливает рассмотрение заявления, наконец, Федеральная служба отказывает в удовлетворении заявления и регистрации земельного участка. Что может послужить причиной таких решений и как действовать в перечисленных ситуациях? Развёрнутые ответы — далее.

Последствия для гражданина получившего отказ

Затраченные средства гражданина на регистрацию в виде госпошлины не подлежат возврату в результате вынесения решения об отказе в регистрации прав на землю.

Соответственно у гражданина не возникает никаких прав на эту землю, а также заключенный договор в таких условиях не приобретет законной силы.

Если у Вас все же имеются причины для сомнения в правомерности вынесенного решения об отказе, то можно это решение обжаловать.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, который в ходе выяснения всех обстоятельств может признать данное решение необоснованным вследствие чего обязать регистрирующий орган совершить государственную регистрацию права на земельный участок.

Основанием послужит решение судебного органа. С момента направления решения суда орган Росреестра обязан зарегистрировать право на землю в течение трехдневного срока и выдать документ гражданину.

Обжалование решения росреестра в суд

Основания и требования, предъявляемые к уведомлению о приостановлении государственной регистрации предусмотрены ст. 19 Закона о регистрации.

Верховный суд РФ на примере Постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснил порядок исчисления сроков. Течение сроков согласно ст. 191 ГК РФ начинается на следующий день после календарной даты, которой определяется возникновение у наследников права на принятие наследства: на следующий день после даты открытия наследства.

Ст. 254 ГПК РФ предусматривает возможность граждан и организаций оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если они считают, что нарушены их права и свободы.

Исковое заявление об оспаривании решения Росреестра

Оспаривание решения Росреестра в судебном порядке осуществляется путем подачи административного искового заявления (далее – заявление) в порядке административного судопроизводства, урегулированного КАС РФ или путем подачи заявления в порядке арбитражного судопроизводства, урегулированного АПК РФ. Вид производства зависит от того, физическое или юридическое лицо обращается в суд.

При оспаривании решения Росреестра в заявлении необходимо указать, какие права, свободы и законные интересы лица, обращающегося в суд с заявлением, нарушены или созданы препятствия к их осуществлению и реализации, или на лицо возлагаются незаконно обязанности.

ВАЖНО: заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении его прав. Однако, лучше обратиться в суд как можно раньше.

Требования к форме заявления указаны в процессуальных кодексах:

указывается наименование суда, в который подается заявление;
информация об истце (заявителе) и ответчике (заинтересованном лице);
в тексте заявления излагаются обстоятельства дела, какие нарушения допущены проверяющим органом, какие права заявителя нарушены;
в просительной части указываются требования о признании решения незаконным или недействительным.
указываются, так сказать, общие реквизиты для формы заявления, к которым относится перечень прилагаемых документов и реквизиты подписи.

Чтобы оспорить правомерность решения госоргана об отказе в регистрации квартиры, необходимо правильно составить иск и своевременно подать его в суд. В жалобе в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:

полное название суда, его реквизиты;
персональные и контактные данные заявителя;
сведения о заинтересованном лице (название государственного органа или данные конкретного должностного лица, принявшего незаконное, по мнению истца, решение об отказе);
когда было подано обращение для проведения регистрационных действий, какой пакет документов был предоставлен;
адрес квартиры;
на каком основании госорган принял решение отказать в регистрации;
доводы истца, исходя из которых он считает, что действия Росреестра – это прямое нарушение закона и процедура должна быть проведена повторно;
ссылки на законодательные акты, указывающие на правомерность перечисленных требований;
четко сформулированный перечень требований (признать отказ незаконным, обязать госорган зарегистрировать квартиру и т. д.);
список приложений;
дата, подпись.

Чтобы правильно составить жалобу и добиться пересмотра ранее принятого решения, лучше воспользоваться помощью юриста. Такой специалист поможет правильно подготовить пакет документов и подскажет, на какие нормы закона лучше опираться, чтобы добиться удовлетворения выдвинутых требований.

Процедура рассмотрения

Суд удовлетворит иск только в том случае, если истец предоставит достаточный объем доказательств и четко обоснует свои требования. Если в удовлетворении жалобы будет отказано, можно обжаловать такое решение в предусмотренный законом срок.

В случае удовлетворения требований заявителя отказ признается незаконным. Копию такого решения получают все участники процесса (т. е. не только истец, а и госорган). Оно подлежит немедленному исполнению, в связи с этим информация о праве собственности сразу вносится в ЕГРН.

Если суд удовлетворит жалобу гражданина, ему не придется повторно подавать полный пакет документов и оплачивать государственную пошлину (он освобождается от такого обязательства). Судебное решение будет признано исполненным только после получения от регистрационного органа соответствующего уведомления о внесении информации о праве собственности.

