Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:
- реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
- необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
- необходимость ведения книги учета доходов ИП;
- нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
- короткий срок действия (до одного года).
Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.
Основания для получения
Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
- Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
- Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
- общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
- полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Стоимость патента на арендное жилье
Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.
Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.
Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.
Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.
Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.
Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.
Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.
Александра Стирманова, адвокат бюро S&K Вертикаль:
— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.
Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.
С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.
Мария Жукова, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
Если заключать договор при аренде и не платить налоги, договор все равно действует?
— Договор нужен, чтобы стороны зафиксировали условия по аренде жилья. Он не влияет на правоотношения каждой из сторон с государством и его органами, в том числе налоговыми. А уплата налогов — это обязанность налогоплательщиков, которая наступает при получении ими дохода от источников на территории Российской Федерации.
Правда ли, что если заключить договор аренды на срок до года, арендодатель освобождается от уплаты налогов?
— Нет, это заблуждение. Повторюсь, уплата налогов — это обязанность каждого налогоплательщика, неисполнение которой влечет административную, а в некоторых случаях и уголовную, ответственность. При этом для уплаты налога ни длительность, ни регулярность получения дохода значения не имеют, так как налог (НДФЛ) подлежит декларированию по окончании календарного года и уплачивается налогоплательщиком в установленный срок. Исключение — налог для самозанятых, который уплачивается ежемесячно через мобильное приложение.
Что же касается срока действия договора менее одного года, то его краткосрочность освобождает стороны от обязанности его регистрации в Росреестре.
Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.
Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН
Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:
- в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
- оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.
При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.
Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.
Есть ли отличия в сдаче жилых и нежилых помещений
Патент на такси для ИП — что это такое и как его получить
Предоставление в аренду недвижимого имущества подразумевает его дальнейшее использование с целью получения дохода. Неоднократно перезаключенные договора аренды станут подтверждением систематического получения прибыли владельцем недвижимости.
Такая деятельность должна в обязательном порядке вестись индивидуальным предпринимателем. Даже при сдаче во временное пользование одного нежилого помещения необходимо уплачивать налоги. И здесь каждый выбирает наиболее выгодную для себя систему.
Патент на аренду нежилого помещения 2020 выдается на 3-10 день. Патентная система налогообложения на сдачу в аренду нежилого помещения не пользуется активным спросом у предпринимателей на сегодняшний день
Арендодатель – физическое лицо
Физические лица могут сдавать квартиры или иные жилые помещения в аренду без дополнительной регистрации. При этом налог придется заплатить в размере 13% от полученного дохода.
Раз в год до 30 апреля надо подать в ФНС по месту регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ, в этой декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год, а сам налог надо заплатить в срок до 15 июля.
Если квартирой владеют несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Расчет налоговой нагрузки при этом выглядят так: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 тысяч рублей – это доход за год. Ставка налога 13%, соответственно, 720 000 х 13% = 93 600 рублей. Именно такую сумму придется заплатить в доход государства.
Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?
Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.
Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.
Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.
Интересная статья: Все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир!
Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов. Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера. Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.
Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Преимущества и недостатки
Патентная система не пользуется особой популярностью среди предпринимателей – на ней работает всего несколько процентов ИП.
Это связано с ее неоднозначностью, ведь она выгодна далеко не для каждого предпринимателя.
Чтобы иметь возможность оценить эту систему, нужно рассмотреть ее достоинства и недостатки.
К преимуществам покупки можно отнести:
- освобождение от уплаты некоторых видов налогов;
- отсутствие необходимости сдавать декларацию, а также вести налоговый и бухгалтерский учет;
- простота и понятность в применении системы и расчете налога;
- дифференцированный подход (размер потенциального дохода различается для предпринимателей с разными критериями).
Значительную экономическую выгоду приносят сданные в аренду квартиры, расположенные в элитных районах и имеющие большую площадь.
