Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Элементы договора аренды предприятия.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующего договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ). Данный прием законодательной техники, позволяющий избежать включения в § 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащиеся в § 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений), не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).
Элементы договора аренды
Стороны договора аренды. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Статья 608 ГК посвящена одной из сторон договора аренды — арендодателю. В ней указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Итак, по общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК). Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался «хозяином», чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь. Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.
В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40-41 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8). Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности (ст. 48-49 ГК). Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК).
Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, договоре доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.
Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.
Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ (ст. 114 Конституции РФ). По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления. Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп.).
Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 125 ГК). Например, сдача в аренду природных ресурсов осуществляется органами, указанными в кодексах и иных законах об отдельных видах таких ресурсов.
В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 113-114, 295-297, п. 1 ст. 617 ГК).
Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК, ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (с изм. и доп.)). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно.
Казенные предприятия основаны на праве оперативного управления и в силу этого подчинены более жестким ограничениям: они вправе сдавать в аренду всякое принадлежащее им имущество только с согласия собственника (в лице Правительства РФ или уполномоченного им федерального органа исполнительной власти — для федеральных предприятий; уполномоченного органа государственной власти субъекта Федерации — для предприятия субъекта Федерации; уполномоченного органа местного самоуправления — для муниципального предприятия) — ст. 19 указанного Закона.
Уставом любого унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия.
Кроме того, следует всегда помнить, что имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными (ст. 18 указанного Закона). Например, предприятие не вправе — даже с согласия собственника — сдать в аренду оборудование, если в результате этого будет прекращена или существенно приостановлена его основная производственная деятельность. В условиях рыночной экономики подобный дамоклов меч ничтожности договоров аренды ввиду весьма трудноразличимого на практике противоречия уставным целям деятельности унитарных предприятий снижает доверие к ним как к арендодателям.
Общая характеристика договора проката. Договор проката — это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Выделение данного договора в отдельный вид договора аренды обусловлено особыми целями проката, кругом его участников и составом предметов аренды.
Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным. Кроме того, существенной особенностью данного договора является то, что он относится к публичным договорам (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК). Из этого следует, что арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказать в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтение. Другими словами, условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, в том числе касающиеся арендной платы, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы (например, в отношении лиц с ограниченными физическими возможностями, участников войн). При уклонении арендодателя от заключения договора проката он может быть понужден к этому в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
Правовое регулирование договора проката основывается прежде всего на нормах § 2 гл. 34 ГК. Кроме того, согласно ст. 625 ГК к этому договору в субсидиарном порядке применяются общие положения Гражданского кодекса о договоре аренды.
Вместе с тем в случаях, когда арендаторами выступают граждане-потребители, к договорам проката с их участием применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» (с изм. и доп.) (так называемый бытовой прокат). Данный вывод прямо не следует из Гражданского кодекса (как, например, для розничной купли-продажи — ср. п. 3 ст. 492 ГК), однако основывается на ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) и прямом разъяснении в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп.). Хотя Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит специальных норм о прокате, да и терминологией Закона не охватываются рассматриваемые правоотношения, это не является препятствием для применения к ним общих положений, сформулированных в гл. 1 указанного Закона и гарантирующих определенные материальные и процессуальные права потребителя (на безопасность прокатного имущества, информацию об арендодателе и о прокатном имуществе, возмещение убытков в полном объеме, в том числе компенсацию морального вреда, и т.д.). Перечень обязательств, подпадающих под действие Закона, не сформулирован исчерпывающим образом, а по своим целям договор проката вполне укладывается в систему отношений, регулируемых Законом.
Несмотря на отнесение договора проката к категории публичных, Гражданский кодекс не предусматривает возможности принятия Правительством РФ типовых договоров и иных обязательных правил, рассчитанных на регулирование отношений по прокату. Пункт 4 ст. 426 ГК предоставляет такую возможность лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако таким случаем следует считать закрепление в ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о том, что потребитель пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом, а также правами, предоставленными ему Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ).
Объем прав арендатора по договору проката обладает спецификой по сравнению с соответствующим объемом по общему договору аренды. Законом установлена обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Владение не может остаться за арендодателем, как допускается при классической аренде. Например, предоставление гражданину в пользование стиральной машины в общественной прачечной должно регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате. Мотивы законодателя, предложившего такое решение вопроса, не вполне ясны; вряд ли в указанном примере арендатор не достоин повышенной защиты, которая могла быть ему предоставлена по договору проката, помимо охраны его интересов по законодательству о защите прав потребителей.
