Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке недвижимости в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Как действуют мошенники при ипотеке?
Каждая ипотечная сделка предполагает внесение первого взноса как демонстрации серьезных намерений покупателя и готовности к частичному финансированию покупки за счет личных сбережений. Часто оказывается, что у человека нет средств, а с нулевым первым взносом банки давно не работают. На этом этапе возникает соблазн изменить сумму в договоре на большее значение, чтобы заставить банк профинансировать покупку жилья полностью.
Величина кредитной линии окончательно определяется, когда человек сообщает, что готов оплатить некоторую часть от стоимости недвижимости из личных сбережений, и банк вычитает эту сумму из цены жилья. Сумма жилищного займа будет равна стоимости объекта за вычетом первого взноса. Если все участники честны, в дальнейшем проблем не возникает. Но если покупатель сообщает, что не имеет нужной суммы сбережений и предлагает указать в договоре цену повыше, продавец серьезно рискует, соглашаясь на обман.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Общие признаки мошенничества
Покупка недвижимости для большинства граждан — нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.
Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:
- Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
- Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
- Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
- Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
- Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.
Каждый признак прямо не указывает на обман. Например, неполный пакет документов объясняется промедлением в работе уполномоченных органов. Но при любом нарушении нужно вести себя крайне осторожно или пользоваться помощью профессионалов, которые помогут разобраться в сложившейся ситуации.
На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
ИПОТЕКА: СХЕМЫ МОШЕННИЧЕСТВА
Приобретая квартиру в кредит, следует помнить, что столь быстро развивающийся рынок не мог быть обойден вниманием мошенников. Поэтому необходимо предпринять меры предосторожности, чтобы квартира, приобретаемая в кредит, действительно стала собственностью покупателя и радость от получения кредита на жилье не обернулась трагедией потери.
Получение кредита на жилье — одно из значительнейших событий в жизни семьи, но спешить не следует. Лучше решать все вопросы спокойно и планомерно, чтобы долгожданное жилье стала действительно вашим. Для того чтобы покупателю в значительной степени обезопасить себя, ему необходимо ознакомиться с основными видами мошенничества в ипотеке.
ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ
Приобретая жилье в кредит на вторичном рынке нельзя забывать о том, что сделка может быть признана недействительной по тем или иным причинам.
Это может произойти, если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит. Возможна ситуация, при которой дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Для того чтобы избежать подвоха, необходимо выяснить, зарегистрированы ли по данному адресу несовершеннолетние дети, недееспособные и неправоспособные лица. Если да, то необходимо получить обстоятельную консультацию в органах опеки и попечительства.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.
Как обеспечить безопасность сделки?
Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.
Важно! Для безопасности сделки просите справку из Единого Государственного реестра прав на недвижимость, выписку из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных платежей, дееспособности продавца.
Помните:
- Трехсторонние переговоры с банком.
- Учет всех собственников.
- Проверка права продавца осуществлять сделку.
- Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.
- Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.
Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.
Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.
По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно.
«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.
Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.
Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.
Как могут обмануть при покупке дома?
Помимо перечисленных обстоятельств, покупателю следует внимательно проверять все действия, совершенные по доверенности. Если есть возможность, то лучше связаться с доверителем и удостовериться с том, что документ действителен и не отзывался. Нередко используется такая схема – владелец квартиры получает в долг деньги. А в качестве гарантии их возврата составляется доверенность на право продажи жилья. В результате — дом продается на основании доверенности. А новый владелец должен доказывать свою правоту в суде перед прежним собственником.
Важным является и состояние дома. Наличие косметического ремонта может скрывать серьезные недостатки фундамента или кровли. При их выявлении цена может упасть на несколько порядков. Поэтому продавец может попытаться их скрыть. Если подобные дефекты будут установлены, то договор можно признать недействительным и обязать продавца вернуть деньги.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.