Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ВРИ (вида разрешённого использования)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться.
Перечень всех устанавливаемых в настоящее время ВРИ приведен в классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития России No 540 от 01.09.2014г. №540.
Наиболее востребованным остается перемена ВРИ на «дачное строительство» или «садоводчество», в категории «земли сельскохозяйственного назначения» с целью строительства капитальных строений, то есть домов.
Также востребованы замена вида разрешенного использования на землях категории «Населенные пункты», с видов ЛПХ и ИЖС, на мало-, средне- и многоэтажную жилую постройку (таунхаусы-дома блокированной застройки, многоквартирные дома), а также для возведения строений торгового и бытового назначения (магазины, общепит, автосервисы, и т.п.). Это влечет за собой обязательную формальную смену ВРИ, иначе невозможно будет получить разрешение на возведение постройки.
Для замены ВРИ земли, изначально необходимо определить возможность перемены ВРИ, осуществив мини-градостроительный аудит.
В Москве и Московской области осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки.
При отсутствии требуемого вида разрешенного использования в ПЗЗ, услуга по смене трансформируется в услугу внесения изменений в ПЗЗ (см. раздел II, ниже), которой также занимается АПБ «ГРАД».
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Изменение ВРИ в случае некорректности установления
Наиболее частым случаем некорректного установления ВРИ в Москве является включение в состав ВРИ участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного вида использования также офисов или объектов торговли. Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и размера зависящей от нее арендной платы.
В подобной ситуации изменение ВРИ путем исключения лишнего вида использования позволит арендатору существенно снизить размер земельных и имущественных платежей в бюджет, а также в ряде случаев исключить здания из перечня облагаемых «кадастровым» налогом. Отметим, что производственным ВРИ охватывается абсолютно вся деятельность предприятия, включая размещение административных корпусов и помещений для сотрудников, столовых и т. д.
Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.
Правообладатель вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов, независимо от предусмотренного ПЗЗ градостроительного регламента участка. Судебная практика по данному вопросу в Москве складывается в пользу собственников недвижимости.
Изменение ВРИ в случае несоответствия классификатору ВРИ
В ряде случаев целесообразно приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.
На практике ВРИ участков, установленные еще до принятия обязательного к применению в настоящее время при определении ВРИ классификатора, допускают различные трактовки, которые могут приводить к завышению земельных и имущественных платежей в бюджет, а также к проблемам с получением разрешительной документации на строительство (реконструкцию).
Сопровождение «Два М» дела № А41-30025/19 позволило обосновать, что ранее установленный участку клиента ВРИ «малоэтажное жилищное строительство», с учетом обстоятельств его установления, должен соответствовать в современной классификации «индивидуальному жилищному строительству» (а не малоэтажному многоквартирному). В данном случае неверная трактовка ВРИ препятствовала получению арендатором разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участке.
Отметим, что формально процедура приведения ВРИ в соответствие с классификатором изменением ВРИ не является. В том числе, для ее осуществления не имеют значения градостроительный регламент участка, предельные параметры для испрашиваемого вида. Кроме того, применение данной процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем зачастую является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом оптимизации ВРИ.
Что означают основные и условно разрешенные ВРИ?
Все способы использования земель для хозяйственной деятельности указаны в классификаторе ВРИ. Он утвержден Федеральным органом исполнительной власти на основании приказа Минэкономразвития № 540 от 1 сентября 2014 г. У каждого участка имеется свой ВРИ, тем не менее, особенности использования каждой отдельно взятой территориальной зоны, подлежащей застройке, определяются градостроительными регламентами. Они устанавливают правовой режим для выделенных наделов – для всего, что расположено на их поверхности, и последующего размещения объектов капитального строительства. И согласно этим нормативным документам некоторым участкам дополнительно присваиваются условно разрешенные виды использования земель.
Очень часто можно встретить в Интернете, такой запрос, как «изменение ВРИ Московская область» – так резиденты пригородов решают проблему поиска нужного специалиста. В результате отпадает необходимость ездить на прием к столичному юристу.
Главным различием между основными и условно разрешенными ВРИ объектов капстроительства и наделов является то, что первые выбираются собственником в самостоятельном порядке, без каких-либо одобрений или согласований, в то время как вторые недоступны без позволения уполномоченного органа публичной власти.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
В правилах землепользования и застройки кроме всего вышеописанного устанавливаются территориальные зоны с четкими границами, описываются типы зданий.