Элементы договора проката. Стороны договора проката имеют некоторые особые качества по сравнению с обычным договором аренды. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект — лицо, профессионально занимающееся предпринимательской деятельностью в виде постоянной (неоднократной) сдачи имущества в аренду. Эта деятельность может быть для него как основным видом деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин свадебных принадлежностей, занимающийся, помимо продажи, сдачей нарядов для новобрачных в прокат). Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества прокатом не является. Учитывая характер деятельности, арендодателем может быть как коммерческая организация, таки предприниматель без образования юридического лица. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п. 3 ст. 50 ГК).
Гражданский кодекс не устанавливает специальных требований к фигуре арендатора по договору проката. Арендатором может быть как гражданин (в том числе предприниматель без образования юридического лица), так и организация, причем как коммерческая, так и некоммерческая. Чаще всего в качестве арендаторов выступают граждане, эксплуатирующие имущество, предназначенное для потребительских целей, т.е. для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования (так называемый бытовой прокат). Однако не исключена и ситуация, при которой арендатором по договору проката выступит индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (например, приобретение акционерным обществом в прокат холодильника и микроволновой печи для нужд своих работников). Более того, правило п. 1 ст. 626 ГК о потребительской цели проката сформулировано диспозитивным образом, т.е. имущество, предоставленное по договору проката, может использоваться и в иных, в том числе предпринимательских, целях, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства (например, получение весов напрокат индивидуальными предпринимателями для торговли на рынке)).
В отличие от правил о классической аренде норма п. 2 ст. 631 ГК устанавливает императивный запрет на передачу арендатором взятой в прокат вещи третьим лицам даже с согласия арендодателя. В частности, не допускается сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Таким образом, договор проката должен быть направлен на удовлетворение исключительно потребностей арендатора.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Договор аренды предприятия является:
1) консенсуальным;
2) возмездным – основанием исполнения обязательства по предоставлению объекта аренды в пользование является своевременное внесение платы за пользование имуществом;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды предприятия.
Предмет договора.
– предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также требования и долги.
Форма договора.
– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации.
Существенными условиями договора аренды предприятия являются предмет договора и цена.
Арендодатель.
– собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование, при этом никаких специальных требований к нему закон по общему правилу не применяет.
Арендодатель в дополнение к его общим обязанностям должен:
1) возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения;
2) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Арендатор в дополнение к его общим правам и обязанностям имеет:
1) обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт;
2) обязанность возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением правил передачи этого же комплекса по истечении договора аренды предприятия;
3) право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятий.
Особое внимание в правовом регулировании договора аренды предприятия уделено правам кредиторов, перед которыми у предприятия имеются долги.
Так, статья 657 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя письменно уведомить своих кредиторов о предстоящей аренде еще до заключения договора аренды предприятия.
Связано это, прежде всего с тем, что согласно общим требованиям действующего законодательства, перевод долга возможен только с согласия кредитора, в противном случае он является ничтожным.
Срок направления арендодателем в адрес кредиторов уведомления законодателем не предусмотрен, в связи с чем такое уведомление должно быть направлено как можно раньше до даты заключения договора аренды предприятия. Срок направление такого уведомления должен обеспечить кредиторам реальную временную возможность выразить свое согласие или иным образом отреагировать на предстоящий договор арены предприятия.
При этом чтобы сократить время ожидания ответа кредитора, в уведомлении арендодателя желательно указать конкретный срок, в течение которого кредитору необходимо ответить. Такой срок также должен быть разумным.
Кредитор, который был уведомлен арендодателем, но не согласен на передачу предприятия с долгами в аренду, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления от арендодателя требовать прекращения договора иди досрочного погашения долга и возмещения причиненных ему убытков. Для реализации данного права кредитору необходимо направить в адрес арендодателя свое несогласие с предстоящей арендой предприятия или не направлять никакого ответа вовсе.
Кредитор, который не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду, может предъявить требования о прекращении договора или досрочном погашении долга в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.
Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по всех долгам предприятия, которые были переведены на арендатора (переданы по договору аренды) без согласия кредитора.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды предприятий регулируется главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Сущность договора аренды состоит в том, что одна сторона предоставляет за плату другой стороне предприятие во временное владение и пользование. Предприятие в таком случае сдается в целом как имущественный комплекс и используется в целях осуществления предпринимательской деятельности. В договоре можно так же предусмотреть условие о последующем выкупе этого предприятия.
При этом в аренду предоставляется и иное имущество, относящееся к предприятию (земельные участки, здания, сооружения, различное оборудование). Кроме того стороны могут в договоре определить пределы и условия предоставления и пользования запасами сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, природными ресурсами.
Важными являются условия о правах на средства индивидуализации ( товарные знаки, знаки обслуживания) и исключительные права, а также условия об уступке права требования и переводе долга, относящиеся к предприятию. Это все необходимо предусмотреть и согласовать в договоре. Гражданский кодекс предусматривает обязательным условие о письменном уведомлении кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Последние должны быть извещены до передачи предприятия в аренду и дать свое письменное согласие. В противном случае такие кредиторы вправе требовать возмещения убытков, а арендатор и арендодатель солидарно отвечают по долгам.
Исполнение обязательств по договору аренды предприятия
Особенностями исполнения обязательств по договору аренды предприятия выделяют:
- арендодатель и арендатор за свой счет готовят предприятие к передаче и возврату соответственно;
- переход имущества от одной стороны к другой в обоих случаях фиксируется актом приема-передачи;
- арендатор должен использовать полученное имущество по назначению, следить за его состоянием и не допускать порчи;
- при длительных сроках эксплуатации ремонт производится за счет арендатора, по своему усмотрению он может улучшать и расширять предприятие;
- арендодатель возмещает расходы за неотделимые улучшения в случае их целесообразности.
Претензии сторон фиксируются передаточным актом при возврате имущества арендодателю. Обязательства считаются исполненными, если все условия соглашения выполнены и взаимные претензии удовлетворены.
Что представляет собой договор аренды?
Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.
Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.
Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.
Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.
Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.
Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.
Особенности аренды зданий и сооружений
По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.
Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.
В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.
Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.
Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).
Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.
- Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.
- Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.
- ВАЖНО!
С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополняется абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:
- земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
- в порядке, предусмотренном договором, — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
- права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
- иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.
Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта.
Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656ГК).
Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:
- первого рода — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
- второго рода — действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).
Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия.
Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.
И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.
Действия арендатора заключаются в принятии, надлежащем пользовании арендованным имуществом, внесении арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.
Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).
Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).
Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.
Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия.
Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 — 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013).
Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69 — 73). (законы не проверены)
Необходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего ГК (ст. 132), рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) только как объект гражданских прав, а не в качестве их субъекта.
Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):
Права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):
- на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
- права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.
Права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):
- полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).
В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.
Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).
Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).
Существенные условия договора аренды предприятия:
- предмет договора;
- условия о размере арендной платы;
- условия о сроке аренды предприятия.
Отличия положений об аренде предприятия от общих положений об аренде
Правила эксплуатации компании, взятой в аренду, отличаются от общих правил аренды.
Рассмотрим эти отличия при помощи таблицы.
| Общие положения об аренде | Аренда предприятия |
|---|---|
| Если арендодатель согласен, то арендатор может сдавать арендованное имущество в субаренду или передавать свои права и обязанности третьему лицу. Такие действия называются: поднаемом и перенаемом. Также он может предоставлять имущество в пользование безвозмездно, передавать свои права в качестве залога, вносить их как взнос. | Если стоимость предприятия не уменьшается, и не нарушаются другие пункты договора аренды, арендатор имеет право совершать продажу, обмен материальных ценностей, предоставлять их во временное пользование, сдавать в субаренду. |
| Арендатор поддерживает имущество в надлежащем состоянии, осуществляет текущий ремонт за счет собственных средств, а также содержит взятое в аренду имущество. Капитальный ремонт производит арендодатель. | Арендатор на протяжении всего срока аренды, определенного договором, поддерживает предприятие в удовлетворительном техническом состоянии и производит текущий и капитальный ремонт. |
| Если арендатор производит за свой счет улучшение арендованного имущества, и на это согласен арендодатель, то после окончания действия договора, он имеет право на возмещение стоимости действий по улучшению. Если арендатор не согласен с улучшениями, стоимость действий по преобразованиям возмещению не подлежит. Если улучшения производились за счет средств амортизации, то это собственность арендодателя. | Арендатор вносит изменения в имущественный комплекс, проводит реконструкции, расширения. При неотделимых улучшениях имущества, арендатор имеет право на возмещение затраченных средств. Если арендодатель докажет в суде, что стоимость улучшений превышает стоимость имущества, взятого в аренду, он освобождается от обязанности компенсировать расходы. |
Распоряжение имуществом при аренде предприятий
Договор аренды предприятия предполагает осуществление арендатором предпринимательской деятельности за счет арендуемого имущества. Так, ст. 660 ГК РФ наделяет арендатора всем необходимым объемом прав для ведения бизнеса. Он может без согласия на то арендодателя распоряжаться арендуемым имуществом: например, продавать его, обменивать, сдавать в субаренду.