Недостатками приобретения являются:
- расчет налога осуществляется от размера потенциального дохода, который на практике может оказаться выше реального;
- часть стоимости отчислений необходимо вносить наперед, что не предусмотрено ни в какой другой налоговой системе;
- величина страховых взносов, отчисляемых ИП, не уменьшает размер подлежащего уплате налога;
- от необходимости вести некоторую отчетность (в форме книги учета доходов) ИП все равно не избавляется.
Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:
- Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/544@ от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
- Письмом налоговой службы № СД-4-3/6694@ от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
- Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/599@ от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).
Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.
Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.
Порядок приобретения патента
Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).
Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.
Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:
- лично;
- почтой;
- доверенным представителем;
- телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.
На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.
Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:
| Критерии | Патентная система налогообложения | Декларирование дохода рядового собственника | Налог на профессиональную деятельность |
|---|---|---|---|
| Налогоплательщики | Только предприниматели | Только физические лица | Предприниматели и физические лица, осуществляющие деятельность в Москве, Калужской области, Татарстане или Подмосковье |
| Порядок постановки на учет | Заявление по форме 26.5-П | Регистрация не предусмотрена законодательством | Плательщик встает на учет по собственной инициативе. Регистрация производится по личному заявлению, через обслуживающий банк или мобильное приложение |
| Налоги | Переход на ПСН освобождает предпринимателя от НДФЛ и НДС. Режим действует лишь в отношении деятельности, прямо указанной в патенте. Статья 346.43 НК РФ снимает обязанность по отчислению налога на имущество. Однако включение большинства арендуемых объектов в перечень ст. 378.2 НК РФ практически нивелирует эту льготу. В Москве, например, действует постановление № 700-ПП от 28.11.14. Уменьшить стоимость можно на затраты, связанные с применением онлайн-касс. Вычет в размере 18 тыс. рублей предусмотрен п. п. 1.1 ст. 346.51 НК РФ | Арендодатель обязан платить НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Ставка зависит от налогового резидентства. При его наличии отчислять необходимо 13%, а при отсутствии – 30% (ст. 224 НК РФ). Граждане РФ могут пользоваться вычетами, предусмотренными ст. ст. 217–218 того же Кодекса. Кроме того, владельцы недвижимости обязаны платить налог на имущество | Переход на профессиональный налог освобождает от НДФЛ и НДС. Со всех поступлений плательщик отчисляет 4–6%. Ставка зависит от статуса контрагента. Правило закреплено ст. 10 закона 422-ФЗ от 27.11.18. При расчете обязательств инспекция применяет вычет в пределах 10 тыс. рублей. Льгота предоставляется в рамках ст. 12 того же нормативного акта |
| Взносы на обязательное медицинское, пенсионное обеспечение | Фиксированные сборы «за себя» и работников оплачиваются на общих основаниях. Из стоимости патентов они не вычитаются | Страховые взносы не удерживаются (п. 4 ст. 420 НК РФ) | Физические лица и предприниматели, не привлекающие наемных сотрудников, освобождаются от оплаты страховых сборов (ст. 2 закона 422-ФЗ). Делать отчисления они могут в добровольном порядке |
| Отчетность и учет | Обладатель патента фиксирует сумму фактически полученного дохода в специальной книге. Отчетность не предусмотрена (ст. ст. 346.52–346.53 НК РФ) | Декларация направляется в налоговые органы ежегодно до 30 апреля (ст. 229 НК РФ) | Информацию о поступлениях на расчетный счет в инспекцию передает мобильное приложение «Мой налог». Декларации и учетные формы не требуются (ст. ст. 13 и 14 закона 422-ФЗ) |
| Особенности заключения договоров аренды с организациями | Стоимость патента не меняется при работе с юридическими лицами | Если в статусе арендатора выступает компания, ей присваивается статус налогового агента по НДФЛ. Рассчитывать отчисления в бюджет фирма будет при выплате вознаграждения. Декларацию в этом случае собственнику подавать не понадобится (письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27.08.15 и № 03-04-06/12985 от 17.04.13) | При заключении договора аренды с организацией ставка налога вырастает до 6% |