Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести долю в квартире в комнату?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Перевод доли в комнату в судебном порядке
Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.
Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:
- Полное наименование и адрес местонахождения суда.
- ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
- Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
- Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
- Указание типа собственности (долевая или совместная).
- В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
- Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
- Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
- Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
- Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
- Просьба Истца.
- Список прилагаемых материалов.
- Дата составления и подпись Истца.
Законодательные нормы по выделу доли
Статьей 244 ГК РФ предусмотрено 2 варианта владения имуществом – совместная (равные доли у супругов) и общая долевая собственность (с возможностью установления любого размера долей).
Согласно ст. 252 ГК РФ, один из собственников общего долевого имущества может выделить в натуре часть единого объекта, обособив его, не ухудшая условия проживания для себя и остальных совладельцев.
В силу жестких требований к проведению выдела, в рамках квартиры организовать его не так просто. Не всегда технические характеристики жилья позволяют провести перепланировки с получением в БТИ 2 техпаспортов. Выделить отдельную долю из однокомнатной квартиры едва ли возможно, поскольку собственникам понадобится организовать отдельные входы, перенести коммуникации, перепланировать жилплощадь.
Возможности владельцев комнат
Доля в имуществе не определяется, как конкретная часть площади. Поэтому 1/2 часть квартиры не делает из владельца собственника определенной комнаты.
Стремление превратить долю в комнату обуславливается следующими причинами:
- долевой собственник не имеет своей четко ограниченной территории;
- в доле не допускается разделение счета для оплаты услуг ЖКХ;
- любое действие (продажа, аренда, залог) при долевом владении должно быть одобрено совладельцами.
Перевод доли в квартиру возможен одним из двух способов:
- Разделение долевой собственности по соглашению владельцев. Допускается этот вариант только на добровольной основе всех совладельцев.
- Выделение собственности путем выкупа или в виде изолированной части. Для реализации этого способа потребуется обращаться через суд, если хотя бы один из собственников не согласен выделить территорию на добровольной основе.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Выделение долей с материнским капиталом
Часть может выделять и в случае приобретения жилья с материнским капиталом. Сумма капитала определена для обеспечения детей жильем. Повзрослевшие дети (ставшие совершеннолетними) смогут потом приватизировать свою долю в приватизированной квартире с тем, чтобы её продать. А могут оставаться жить на своей части жилой площади.
Выделить доли сначала нужно детям, а потом супруги могут поделить оставшееся между собой. Либо могут продолжать пользоваться в общей собственности частью квартиры, не принадлежащей детям
Для совершения сделки крайне важно взять из банка справку по полном закрытии ипотеки и кредитного счета, а также об отсутствии каких-либо долгов. Постановка на регистрационный учет (в Регпалате) несовершеннолетних владельцев долей в России является бесплатной (без оплаты госпошлины)
Когда нужно понять, что такое выделенная доля в общей квартире, где проживают супруги, тогда следует просто уяснить одну важную деталь – это переход права собственности от общей к индивидуальной форме владения. Если к этому подключается еще и приватизация, то получится, что раньше была квартира общая, а теперь в ней есть территории, классифицируемые как – «частная собственность». Супруги между собой могут делить равными долями (50/50), а могут поделить разными частями (40/60). Отчуждать часть недвижимости могут как при совместной собственности, так и при долевой.
О том, как продать долю в квартире по шагам вы узнаете далее.
Просьба оценить пост и нажать на кнопки любимых соцсетей, если пост вам понравился.
Ждем ваши вопросы.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Выделение доли при помощи материнского капитала
При покупке квартиры на средства материнского капитала обязательным условием является оформление долей на детей. Такая процедура прослеживается и при строительстве дома, и при покупке недвижимости в ипотеку. Последний случай считается самым сложным, так как квартира находится в залоге. При выделении доли в квартире при помощи материнского капитала потребуется самостоятельно заниматься всеми вопросами, которые не отражены определенным порядком в законодательстве.
Использование материнского капитала обязывает участников выделить долю для детей. Законами устанавливается срок, в который обязательство должно быть реализовано. Этот документ входит в состав бумаг, которые будут требоваться при оформлении прошения в ПФР для использования материнского капитала на покупку недвижимости.
В документе отражается обязанность по выделению долей. Размеры в обязательстве не указываются. Срок передачи составляет 6 месяцев с момента полного перехода недвижимости во владение родителей: при погашении ипотеки, вводе дома в эксплуатацию, выплате конечного платежа и так далее.
Долевая собственность и кооперативы
В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:
| Долевая собственность | Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц. |
| Кооперативный дом | На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется. |
| Важные положения | При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение. |
Обязательно ли выделять доли?
Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.
Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.
Прописка в доле квартиры.
Прописка в выделенной доле квартиры не зависит от того, выделена она в натуре или идеальна и от размера этой доли. Даже самая небольшая доля собственности дает право на оформление постоянной регистрации.
Получение прописки любым из владельцев доли не требует согласия остальных собственников. Однако, если выделенная доля — идеальная, для того, чтобы прописать на ней кого-то другого, получить такое согласие необходимо. Исключение из этого правила – несовершеннолетние дети владельца доли до 14 лет. Они могут получить прописку на долю родителя без согласия остальных лиц, проживающих в этой квартире.
Если же принадлежащая человеку доля натуральная -отдельная комната, то он имеет право прописывать на ней других, не спрашивая согласия у остальных участников.
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Мнение эксперта
Соколов Александр Константинович
Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.
Основные правила добровольного урегулирования:
- Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
- Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
- Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.
Способы перевода доли квартиры в комнату
- Заключение соглашения о порядке пользования квартирой в долевой собственности. Такой документ подписывается всеми сособственниками и заверяется в нотариальной конторе. В противном случае он не получит юридической силы. У владельцев есть возможность устанавливать порядок пользования по своему усмотрению.
- Обращение в судебные органы. В случае невозможности достижения мирной договоренности один из владельцев направляет в суд заявление с требованием о выделении его доли в виде комнаты. Если это невозможно, ему выплачивается компенсация и он утрачивает право собственности на часть жилья
- Паспортов собственников.
- Правоустанавливающей и правоподтверждающей документации на доли.
- Соглашения между совладельцами, заверенного в нотариальной конторе.
- Копий выписок из ЕГРН.
- Документации из БТИ (по необходимости).
Доброго времени суток. Подскажите, у нас с мамой в далекие годы была приватизирована и мы получили РОЗОВОЕ свидетельство, приватизация общая без выделения долей. Сейчас мама хочет передать свою «долю» мне, и за одно уже получить нормальное свидетельство на квартиру в котором 100% будет принадлежать мне. Как она может это сделать? И нужно ли что-то оплачивать? Если договор дарения, то как это, указать если у нас нет выделенных долей? Нужно ли мне будет оплачивать налог на дарение?! Спасибо
Рекомендуем прочесть: Как рассчитывается больничный после декретного отпуска
Алекс197 (14 августа 2011 — 21:15) писал:
Доброго времени суток. Подскажите, у нас с мамой в далекие годы была приватизирована квартира и мы получили РОЗОВОЕ свидетельство, приватизация общая без выделения долей. Сейчас мама хочет передать свою «долю» мне, и за одно уже получить нормальное свидетельство на квартиру в котором 100% будет принадлежать мне.