Однако, из указанного выше правила существует ряд ограничений:
- Свободный порядок распоряжения имуществом не распространяется на землю и иные природные ресурсы в силу особого правового регулирования.
- Сделки с предметом аренды не должны заведомо приводить к уменьшению стоимости всего предприятия.
Расходы арендатора при аренде бизнеса
В рамках аренды бизнеса арендатор и арендодатель несут соответствующие расходы. Их распределение между контрагентами регулируется нормами законодательства, а также условиями договора.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Правовое регулирование лизинга осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом (§ 6 гл. 34) и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (ред. от 22.08.2004 г.).
Понятие договора лизинга дается в ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Субъектами лизинга являются:
• лизингодатель, который приобретает в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю за определенную плату во временное владение и пользование. Лизингодателями могут быть юридические лица (коммерческие организации, лизинговые компании (фирмы)) или граждане-предприниматели, имеющие лицензию на осуществление данного вида деятельности;
• лизингополучатели – юридические лица или граждане-предприниматели, которые в соответствии с договором лизинга принимают предмет лизинга для осуществления предпринимательской деятельности;
• продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки) продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. При этом продавец обязан передать предмет лизинга в соответствии с условиями договора купли-продажи лизингодателю или непосредственно лизингополучателю.
Таким образом, лизинг основывается на двух гражданско-правовых договорах, участником которых выступает лизингодатель: договоре купли-продажи с продавцом (поставщиком) предмета лизинга, в котором он выступает в качестве покупателя; договоре аренды с лизингополучателем (арендатором), в котором он выступает в качестве арендодателя.
Имущество передается на правах владения и пользования с правом выкупа его лизингополучателем.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимые и недвижимые объекты, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, запрещенное законом для свободного обращения (ст. 2 Закона).
Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации. Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя (ст. 15, 20 Закона).
В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете договора считается несогласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (ст. 15 Закона).
Основные обязанности субъектов лизинга сводятся к следующему.
Лизингодатель обязан приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем имущество у указанного им продавца на основе договора купли-продажи. В этом случае он не несет ответственности за выбор продавца и предмета лизинга. Если в силу договора выбор объекта лизинга возложен на лизингодателя, то он несет ответственность за выбор объекта лизинга и продавца. Лизингодатель обязан также предоставить лизингополучателю предмет лизинга в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями и документами, а также осуществлять капитальный ремонт объекта лизинга (если иное не предусмотрено договором).
Лизингополучатель обязан принять предмет лизинга в порядке, установленном договором. С момента передачи имущества он несет риск случайной гибели или порчи этого имущества (ст. 669 ГК). За свой счет он осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга, его средний и текущий ремонты, если иное не предусмотрено договором. Он должен возместить лизингодателю его инвестиционные расходы и выплатить ему вознаграждение, а по окончании срока договора возвратить предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом износа либо приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи.
Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки, а если договором была предусмотрена уплата неустойки – взыскать ее наряду с полным возмещением ущерба.
Более подробно о финансовой аренде (лизинге) см. гл. 10 «Правовое регулирование лизинговой деятельности» раздела III настоящей работы.
Определенными особенностями характеризуется ответственность перевозчиков за нарушение обязательств по договору перевозки.
Общие положения об ответственности установлены ст. 793–796 ГК. Конкретизация ответственности содержится в транспортных уставах и кодексах. Некоторые вопросы ответственности могут решаться по соглашению сторон в договоре.