В судебном решении может быть установлен срок, в течение которого должна быть осуществлена регистрация права собственности на квартиру.

Результаты нашей работы

Оспаривая отказ Росреестра в регистрации права собственности с помощью «Городского Кадастрового Бюро» в Москве, вы получаете экономию времени и сил, а также сводите к минимуму возможность повторного отказа. Обусловлено это тем, что наши специалисты помогут вам собрать все необходимые документы, проверят их на подлинность, актуальность и отсутствие ошибок, а также расскажут, как наиболее грамотно и со ссылками на какие законы составить заявление. До рассмотрения его комиссией, во время и после (в том числе в случае обращения в суд) мы будем оказывать полное консультативное и юридическое сопровождение. Результатом нашей работы станет возобновление права собственности на объект недвижимого имущества после приостановки или его регистрация в государственных органах (в ситуации, когда ранее в ней было отказано).

Приостановка в Росреестре — виды, варианты.

В Росреестре могут приостановить регистрационные действия следующих документов, прав, изменений:

регистрацию права собственности или прекращения права;
регистрацию изменений планировки помещения;
регистрацию долгосрочного договора аренды;
регистрацию изменений в договоре аренды;
регистрацию договора долевого участия (ДДУ);
регистрацию договора субаренды помещения;
регистрацию договора дарения;
регистрацию ограничения (обременения) права собственности;
регистрацию договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве;
регистрацию постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (в нередких случаях с одновременным оформлением права собственности).

Мы постарались указать самые распространённые проблемы, но этот список точно не полный.

Причины приостановки в Росреестре регистрационных действий.

Закон №218-ФЗ предусматривает 60 причин приостановки регистрационных действий. Рассмотрим самые распространённые:

плохо составленный договор (например, договор аренды или купли-продажи не содержит существенных условий). Регистратор анализирует и проверяет подготовленные договора, и отказывается регистрировать неправильно составленные документы, чтобы потом у судов не прибавлялось работы. Решение — проверять договора с юристом или оформлять у нотариуса;
не совпадают данные в договоре и в ЕГРН. Например, указаны разные площади помещений, разные номера комнат. Это может быть следствием выполненной ранее перепланировки объекта. Решение — актуализировать данные ЕГРН и БТИ. Может потребоваться узаконить выполненную ранее перепланировку;
неправильно составлена доверенность. Пример: в доверенности указано, что она выдавалась для оформления недвижимости, а регистрируется договор купли-продажи. Решение: при оформлении доверенности проговаривать “тонкие” моменты прямо в кабинете нотариуса;
не хватает каких-либо документов. Например, если продавец недвижимости менял фамилию и в свидетельстве о собственности у него указана одна фамилия, а в паспорте другая, попросят приложить свидетельство о браке;
нет согласия собственника помещения при субаренде. Эта причина приостановки — очень распространённая. Собственник здания или помещения, оформляя договор с арендатором, должен указать в условиях сделки, что арендатор имеет право отдавать площади в субаренду. Но этот пункт очень редко прописывают в стандартном договоре. Поэтому регистрацию договора субаренды приостанавливают — или даже приходит отказ. Решение: получить согласие собственника;
нет согласия супруга. Если недвижимость принадлежит ИП, то для любых сделок с такими объектами требуется согласие супруга/супруги (они считаются совместно нажитым имуществом). Нельзя не только продавать, но даже сдавать помещение в аренду, не имея письменного согласия второй половины на сделку. Важно: даже при отсутствии супруга/супруги из Росреестра может прийти отказ или приостановка регистрации. Решение: заранее пойти к нотариусу и оформить согласие супруга на сделку или же заручиться справкой, что ИП в браке не состоит;
представлены не те документы. Например, при регистрации перепланировки вместо технического плана помещения вы приложили техпаспорт БТИ. Решение: заранее обратиться к экспертам нашей компании компанию, чтобы вам помогли сделать всё правильно;
недвижимость находится в залоге или под арестом. То есть на объект, который предполагается зарегистрировать, наложено обременение. Решение: до совершения сделки заказывать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны обременения, если они есть на этом объекте и заблаговременно подумать о снятии этого обременения, если это возможно;
не оплатили гос пошлину за регистрацию. В этом случае документы вам просто вернут без рассмотрения;
гос пошлину за регистрацию оплатили неверно. Здесь нужно учитывать два момента. Во-первых, в каждом регионе реквизиты филиалов Росреестра разные. Во-вторых, если заявителем выступает юр. лицо, именно эта компания обязана внести пошлину со своего счёта. Физ. лицо — например, гендиректор или бухгалтер — не может оплатить гос пошлину “от себя”;
не выделили доли (а должны). Например, если квартира куплена на средства материнского капитала, родители обязаны выделить в ней доли детям;
продаете долю, но не сообщили об этом остальным участникам долевой собственности (они имеют преимущественное право покупки);
есть письменное заявление одной из сторон с просьбой приостановить регистрацию. Решение: разбираться, чем недовольна вторая сторона;
нет решения об одобрении крупной сделки. Крупной считается сделка, если её цена составляет более 25% от суммы всего имущества компании. Если речь идет о договоре аренды, крупной считают сделку более чем на 100.000 рублей ежемесячно. Решение: получить справку об одобрении крупной сделки. Одобрить её должны все акционеры компании или совет директоров;
отсутствует заключение независимого аудитора о стоимости и составе предприятия. Это является основанием для приостановки или отказа в гос регистрации прав, потому что отсутствие такого заключения не позволяет установить размер гос пошлины;
нет разрешения на ввод объекта недвижимости, в отношении которого планируется кадастровый учет или регистрация прав, в эксплуатацию.
представленные регистратору документы не являются подлинными или есть сомнения в их подлинности;
мелкие ошибки: опечатка в реквизитах, не поставили печать на приложении и т.д. От человеческого фактора никто не застрахован. Решение: пишем заявление на изъятие документов из регистрационного дела, исправляем недочеты, возвращаем документы регистратору.

