Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебные споры риэлторов и клиентов: основные выводы из судебной практики». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Как отказаться от услуг агентства недвижимости
Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.
В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.
Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.
Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.
Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.
При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.
Несет ли риелтор ответственность: судебная практика
К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.
Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст. 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.
Если дела рассматриваются без опоры на закон № 2300-I, суды часто отказывают истцу во взыскании убытков и неустойки. Например, см. апелляционное определение Ростовского облсуда от 12.02.2014 по делу № 33-1947/14. В возмещении риелтором покупной цены объекта по причине неоформления им должным образом документов было отказано. Сумма риелторского вознаграждения была расценена как незаконное обогащение и взыскана с риелтора, но во взыскании штрафа было отказано. Пример похожего решения — кассационное определение ВС Республики Татарстан от 29.09.2011 по делу № 33-11882.
Однако бывают и успешные попытки взыскания убытков с недобросовестного риелтора, не проверившего чистоту сделки. См. определение Свердловского облсуда от 15.01.2013 по делу № 33-501/2013 (33-16244/2012).
***
Ответственность риелтора за чистоту сделок теоретически возможна в виде взыскания убытков и неустойки, аванса по договору оказания риэлторских услуг. Однако на практике довольно сложно связать действия риелтора и некачественный результат, полученный клиентом, а также доказать размер и причинную связь убытков с таким результатом, соразмерность неустойки нарушению. Поэтому самый распространенный способ привлечь риелтора к ответственности — взыскать уплаченный ему гонорар.
Особенности спорных ситуаций с риэлторами
В основе порядка разрешения конфликтных ситуаций лежит изучение заключенного договора с агентством недвижимости или с частным риэлтором. Значение имеет предмет договора (то есть какие конкретно услуги должны быть оказаны клиенту и в какой срок), порядок взаиморасчетов участников, порядок разрешения спора. Относительно последнего пункта – порядок может быть оговорен в вопросе территориальной подсудности и обязательности претензионного порядка.
Если договор в письменном виде заключен не был, то задача доказывания заметно усложняется. При согласовании услуги рекомендуется надлежаще оформить правоотношения, не зависимо от личных взаимоотношений и уровня доверия. В частности, правовая практика показывает, что без предварительного ознакомления юристом с типовым договором агента по вопросам недвижимости не желательно ставить на нем подпись. Если агентство или частное лицо настроено работать серьезно и прозрачно, они предоставят договор для ознакомления. Другой вариант, пригласить юриста на подписание для того, чтобы он непосредственно перед сделкой ознакомил клиента со всеми имеющимися рисками.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда, принятого в июне 2012 года и зарегистрированного под номером 17, на отношения между риэлтором и клиентом распространяются требования закона 1992 года о защите потребительских прав.
Важно четко прописать в документе, какие конкретно услуги будут предоставлены. Формулировки формата «информационные услуги», «прочие услуги» должны отсутствовать в тексте документа.
Должна быть четко прописана система оплаты услуг. Чем больше конкретики содержит документ, тем больше шансов на то, что документ приведет к взаимовыгодному сотрудничеству. А в случае возникновения спорной ситуации будет гораздо проще доказать свою правоту.
Особенность спорных ситуаций с риэлторами состоит в отсутствии четкого регулирования со стороны закона их деятельности. Они подчиняются нормам двух правовых актов:
- Закон «О защите прав потребителей»
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
Если претензионная работа не закончилась нужным результатом, пострадавшая сторона будет вынуждена обратиться в суд. Для инициирования судебного процесса важно грамотно составить исковое заявление. Часто достаточно переработать претензию, так как в ней излагается и правовая позиция и фактические обстоятельства. Профессиональные юристы при составлении иска сверяются с судебной практикой.
Иск направляется в суд по выбору стороны истца, так как в основе требования лежит закон о защите потребителя. У него есть право подать иск:
- по месту своего нахождения;
- по месту нахождения ответчика;
- по месту заключения сделки.