В соответствии со ст. 793 ГК недействительными являются соглашения сторон об ограничении или отмене установленной законом ответственности перевозчика, за исключением случаев, когда возможность таких соглашений предусмотрена транспортными уставами и кодексами (см., например, ст. 175 KTM). В то же время по соглашению сторон допускается повышение ответственности перевозчика по сравнению с установленной законодательством (ст. 123 ВК).
Ответственность перевозчика за ненадлежащее выполнение обязательств наступает лишь при наличии его вины. Об этом свидетельствуют нормы, содержащиеся в ГК, а также транспортных уставах и кодексах, предусматривающие освобождение перевозчика от ответственности, если невыполнение обязательств вызвано непреодолимой силой, обстоятельствами стихийного характера и другими обстоятельствами, не зависящими от перевозчика.
По общему правилу действует презумпция виновности перевозчика в невыполнении обязательства, и чтобы быть освобожденным от ответственности, он должен доказать свою невиновность. Однако в ряде случаев, когда мала вероятность вины перевозчика в утрате, недостаче, порче груза, действует презумпция его невиновности. Для того чтобы привлечь его к ответственности, отправитель или получатель груза должны доказать его вину. Так, в транспортных уставах и кодексах предусмотрена презумпция невиновности перевозчика, если груз пришел в исправных грузовых помещениях (вагонах, контейнерах и др.), с исправными пломбами отправителя, без следов повреждений; если перевозка осуществлялась в сопровождении грузоотправителя или грузополучателя; если недостача или повреждение груза произошли вследствие естественных причин, связанных с перевозкой груза в открытом подвижном составе, и в ряде других случаев (ст. 118 УЖТ, ст. 168 КТМ).
Перевозчик, вопреки общим принципам гражданско-правовой ответственности, несет ответственность только в пределах фактического имущественного ущерба и не возмещает недополученные доходы (упущенную выгоду).
В соответствии с законодательством перевозчик несет ответственность за неподачу транспортных средств (ст. 794 ГК). Эта ответственность обычно наступает в виде штрафных санкций и возмещения грузоотправителю причиненных убытков (ст. 94 УЖТ).
Ответственность за просрочку доставки груза – также влечет применение штрафных санкции (ст. 97 УЖТ, ст. 120 ВК).
Перевозчик также несет ответственность за утрату, недостачу и повреждение груза (ст. 796 ГК):
• при утрате или недостаче груза – в размере стоимости утраченного или недостающего груза (груз считается утраченным по истечении установленных транспортными уставами и кодексами сроков после срока, когда груз должен быть доставлен);
• при повреждении груза – в размере суммы, на которую понизилась его стоимость, а при невозможности восстановления поврежденного груза – в размере его стоимости;
• при утрате груза, сданного к перевозке с объявленной ценностью, – в размере объявленной стоимости груза.
Конкретизация указанной ответственности перевозчика дается в транспортных уставах и кодексах (ст. 119 ВК, ст. 169 КТМ, ст. 96 УЖТ).
Наряду с возмещением ущерба перевозчик возвращает провозную плату, внесенную за перевозку утраченного, недостающего или поврежденного груза.
Законодательством установлена ответственность грузоотправителя за непредъявление груза или неиспользование поданных транспортных средств (ст. 794 ГК). Ответственность обычно заключается в уплате штрафных санкций (ст. 94 УЖТ).
Возможна ответственность и за другие нарушения, допущенные грузоотправителем, предусмотренные транспортными уставами и кодексами. Так, ст. 121 ВК устанавливает ответственность отправителя груза за вред, причиненный перевозчиком вследствие неправильности или неполноты сведений, представленных грузоотправителем. Статья 98 УЖТ устанавливает штрафные санкции, налагаемые на грузоотправителя за неправильное указание в накладной наименования груза, особых его свойств или необходимых мер предосторожности, за отправление запрещенного для перевозки груза либо за неправильное указание свойств груза.
Законодательством установлен особый порядок предъявления претензий и исков по перевозкам (ст. 797 ГК). Предъявлению иска предшествует предъявление перевозчику претензии. Претензионные сроки устанавливаются транспортными уставами и кодексами и в большинстве случаев составляют шесть месяцев. Установлены и сроки для ответа на претензию. Право на предъявление иска возникает со дня получения ответа с отказом в удовлетворении претензии либо со дня истечения срока для ответа на претензию. При этом установлен сокращенный срок исковой давности – один год.