Когда Росреестр откажет в регистрации?

Основания для этого регламентируется Федеральным Законом №218 статьями 26 и 27. Речь идет о следующих факторах:

Не подлежит регистрации объект недвижимости.
Заявление подало лицо, которое не имеет права собственности.
Заявление не соответствует требованиям.
Заявители предоставили не полный пакет документов.
Было подано электронное заявление, но с ошибками или в недопустимом формате.
В документах были обнаружены исправления, подчистки и другие виды изменений незаконных.
Документы на регистрацию были поданы третьим лицом, но доверенности у него нет или она оформлена неверно.
Есть противоречия между правами собственности и информация об этом уже есть в Росреестре.
Росреестр установил, что правоустанавливающий документ был признан судом недействительным, а значит нет законных оснований для удовлетворения заявления.
Не установлены границы земельного участка или обнаружено наложение границ. Собственникам придется сначала исправить ошибки в межевом деле, а уже потом заниматься регистрацией права собственности.
В отношении недвижимости идут судебные разбирательства.
Не уплачена госпошлина.
При подаче заявления не предоставил заявитель свой паспорт.

Нет письменного согласия всех собственников на регистрацию сделки.

Примеры из нашей практики

Пример 1. Заявителем представлен договор купли-продажи квартиры на регистрацию, в которой продавец — Силаева Н.Н., а во всех правоустанавливающих документах (в договоре приватизации квартиры, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности) продавец указана, как «Клюева».

ФРС отказано в регистрации в связи с несоответствием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и в предоставленном на регистрацию договоре купли-продажи. Изменение фамилии продавца связано с вступлением продавца в брак, однако свидетельство о регистрации брака заявителем в ФРС не предоставлено. В данном случае, клиенту было рекомендовано представить свидетельство о браке и повторно подать документы в ФРС.

Пример 2. Подан на регистрацию договор купли-продажи, заключенный представителем продавца по доверенности и покупателем. Росреестр приостановил, а в последствии и отказал в государственной регистрации права собственности на квартиру, так как потребовало личного присутствия продавца, ссылаясь на тот факт, что продавец 1943 года рождения, возможно, не понимает значение совершаемых ими действий, направленных на отчуждение квартиры.

Данный отказ мы обжаловали в суд, поскольку граждане имеют право вести свои дела через представителей. Продавец в установленном законом судебном порядке недееспособным не признан, а значит, все сомнения в его адекватности нарушают его права. Решением суда действия ФРС были признаны незаконными, ФРС по суду обязано зарегистрировать право собственности за Покупателем.

Пример 3. На регистрацию сдан договор приватизации квартиры, в которой 2 года назад был прописан несовершеннолетний ребенок. Ребенок выписан 2года назад вместе с отцом в другую квартиру, которую купили родители. Однако ФРС потребовал включить ребенка в договор приватизации, полагая, что ребенок не утратил права пользования квартирой, либо представить разрешение органа опеки и попечительства на приватизации квартиры без участия ребенка.

В данном случае ФРС неправомерно требует дополнительные документы, тем более включение в договор приватизации других лиц, так как в соответствии с ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилого помещения осуществляется по согласию всех проживающих в квартире граждан. Несовершеннолетний в квартире не проживает, но формально сохранил право пользования.

Таким образом, можно, конечно прекратить его право в судебном порядке, а затем снова подать документы на регистрацию, но этот путь очень долгий и трудоёмкий. Поэтому, здесь выгоднее сразу требовать в суде признания права собственности за теми, кто включен в договор приватизации. Мы обратились с таким иском и выиграли дело.