Особенности эксклюзивного договора
Эксклюзивный договор налагает большую ответственность на как на исполнителя заказа, так и на клиента
Агентства заинтересованы заключить с клиентом возмездный эксклюзивный договор на преимущественное право работы в качестве исполнителей с определенным объектом недвижимости.
Это соглашение лишает заказчика прав обращаться в другие риэлторские фирмы для совершения сделки с недвижимостью.
К чему обязывает агентский договор с недвижимостью? Основные обязательства эксклюзивного договора:
- от агентства – использование максимальных ресурсов и обслуживания, консультирование по всем маркетинговым, налоговым вопросам, юридическая «чистота» сделки;
- от клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать вне конкуренции.
Рамки эксклюзивного соглашения защищают клиента от происков мошенников, способствуют полному анализу ситуации и успешному завершению сделки в интересах клиента.
На что следует обратить внимание
При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем
В Преамбуле отражены участники договора.
Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.
Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.
Подпись рядового сотрудника на договоре не будет иметь юридической значимости.
Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в договоре, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.
В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.
Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.
В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки, т.е. отсутствия обременений по объекту, сбор нужных документов, процедуру регистрации и прочее.
Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.
Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое, поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение.
Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.
Обратите внимание, что аванс и задаток, о которых идет речь в договоре — понятия разные, они определяют ход расчетов в процессе дальнейшего оформления сделки
В порядке расчета обычно предусматривается оплата определенных сумм в виде аванса или задатка. Важно их не путать, так как последствия расчетов различаются.
При внесении задатка, в случае отказа от сотрудничества заказчика, агентство удерживает эту сумму. При прекращении отношений по вине агентства недвижимости, риэлторы обязаны возвратить сумму задатка в двойном размере.
Авансовый платеж должен быть возвращен по любой причине расторжения договора.
В Условиях и Порядке расторжения договора важно предусмотреть обоюдные обязательства сторон, чтобы исключить возможные споры.
Данный пункт поясняет, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, указываются правила уведомления, последствия для каждой стороны.
Ответственность сторон, как правило, прописывается с указанием штрафов для заказчиков за нарушения обязательств. Риэлторы стараются свою ответственность уменьшить.
Данный пункт следует проверять на равноправность сторон и добиваться корректировки, если баланс нарушен.
Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа
Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.
Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью. По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения. Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.
Подпадают ли услуги ОМС под Закон РФ «О защите прав потребителей»?
В сознании современных потребителей наличествует стереотип, что защита прав потребителей применима только к платным медицинским услугам, а бесплатные якобы только лишь подконтрольны специальным органам власти.
Это вносит неопределенность при оказании некачественных платных медицинских услуг.
Верховный Суд России
разбивает этот стереотип в пункте 9 Постановления Пленума от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к вопросам, регулируемым законодательством о защите прав потребителей отнесены, в том числе, вопросы обязательного медицинского страхования, т. е. бесплатной медицинской помощи.
оказана ли услуга по ОМС или платно по договору, исполнитель будет нести перед потребителем ответственность за качество такой услуги, в том числе, в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей».
Некачественное оказание услуг — необходимость юридического сопровождения
Законодательство Российской Федерации позволяет гражданам обращаться с иском в суд когда угодно и подавать исковое заявление на кого угодно. Однако существуют нюансы, о которых «обычные» россияне, далекие от юридической сферы, просто не знают и, не учитывая их, лишают себя возможности добиться восстановления собственных прав.
В качестве примера можно рассмотреть ситуации несоблюдения досудебного порядка в тех случаях, когда соблюсти его обязательно следует по закону: пострадавшая сторона не подает досудебную жалобу исполнителю-ответчику или делает заявление в устной форме. Столкнувшись с отказом, она обращается с иском в суд. Однако судья, как и предписывается в законодательстве, не рассматривает заявление и не дает ход претензии из-за нарушения потребителем установленных норм.