Основные территориальные зоны, выделенные и описанные в Градостроительном кодексе РФ:
- Зона жилой застройки. Эти территории отведены для застройки одноэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами, а так же индивидуальной застройки. Допускается возведение жилых зданий другого типа, зданий образовательной и медицинской направленности, а так же размещение автостоянок, парков, объектов торговли и прочее.
- Общественно-деловая зона. Предназначена для объектов делового, общественного, коммерческого направлений. Разрешено строительство объектов культурного, образовательного, социального назначения: кафе, музеи, вузы, гостиницы, офисные и административные здания и другие.
- Производственная зона. Часто эту зону называют промышленной. Она предназначена для размещения складских помещений, промышленного производства, объектов транспортной, коммунальной и инженерной инфраструктур, например: вокзалы, аэропорты, заводы.
- Сельскохозяйственная зона. На ней располагаются личные подсобные участки, сельскохозяйственные угодья, объекты капитального строительства сельскохозяйственного назначения: виноградники, поля, сенокосы, зернохранилища, пастбища.
- Рекреационная зона. Парки, скверы, леса, пляжи, пруды, озера, стадионы, места для занятия спортом и туризмом и многие другие.
- Зона особо охраняемого земельного участка. Это территории исторического, культурного, природного богатства.
- Специальная зона. В этой территории застройка новыми объектами практически исключена. Как правило, в специальной зоне расположены военные части и стратегические объекты, кладбища, скотомогильники.
Сроки внесения изменений в ПЗЗ
Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки довольно длительная процедура, которая длится не менее 6 месяцев. Средние по объему проекты разрабатываются и утверждаются за 8-12 месяцев.
Для экономии бюджета и временных активов, следует обратиться в Центр Градостроительного Развития. Наши высококвалифицированные специалисты максимально сократят временные затраты. К примеру, градостроительный аудит мы проведем за 2-4 недели.
Градостроительный аудит очень важный элемент для разработки проекта внесения поправок в ПЗЗ. На основе аудита выявляются все сильные и слабые стороны изменений, которые позволяют более детально проработать документацию и сформировать план разработки обосновывающих материалов.
Разработка пакета документов для внесения изменений ПЗЗ без градостроительного аудита заведомо проигрышный вариант. Именно благодаря аудиту становится ясна позиция органов местного самоуправления и их видение дальнейшего развития территории. С комплексным анализом и аудитом обосновывающие материалы не будут отправлены на доработку.
Согласно ЗК РФ, все земли делятся на территории с назначением. Это позволяет не строить промышленные сооружения в пределах населенных пунктов, чтобы не портить экологическую обстановку. Выделяют следующие категории:
- населенных пунктов, где разрешается возведение построек в рамках развития сельских и городских территорий;
- сельхозназначения с ограничениями по строительству и применению;
- земли под объекты энергетики, промышленности, связи, военных разработок, объектов государственной безопасности и космических направлений;
- участки запасного назначения;
- охраняемые и заповедные территории;
- лесничество;
- охраняемые зоны рядом с водоемами.
Обычно изменение вида разрешенного использования земли запрашивается в отношении участков населенных пунктов и сельхозназначения. При правильном выборе появляется возможность не только возвести жилой дом для круглогодичного проживания, но и получить регистрацию по месту проживания или пребывания. Это допускается только на участках под ИЖС.
Выделяют самые популярные ВРИ:
- осуществление сельскохозяйственной деятельности с возможностью возведения помещений для переработки и хранения полученной продукции;
- организация огородничества и садоводства;
- ЛПХ;
- крестьянско-фермерская деятельность;
- ИЖС с возможностью постройки жилого дома с соблюдением основных требований.
До 2020 года их определение было отдано на откуп муниципалитетам, решения которых влияли на стоимость объектов. Затем был принят общий классификатор, обязательный для использования. Такое правило введено в 2020 году. Документ перечисляет только основные ВРИ. В 2020 году действует Классификатор ВРИ ЗУ 2020.
Документ содержит список из 15 ВРИ, каждый из которых имеет несколько подкатегорий. Если для участка вид был установлен до принятия классификатора, он продолжает действовать независимо от соответствия тем данным, которые указаны в документе.
Цель использования земельного надела согласно указанному документу может быть следующая: жилая застройка, отдых, сельскохозяйственное использование, предпринимательство, транспорт, использование лесов, ведение садоводства, огородничества и другие.
Изменить ВРИ земельного участка допускается только в рамках кодов, перечисленных в Классификаторе.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.