Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно написать претензию застройщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
По каким основаниям можно направить претензию застройщику?
Есть несколько причин, по которым направляется письмо-претензия застройщику, среди которых:
- пропущены сроки сдачи дома и передачи квартир дольщикам – одна из наиболее распространённых причин на сегодняшний день. Кризис на рынке жилого строительства, нечестные строительные компании, высокие темпы инфляции и другие причины приводят к тому, что заявленные сроки нарушаются, а иногда строительство вообще замораживается. В этом случае первый шаг – подготовка письменной претензии застройщику;
- квартира передана участникам ДДУ, но имеет существенные недостатки – то есть, ее нельзя использовать по назначению или это вызывает трудности. К таким дефектам относят нерабочие коммуникации (канализация, водоснабжение, газоснабжение, отопление, электрика), использование несоответствующих материалов, нарушение технологии возведения дома и т.д. Претензия позволяет потребовать устранения выявленных недостатков в разумные сроки или компенсировать неудобства;
- есть необходимость взыскать неустойку – при нарушении сроков строительства или в некоторых других случаях нарушения условий договора долевого участия у дольщиков появляется возможность требовать компенсацию в виде неустойки. А для взыскания неустойки с застройщика обязательно потребуется предварительно подготовить и направить претензию.
Даже если виновником возникшего спора между дольщиком и строительной компанией является третья сторона (к примеру, один из подрядчиков), претензия в любом случает составляется на имя застройщика и направляется ему же.
Срок удовлетворения претензии по закону
В какой срок будут устранены все дефекты, зависит от того, что вы напишете в письме. 20-дневный срок выполнения требований дольщика о возврате денег установлен на законодательном уровне.
Так происходит в том случае, если дольщик отказался от исполнения договора по следующим причинам:
- застройщик не выполнил обязательства по передаче жилого помещения в срок в течение 2-х месяцев;
- недостатки, выявленные после передачи квартиры, не были устранены на условиях, прописанных в договоре (бесплатно, в разумные сроки, со снижением стоимости квартиры, с возмещением расходов дольщика);
- качество квартиры не соответствует условиям договора;
- строительная компания не уведомила дольщика в установленный срок о прекращении договора поручительства;
- прочие ситуации.
10-дневный срок возврата денег строительной компанией установлен в случае расторжения ДДУ по требованию дольщика (решение принято в судебном порядке) по таким причинам:
- стройка временно или полностью заморожена, дольщик понял, что объект не будет сдан в эксплуатацию вовремя;
- в процессе строительства были внесены изменения в проект, изменился размер строительного объекта;
- было изменено назначение нежилых помещений и общего имущества дома;
- другие причины.
Важно знать! Еще совсем недавно дольщики имели право расторгнуть договор в одностороннем порядке (без постановления суда). В этом году, с 1 января, вступили в силу изменения в закон об участии в долевом строительстве. Теперь дольщик не может самостоятельно расторгнуть договор, если строительная компания выполняет все условия договора и свои обязанности.
Как направить претензию застройщику
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.
Споры по нарушениям сроков сдачи объекта
Смещение сроков сдачи строительного объекта в эксплуатацию – это право застройщика, закрепленное в любом договоре долевого участия.
При этом закон закрепляет за застройщиком и обязанность известить как дольщиков, так и инвестора о смещении срока за 60 дней до даты, с которой предполагается смещение. Извещение должно содержать в себе изложение причин, в силу которых увеличение срока сдачи объекта является обоснованным.
Однако обоснование смещения, приведенное застройщиком, может быть расценено дольщиками и инвестором совсем не обоснованным. Поэтому, даже при условии того, что застройщик исполнил обязанность по извещению своих договорных контрагентов о продлении срока, как дольщики, так и инвестор имеют право предъявить застройщику претензию.
Разумеется, претензия в данном случае не изменит запланированное застройщиком смещение срока, и целью ее направления может быть только взыскание с застройщика неустойки, предусмотренной ДДУ за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков
Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.
Пример.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.
Количество дней просрочки составляет 25 дней.
Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).
***
Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Как написать претензию застройщику на неустойку
Возможны два варианта действий при нарушении сроков со стороны застройщика. Первый вариант предполагает, что претензия подается сразу по окончании оговоренных сроков, не дожидаясь окончания строительства. В данном случае письмо застройщику нарушении сроков сдачи дома обосновано, если визуально наблюдается уклонение строительной организации от выполнения своих обязательств, например, прекращение строительства, исчезновение техники со строительной площадки, закрытие офиса компании-застройщика, обнаружилось, что не получено разрешение на строительство. Если же строительство активно продолжается, то лучше не отвлекать средства застройщика на выплату компенсаций, а дождаться оформления акта передачи квартиры дольщику.
Второй вариант – это претензия застройщику о выплате неустойки по окончании строительства. В этом случае можно сразу рассчитать окончательную сумму неустойки, определить дополнительные материальные потери и моральный ущерб. Дополнительно выявляются и другие нюансы нарушения обязательств со стороны строителей.
Образец претензии застройщику о выплате неустойки позволяет перечислить все суммы, на которые претендует заявитель. Если в акте передачи застройщик предусмотрел фразу об отсутствии претензий, то владелец квартиры может дописать под своей подписью примечании о наличии претензий по несвоевременной передаче ему жилья.
