Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок определяется по датам, определенным сторонами. Как правило, договор аренды земельного участка вступает в силу в момент его подписания. Но стороны могут отсрочить его действие на период, прямо указанный ими в тексте.
Регистрация договора аренды земельного участка.
Специалисты юридического центра «АДВЕКОН», обладают 20-летним опытом, готовы в кратчайшие сроки оказать квалифицированные услуги, если необходима быстрая и оперативная регистрация договора аренды земельного участка. Звоните нам!
Регистрация аренды земельного участка — это те только кропотливый сбор множествадокументов, по типу справки о целевом использовании, заявления, кадастровых сертификатов, документации о соблюдении санитарных и противопожарных мер и т.д. Это ещё и необходимость посетить ряд учреждений: местные органы власти, администрация, земельный комитет, регистрационный орган и т.д
Наши юристы, в зависимости от типа участка, его расположения, собственника, срока договора, проведут юридический грамотный ряд мероприятий.
Запишитесь на прием. Получите квалифицированную помощь.
Регистрация договора субаренды
К договору субаренды земельного участка и дома применяются те же правила о регистрации, что и к договору аренды (ст. 615 ГК РФ). Зарегистрировать этот документ в Росреестре необходимо, если срок субаренды составляет 1 год и более.
При этом необходимо соблюсти два условия, установленные ст. 615 ГК РФ:
- Срок субаренды не должен превышать срока аренды, заключенного между собственником недвижимости и субарендодателем;
- Собственник должен дать согласие на заключение договоров субаренды. Оно может касаться любых подобных договоров или одного конкретного, оформляться непосредственно в договоре аренды или в отдельном документе – выбор между этими вариантами зависит от сторон.
Возможные причины для приостановления и отказа в регистрации
Приостановить регистрацию могут лишь в следующих ситуациях:
- Наличие сомнений у органа регистрации в основании для проведения регистрации, достоверности и подлинности всех предоставленных документов и сведений.
- Отсутствие какого-либо необходимого документа.
- Письменное заявление от одной из сторон соглашения.
- Решение суда, которое запрещает проведение регистрации подобного типа сделки.
Отказ в регистрации может быть по нескольким причинам:
- Несоответствие поданных документов государственным нормам и требованиям.
- Наличие каких-либо противоречий между ранее зарегистрированными и поданными правами.
- Отсутствие обязательных справок для Госреестрации, когда их должен предоставить заявитель.
- Земля не является учтенной в соответствии с Федеральным законом.
Порядок госрегистрации договора аренды земельного участка
На основании ст. 609 ГК РФ контракт продолжительностью более 12 месяцев оформляется в письменном виде и подлежит госрегистрации.
Сведения о наступивших правовых отношениях проверяются на предмет законности и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Порядок действий при государственной регистрации договора аренды земельного участка:
- Подготовка документации.
- Оплата госпошлины.
- Предоставление справок в Росреестр (лично, через МФЦ или почтой).
- Проверка сведений на предмет законности соглашения.
- Выдача оригинала договора с отметкой о госрегистрации.
Стоимость и сроки регистрации
Как гласит статья 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок рассмотрения заявления составляет около 10 дней. При подаче заявления и документов непосредственно в отделение Росреестра, его рассмотрят в течение 7 дней.
А если заявители захотят воспользоваться услугами Многофункционального центра, процедура регистрации займет не менее 10 дней.
Документы можно направлять и по почте, если стороны сделки уверены в их правильности и достаточности для принятия.
Что касается размера госпошлины, то на сегодняшний день он такой:
Если договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в госоргане, могут возникнуть такие ситуации.
Порядок и процедура государственной регистрации права аренды
Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.
Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.
При обращении в органы Росреестра заявитель должен представить:
1) Заявление о регистрации (заполняется одной из сторон по договору аренды);
2) Документы, удостоверяющие личность заявителя, либо полномочия представителя;
3) Подлинник договора аренды (субаренды) участка земли;
4) Учредительные документы организации, если сторонами по договору выступают юридические лица;
5) Кадастровый паспорт участка, если предметом договора аренды является доля в общем праве. Кадастровый паспорт должен содержать определение части участка, сдаваемого в аренду.
В случае, если регистрации подлежит право аренды, вытекающее не только из договора, но и из распорядительного акта органа власти, а участок будет использоваться для строительства, заявителем может быть представлено решение о предварительном согласовании места размещения объекта.
Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:
- Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
- Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
- Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
- Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.
Нужно ли регистировать
Отсутствие такой регистрации может привести ко многим проблемам в отношениях между владельцем земли и арендатором, даже к значительным финансовым убыткам.
Если одна из сторон земельных отношений решить прекратить деловое сотрудничество, вся процедура при регистрации осуществляться только в рамках земельного законодательства, с защитой интересов всех участников.
На основании зарегистрированного документа арендатор выплачивает налоги. Если он не будет перечислять положенные отчисления, его ожидают значительные штрафные санкции.
ВНИМАНИЕ! Договор аренда на срок более года, не зарегистрированный Росреестром, будет по закону недействительным. Собирать документы на регистрацию следует еще на стадии составления договора.
Если арендатор планирует в последующем выкупить взятый в наем надел земли, регистрация поможет это сделать законно, сократиться время на проверку всех документов.
Срок действия договора
Партнерские отношения длятся до тех пор, пока не прекращается срок договора. Как правило, его прописывают в самом документе. Иногда эту дату не указывают, поэтому в Гражданском кодексе ст. 610 срок действия считается неопределенным. Это дает возможность каждой стороне разорвать такие отношения в любой момент, предупредив другую сторону за три месяца.
Если владелец земельного участка несовершеннолетний ребенок, его родители или опекуны, могут сдать его собственность в аренду до момента наступления совершеннолетия.
Продлить договор можно только через дополнительно составленное соглашение, в ином случае, его придется перезаключать.
Договор считается действующим, пока арендатор или арендодатель не заявит о прекращении соглашения. Если же срок действия договора истек, и о его расторжении не заявила ни одна из сторон, тогда он продлевается на аналогичный срок, не изменяя никаких условий.
Составляя дополнительное соглашение нужно указать срок аренды, предмет соглашения, ограничения в использовании земли и сумму арендной платы.
Для чего проводят процедуру?
ГК РФ в статье 609 предусматривает, что договора аренды, заключаемые сроком больше одного года, подлежат обязательной регистрации. Если в правовых земельных отношениях одна из сторон является лицом юридическим, то соглашение регистрируется в обязательном порядке, даже если договор предусматривает краткосрочную аренду (об особенностях договора аренды земли юридическим лицом мы писали ).
Любой составленный в письменном виде договор подлежит обязательной государственной регистрации.
ЗК РФ в статье 26 подтверждает обязательность регистрации договорных отношений между субъектами.
Регистрируемые в законодательном порядке данные о правовых отношениях лиц, которые подписали соглашение, позволяет сохранить базу данных о сторонах, вступивших в сделку, а также информацию об арендуемых территориях.
Такие действия позволяют держать в сохранности уже готовые сведения о земельных наделах для возможного осуществления с арендованными участками последующих действий, предполагающих куплю-продажу земли, переуступку или бесплатный переход территорий в собственность (о нюансах составления договора переуступки прав аренды ЗУ читайте ).
Для решения внезапно возникших между сторонами подписанных договорных обязательств споров, отделения Росреестра готовы предоставить в судовые инстанции, зарегистрированные в законодательном порядке и хранящиеся в учреждении сведения.
Договора аренды земли подаются на регистрацию в нескольких экземплярах сразу же после их подписания и получения свидетельства о выделенной арендатору территории.
Обратите внимание! Пользователь вступает в свои права со дня регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре.
Как зарегистрировать договор аренды земли? Регистрация сделки осуществляется после процедуры, предусматривающей обращение заинтересованного лица в уполномоченные органы законодательной власти, с просьбой о выделении земельной территории.
Проведение межевания земельного надела, получение кадастровой документации и подписание договора аренды является основанием для обращения субъекта в одно из отделений ЕГРП.
Процесс регистрации договора аренды земли предполагает следующие действия будущего арендатора:
-
Подготовить предусмотренные законодательством необходимые для регистрации документы, согласно утвержденному законом списку.
-
Произвести соответствующую законодательным нормам оплату государственной пошлины и приложить к подготовленным документам копию о ее оплате.
-
Предоставить в региональные отделения Росреестра документы, используя для этой цели один из предлагаемых способов:
- почтовым сообщением;
- электронной почтой;
- лично в учреждение ЕГРП, которое уполномочено совершать регистрацию прав субъекта;
- лично в отделение региональной службы Росреестра.
-
Получить утвержденные в отделении экземпляры договоров аренды, на которых стоит регистрационная надпись.
Справка: Предоставить документы на регистрацию аренды земельного участка можно и заказав выезд специалистов ЕГРП по указанному адресу, для чего необходимо сделать заявку на предлагаемую услугу по телефону.
Пошаговая инструкция для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре и необходимые документы
Такие действия позволяют держать в сохранности уже готовые сведения о земельных наделах для возможного осуществления с арендованными участками последующих действий, предполагающих куплю-продажу земли, переуступку или бесплатный переход территорий в собственность (о нюансах составления договора переуступки прав аренды ЗУ читайте здесь).
Процедура государственной регистрации договоров аренды является бесплатной. Материальные издержки субъекты, вступающие в правовые отношения, могут понести только в случае необходимости заверения документов у нотариусов, где расценки в зависимости от важности документа составляют от 200 до 500 рублей.
Но для осуществления данной процедуры нужны законодательные основания, которые регулируют сроки подачи документов на государственную регистрацию. Законодательство РФ на сегодняшний день не предусматривает такого ограничения. О порядке процедуры регистрации говорит ФЗ №218 от от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
- копия документа, который может подтвердить публикацию в информационных источниках сообщения о состоявшихся торгах;
- копия решения местной администрации, о проведении предусмотренного законодательством аукциона;
- копия протокола, содержащего информацию о результатах проведенных торгов.
Это означает, что сторонам по сделке недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.
Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимаются этим сотрудники вышеназванной организации. От сторон сделки требуется лишь обратиться к ним самостоятельно или через доверенного посредника с необходимым пакетом документов.
- Отдать документы в МФЦ (многофункциональный центр, где предоставляются госуслуги).
- Записаться на прием в Росреестр или Кадастровую палату по телефону или через официальный портал Росреестра.
- Отправить документы почтой в Росреестр или Кадастровую палату. Не забудьте приложить опись всех бумаг, которые находятся в посылке, и попросить о вручении уведомления.
- Подать все документы в электронном виде через портал Росреестра — ищите графу «Электронные услуги». Этот способ подходит тем, у кого есть электронная подпись.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.
Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.
Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.
Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.
После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.
На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.
Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.
Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.
Права и обязательства двух сторон
Согласно Гражданского Кодекса, каждая сторона заключившая договор аренды, имеет определенные права и обязанности, нарушив которые, обидчик может подать в суд и требовать материальной компенсации.
У арендодателя есть такие права:
- Земельный участок можно сдавать как юридическому, так и физическому лицу.
- Получать своевременную арендную плату.
- Расторгнуть соглашение, если арендатор нарушает условия договора. Также он имеет право, по разным причинам, досрочно расторгнуть сделку.
- Требовать вернуть землю в том состоянии, в котором он ее сдал, учитывая фактор износа.
В обязанности хозяина земли входит соблюдать все правила, указанные в документе. В противном случае, арендатор имеет полное право расторгнуть договор и потребовать возмещение ущерба.
В свою очередь арендатор пользуется такими правами:
- Может передать землю в субаренду.
- Может перезаключить договор на новый срок.
Наниматель обязан не задерживать арендную плату арендодателю, не уменьшая ее размера. Ему нельзя изменять условия договора и пользоваться землей не по назначению. Он должен следить за состоянием участка и при окончании договора, возвратить его хозяину в надлежащем виде.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Срок действия договора
Партнерские отношения длятся до тех пор, пока не прекращается срок договора. Как правило, его прописывают в самом документе. Иногда эту дату не указывают, поэтому в Гражданском кодексе ст. 610 срок действия считается неопределенным. Это дает возможность каждой стороне разорвать такие отношения в любой момент, предупредив другую сторону за три месяца.
Если владелец земельного участка несовершеннолетний ребенок , его родители или опекуны, могут сдать его собственность в аренду до момента наступления совершеннолетия.
Продлить договор можно только через дополнительно составленное соглашение, в ином случае, его придется перезаключать.
Договор считается действующим, пока арендатор или арендодатель не заявит о прекращении соглашения. Если же срок действия договора истек, и о его расторжении не заявила ни одна из сторон, тогда он продлевается на аналогичный срок, не изменяя никаких условий.
Составляя дополнительное соглашение нужно указать срок аренды, предмет соглашения, ограничения в использовании земли и сумму арендной платы.
Государственная пошлина
Подлежит государственной регистрации каждый арендный договор, если земля берется в наем больше, чем на один год. При оформлении документа нужно уплатить определенную сумму государственной пошлины. Стоимость услуги может зависеть от того, кто является стороной сделки, физ лицо или юридическое лицо.
Такая выплата обязательна для процедуры регистрации, но нужно будет заплатить еще и за саму сделку по аренде земельной площади. По закону пошлина оплачивается лицом, который получает земельный участок в использование:
- Для лица юридического сумма составляет 22 тысячи рублей.
- Для лица физического она составляет 2 тысячи рублей.
Что будет, если не зарегистрировать договор аренды?
Учитывая сложность сбора необходимых документов и прохождения процедуры, многие участники сделок стараются избежать регистрации. В результате такое соглашение спустя год не будет иметь законной силы. В первую очередь это коснется арендатора, так как многие арендодатели без веской причины прекращают аренду по договору.
В некоторых случаях владельцы имущества отказываются продлевать время пользования участком. Поэтому в интересах арендатора зарегистрировать сделку. В таком случае арендодатель не сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке. Подобные разногласия между участниками будут рассматривать уже в суде.
Регистрация договора аренды – непростой и длительный процесс, который потребует от обоих участников подготовку соответствующих документов и соблюдение своих обязанностей. Но не смотря на сложности, данная процедура имеет свои преимущества, как для арендатора, так и для арендодателя.