Другой момент, который нужно учитывать перед разбирательством с исполнителем — необходимость определения перспектив дела. Чаще всего, установить законодательную норму, на которую можно ссылаться для восстановления потребительских прав, не составляет труда даже самостоятельно. Но не стоит забывать о более сложном процессе доказывания.
В суде вы должны будете доказать, что услуга оказана некачественно и ее результаты не соответствуют общепринятым стандартам, а не исполнитель — что свою работу он выполнил должным образом в соответствии с нормами договора.
Услуги юриста при наличии у истца доказательной базы
Предположим, что у вас на руках имеются веские доказательства того, что услуга была оказана некачественно. Однако и в этом случае без поддержки юриста дело вы можете проиграть.
Например, если защитник ответчика или судья приведет ст. 32 закона «О защите прав потребителей» и задаст вам резонный вопрос, почему вы не расторгли соглашение с исполнителем ранее? Напоминаем, что в статье говорится о том, что потребитель имеет законное право в любой момент отказаться от исполнения договора об оказании услуг при условии оплаты исполняющей стороне расходов, фактически понесенный ей при выполнении работы в рамках соглашения.
Если сказать проще, то вы должны были ранее вернуть себе деньги за вычетом той суммы, на которую фактически «наработал» исполнитель. Если низкое качество услуги было очевидно еще до получения окончательного результата, судья или защитник ответчика обязательно зададут этот вопрос. Рекомендуем не лишать себя возможности восстановить собственные права и защищать их с помощью профессионала.
Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»
По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.
— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали. Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают. Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов
Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.
— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает. Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя. Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.
Судебные споры риэлторов и клиентов: основные выводы из судебной практики
Председателю комиссии по профессиональной этике и контролю
Крутиковой О.Д.
от Б.
Ответчик по жалобе:
ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»
ЖАЛОБА на риэлтора
(действия члена УПН – ООО Риэлтерская группа «Белый Дом»)
20 июля 2009 г. между мной и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ответчик принял на себя следующее обязательство:
- совершить действия направленные на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, …
Также мы предусмотрели срок выполнения обязательства (выполнения вышеуказанных работ) – до 31 августа 2009 г. Позже в связи с невозможностью проведения сделки срок был согласован до 15 сентября 2009 г., что подтверждается записью о продлении договора. Мною по договору внесено в кассу ответчика сумма в размере 50 000 рублей.
В настоящее время ответчик не исполнил своих обязательств по совершению действий направленных на приобретение объекта недвижимости 1-комнатной квартиры расположенной по адресу: г. Екатеринбург, Белореченская, … В связи с чем, вернул мне частично внесенные в кассу ответчика денежные средства в размере 20 000 рублей, долг за ответчиком составил 30 000 рублей.
Считаю поведение сотрудников ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» некорректным и противоречащим нормам Кодекса этики членов УПН.
Согласно разделу IV Кодекса:
- Ст. 2. Член УПН обязан стремиться осуществлять свою деятельность на высокопрофессиональном уровне, быть информированным в вопросах, связанных с рынком и законодательной базой в области недвижимости в регионе и государстве.
- Ст. 3. Член УПН обязан неукоснительно следовать правилам и обычаям делового оборота (профессиональным стандартам), принятым большинством членов Палаты. Профессиональные стандарты не могут содержать нормы, противоречащие действующему законодательству РФ.
Согласно Правил осуществления риэлторской деятельности: «риэлторы – члены УПН, как профессиональные участники рынка недвижимости, при осуществлении своей деятельности обязаны: руководствоваться в своей деятельности действующим законодательством и нормативными документами УПН».
На основании изложенного и руководствуясь Кодексом этики членов УПН
ПРОШУ:
- провести заседание комиссии по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН по вопросу изложенного в настоящей жалобе, рассмотреть спор по существу;
- разобраться в сложившейся ситуации и принять к виновным необходимые меры;
- обязать ООО Риэлтерская группа «Белый Дом» вернуть вознаграждение по договору в размере 30 000 рублей 00 коп.