Претензия к застройщику о взыскании неустойки
Кроме устранения недостатка, вы можете потребовать, чтобы была выплачена неустойка, особенно, если проблема с качеством существенна, и доставляет вам дискомфорт и неудобства. В этом случае к претензии прикладывается расчет суммы компенсации и расчетный счет, куда должно быть переведено взыскание.
Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Вряд ли застройщик захочет решать вопрос мирно, тогда вы можете составить иск в суд, правда, гарантии, что сумма не уменьшится в ходе заседаний, никто дать не может.
Какие требования нужно указать
Следует подчеркнуть, что упомянутым выше федеральным законом предусмотрено три варианта удовлетворения претензий дольщика после обнаружения в квартире проблем. В заявлении указывают один из перечисленных ниже способов:
- уменьшение цены покупки по дополнительному соглашению к ДДУ;
- устранение недостатков силами застройщика либо за его счет сторонними подрядчиками;
- оплата выполнения (организации) ремонтных работ дольщиком.
Первый вариант не обязательно комментировать подробно. Если устраивает возврат части выполненной оплаты или соответствующая сумма скидки, дольщик вправе распоряжаться свободными финансовыми средствами по своему усмотрению.
Если дефекты устранены застройщиком без дополнительных претензий – задача будет решена. Однако надо помнить о следующих недостатках, когда приходится обращаться в суд:
- дольщик не сможет контролировать тщательно покупку материалов и выполняемые работы;
- сложно заставить нарушителя в этом случае соблюдать сроки, качество и другие обязательства.
Начать самостоятельно устранять дефекты – выглядит предпочтительно. Не обязательно лично выполнять ремонтные работы. Достаточно нанять опытных специалистов. При выборе этого варианта необходимо собирать договоры, чеки, другие документы для юридически значимого документального подтверждения расходов.
Основания для претензии
Причиной недовольства дольщика, как правило, является нарушение заключенного со строительной компанией договора. Застройщик может нарушить заявленные сроки строительства, неправильно составить или подписать акт приема-передачи квартиры, некачественно провести строительные или отделочные работы (что выявится уже во время проживания на новом месте), изменить метраж квартиры и т.д. Если нарушены установленные в договоре гарантии или статья 7 упомянутого закона о долевом строительстве, то вы вправе возмутиться действиями застройщика. Ситуации, в которых претензия застройщику подается сразу по нескольким причинам – и по поводу устранения недостатков, и изменившихся сроков сдачи дома, и т.д. – крайне редки (разве что вам попадется очень уж недобросовестная компания), но порядок действий в этом случае будет такой же, как и подача претензии по одному пункту.
Как и кому вручать претензию?
Есть несколько способов это сделать. Вы можете лично прийти в строительную компанию с двумя распечатанными экземплярами претензии, один из которых вы отдаете сотруднику организации. На втором экземпляре он ставит отметку с датой, когда получил претензию, и своей подписью. Стоит отметить, что желательно вручить документ не секретарю, а непосредственно руководителю.
Также можно отправить документ почтой (с обязательным уведомлением о вручении и описью вложения). Доказательство того, что застройщик получил вашу претензию, будет и в этом случае. Похожий вариант – воспользоваться для отправки претензии услугами курьерской службы.
Недобросовестные застройщики не любят лично встречаться с недовольными дольщиками, поэтому, как правило, оптимальным вариантом является письмо с приложенной описью. По этой причине не существует опции отправить претензию через интернет: проверить, получил ли ее застройщик, в этом случае не представляется возможным.
Срок рассмотрения претензий зачастую указывается в договоре. Если его там нет, то согласно пятой статье Гражданского Кодекса РФ ответ нужно дать в течение двух недель максимум. Дни должны отсчитываться с момента получения претензии адресатом (т.е. уведомления о получении).
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
Действующим законодательством установлено, что застройщик обязан устранить допущенные недостатки в разумный срок. Что же имеет в виду законодатель, употребляя данную формулировку?
Прежде всего, необходимо уточнить, что срок для устранения нарушений устанавливается самим участником долевого строительства в претензии об устранении недостатков. При определении разумного срока необходимо исходить из того, какое время понадобится застройщику для устранения того или иного нарушения в строительстве. При этом срок не может быть чрезмерно коротким или долгим. Неспециалисту определить оптимальные сроки достаточно сложно. Для этого лучше всего воспользоваться помощью строительного эксперта.
Письмо об исправлении недостатков в квартире и доме
Как уже упоминалось выше, единой формы написания претензии нет. Поэтому составляйте документ в свободной форме, придерживаясь деловой этики.
В правом верхнем углу письма пишется так называемая шапка. В ней содержатся сведения о застройщике и дольщике, их адреса и контактные данные.
Непосредственно в тексте письма изложите ситуацию. Используйте деловой стиль без особых эмоций. Ссылайтесь на конкретные пункты договора или законодательные акты. Хотя никто вас не обязывает этого делать. Можно просто приложить к претензии ксерокопию договора.
Обратите внимание, этот образец является просто примером написания письма. Если у вас возникли трудности в оформлении претензии, обратитесь к юристам нашего сайта.