Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбирать земельный участок под строительство дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Первейший фактор при выборе участка – расстояние до города. Даже если все, кто будут жить в доме, работают и учатся удаленно или на пенсии и не зависят на прямую от крупных населенных пунктов, тем не менее, условие близости мегаполиса или крупного поселка обязательно. Обусловлено это следующим рядом необходимых обстоятельств:
- Пополнение продуктовой и материальной базы.
- Использование медицинских услуг, в том числе неотложных.
- Взаимодействие с экстренными службами при развитии ЧП.
- Посещение прочих объектов по интересам (клубов, театров, магазинов, выставок и т. д.).
Кроме того, современный человек привык жить в обществе – ему необходимо общение. Вряд ли кто-то сможет надолго покинуть коллектив, друзей, родственников. Поэтому с этой точки зрения также нужно знать, как выбрать участок под строительство дома, чтобы в силу принятия поспешного эмоционального решения не оказаться надолго в социальной изоляции.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
Какие параметры дома важно определить при выборе проекта:
- планировка
- количество и площадь комнат
- количество санузлов
- конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, топочная, кладовая)
- форма крыши
- форма окон
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
При выборе строительной компании имеет смысл проверить квалификационные сертификаты, посмотреть портфолио с уже построенными домами, а ещё лучше — приехать на объект, который находится в процессе строительства, и своими глазами увидеть, как выстроен процесс работы.
Настоятельно рекомендуем заключить договор подряда с организацией — это позволит обозначить фронт работ и сроки их выполнения, а также установить порядок действий в том случае, если одна сторона не выполнит свои обязательства. Оплата осуществляется поэтапно после приёмки каждого отдельного вида работ. Также вместе с договором важно составить подробную смету строительства, в которой будет указана стоимость каждого этапа.
За закупку материалов может отвечать как подрядчик, так и сам заказчик — это тоже определяется в договоре. В некоторых случаях первый вариант выгоднее, так как строительные компании могут приобрести стройматериалы с большой скидкой. Если сомневаетесь, узнайте цену самостоятельно и сравните её с предложением подрядчика.
Факторы, повышающие комфортность проживания на участке
Как выбрать земельный участок для строительства дома? Кроме вышеперечисленных нюансов учитывайте также второстепенные факторы. Они влияют на то, насколько комфортным будет проживание в загородном коттедже.
- Инфраструктура
Лучше всего, если надел расположен в коттеджном поселке с развитой либо развивающейся инфраструктурой. