Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фонд дольщиков разъяснил критерии для выплаты компенсаций». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Юридическая сторона дела о банкротстве
Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота. Затем он представлял отчет суду и кредиторам.
По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.
В 2022 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
Как проверить застройщика на надежность
Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:
- Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
- На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
- Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
- Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
- Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Новое изменение в законодательстве
На сегодняшний день в законодательную базу внесены некоторые изменения, поэтому больше обманутых дольщиков не будет. Начиная с 1 января, застройщиков обязали 1 % от инвестиций вкладывать в фонд для компенсации полученных средств. При банкротстве застройщика пайщик всегда сможет вернуть потраченную им сумму. В случае недостатка денежных средств для завершения объекта застройщик в любой момент сумеет воспользоваться средствами из фонда.
Вносить финансирование в компенсационный фонд обязательно, так как денежные суммы находятся под контролем государственных учреждений.
Условия, предъявляемые к застройщику — это обязательно размещать информацию о наличии документации на строительство многоквартирных домов с фотографиями, сканированными документами и иными материалами.
Ранее было совершенно не так. На любом этапе строительно-монтажных работ у покупателя была возможность приобретения объекта недвижимости, то есть заранее он рисковал, что после вложения денежных средств, он туда въехать не сможет. В случае возникновения обстоятельств: невозможность продолжения работ организацией и банкротство застройщика — покупатель ничего не получал назад, отсюда и появлялись возмущения со стороны народа.
Согласно договору о купле-продаже реализовывалась не сама квартира, а всего лишь доля от объекта. Отсюда и возникало разделение рисков напополам между дольщиком и застройщиком. При этом на уровне государства не предполагалось завершение строительства, в результате и оставались все не в лучшем положении.
В целях защиты прав и выплаты компенсации гражданам, пострадавшим от недостроя, сформирована публично-правовая . Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.
Для целей выплаты компенсаций застройщики, реализующие объекты недвижимости по договорам долевого участия, перечисляют в фонд 1.2% от цены каждого заключенного договора.
Средства фонда могут быть использованы для целей помощи обманутым дольщикам в виде выплаты компенсаций либо для финансирования завершения строительства.
С 2021 года в закон внесены изменения, позволяющие достраивать за счет средств Фонда не только квартиры, но и машиноместа и нежилые помещения (Федеральный закон от 25 декабря 2021 года № 478-ФЗ).
Выплата компенсации гражданам производится при соблюдении ряда условий, установленных статьей 13 закона № 218-ФЗ:
- застройщик уплатил взносы в Фонд по договорам долевого участия;
- застройщик признан банкротом и в отношении него арбитражным судом открыто конкурсное производство;
- по договорам, требования по которым включены в реестр требований участников строительства после того, как Фонд принял решение о финансировании объекта и не были переданы покупателю имущества и обязательств застройщика.
Реестр обманутых дольщиков что дает, компенсации
На данный момент дольщики защищены законодательством, однако список обманутых застройщиком граждан растет. Люди уплачивают деньги, но не получают своего жилища. В этом случае им поможет включение в реестр обманутых дольщиков. Существует специальная государственная программа, цель которой – помочь людям, которые стали жертвами недобросовестных застройщиков. Однако на субсидии или иную компенсацию может рассчитывать только тот гражданин, который решился встать на учет в специальный реестр.
Нередко происходят ситуации, когда застройщик берет деньги у людей, однако многоквартирный дом не достраивает. Либо здание все-таки возводится, но его невозможно ввести в эксплуатацию. Из-за этого люди остаются без жилья и без денег. Единственное, что они могут сделать, это попасть в специальный реестр обманутых дольщиков.
Порою это самый верный шаг, так как судебные тяжбы могут затянуться или вовсе ни к чему не привести. Вернуть деньги также почти не представляется возможным. Бывает и так, что застройщик вовсе исчезает из поля зрения, и тогда надежда людей возложена на государство, которое обязано их защищать. Для этого и нужно ввести свои данные в реестр.
Отметим, что список дольщиков рассматривается по каждому региону. Соответственно, в Липецке, Ярославле, Москве и Московской области, Подмосковье и других краях свои реестры. Проблема решается на местном уровне, и нельзя однозначно сказать, какая будет оказана помощь.
Сами данные в реестре являются общедоступными. Поэтому их может посмотреть любой желающий. Посмотреть можно сведения о гражданине, строительном объекте (адрес) и домовом застройщике. Отметим, что подобная информация будет полезна для людей, которые только хотят поучаствовать в долевом строительстве, и не уверены в выбранном юридическом лице.
Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов
Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.
Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.
На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).
Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.
В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.
На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.
В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.
Какие документы нужно собрать дольщику
Основная цель обманутого дольщика в начале судебного процесса – подать документы и попасть в реестр кредиторов. Это даёт право на удовлетворение денежных требований пайщика.
Для этого нужно собрать пакет документов, состоящий из:
- договора долевого участия;
- паспорта;
- бумаг, подтверждающих внесение средств (чеки, расчетные ордеры и прочее);
- решения суда об удовлетворении требований пайщика к застройщику или в случае уголовного дела – приговора суда;
- решения суда о признании требований кредитора в связи с банкротством компании-застройщика.
Каждый документ должен быть предоставлен в двух экземплярах – оригинал и копия. Все копии должны быть заверены личной подписью. Документы, содержащие несколько листов, прошиваю и нумеруют.
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик — ЮК «Хелп ДДУ»
В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.
Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.
И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.
Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.
Москва. 13 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — На восстановление прав дольщиков за 2021–2023 годы из бюджета планируется выделить около 54 млрд рублей, в то время как по мнению Счетной палаты на это нужно около 90 млрд рублей в год, такая информация прозвучала в ходе обсуждения федерального бюджета на 2021 год комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
«Для Фонда защиты прав дольщиков предусмотрено 27 млрд рублей в 2021 году, 1 млрд — в 2022 году и 26 млрд — в 2023-м. При этом в 2021 году суммы на следующие периоды еще будут корректироваться», — отметил директор департамента реализации инвестиционных проектов и организации бюджетного процесса Минстроя России Сергей Баринов.
Сумма в 1 млрд на 2022 год фигурировала в протоколе заседания Правительства, уточнили представители Счетной палаты. При этом согласно дорожным картам, принятым в большинстве регионов, все обязательства по восстановлению прав дольщиков должны быть выполнены к 2023 году. Но для этого нужно выделять из федерального бюджета около 90 млрд рублей в год — а таких денег пока нет.
Если не удастся найти возможности для выполнения плана ни в региональных, ни в федеральном бюджете, по мнению представителей Счетной палаты, необходимо предупредить дольщиков о переносе сроков решения проблемы.
Напомни, что в июле текущего года в Счетной палате обратили внимание на возможную проблему с финансированием завершения проблемных объектов. В ведомстве напомнили, что по оценкам Фонда защиты прав дольщиков, на достройку 3 137 жилых домов потребуется 686 млрд.
«При этом законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021-2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы», — подчеркивали в Счетной палате.
В ведомстве считают, что аналогичная ситуация складывается и с региональным бюджетом, поскольку на завершение долгостроев в 31 регионе предусмотрено только 40 млрд рублей.
«Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения коронавируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки», — заключила Орлова.
Напомним, что в конце апреля правительство выделило 30 млрд рублей на решение проблемы обманутых дольщиков. Как отмечалось, с помощью этих средств Фонд дольщиков достроит уже существующие проблемные объекты и восстановит права как минимум 10 тыс. граждан.
Иван купил квартиру в городе-спутнике Калининграда в августе 2015 года. “Однушка” в доме, который еще не начали строить, стоила недорого – около 836,6 тысячи рублей.
– Я несколько раз ездил на участок, где должен был появиться наш дом, но строительство так и не начиналось, – рассказывает обманутый дольщик. – Звонил застройщику, меня кормили “завтраками”, и ничего не менялось. По условиям договора квартиру мне должны были передать до 31 декабря 2018 года. В 2018-м, когда с момента покупки жилья прошло два с половиной года, я решил действовать.
Иван направил застройщику претензию. Не получив ответа, обратился с иском в суд, потребовав расторгнуть договор и взыскать с застройщика стоимость квартиры, штрафы и компенсации.
Фемида руководствовалась 214-м федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в котором говорится, что договор можно расторгнуть в судебном порядке по требованию дольщика, если стройка прекратилась или приостановилась. Или если существуют очевидные свидетельства того, что объект не передадут дольщику в срок, указанный в договоре. Аналогичная норма, кстати, закреплена в законе “О защите прав потребителей”.
– В связи с тем что строительство дома фактически не начиналось, суд признал обоснованными требования истца, – рассказывает пресс-секретарь Зеленоградского районного суда Ирина Волковская. – Принято решение расторгнуть договор и взыскать в пользу истца стоимость квартиры – 836,6 тысячи рублей, компенсацию морального вреда – 20 тысяч рублей, штраф – 428,3 тысячи рублей, расходы на оказание юридических услуг – 15 тысяч рублей.
Юрист Максим Гарипов, который представлял интересы Ивана в суде, советует дольщикам пристально следить за “самочувствием” застройщика. Если стало понятно, что тот свои обязательства в срок не выполнит, необходимо как можно скорее обращаться в суд. Чтобы успеть вернуть вложения по страховке, которая действует, как правило, до предполагаемого момента сдачи дома в эксплуатацию.
– Скоро проблема обманутых дольщиков утратит актуальность, – отмечает Максим Гарипов. – Как раз сейчас вступают в силу поправки в ФЗ-214, запрещающие застройщику использовать средства дольщиков до сдачи объекта. Но пока действует огромное количество старых договоров участия в долевом строительстве. И суды с недобросовестными застройщиками – это, к сожалению, не редкость. Только в моей практике есть дела около 50 дольщиков, которые сейчас судятся или уже выиграли суды у шести застройщиков.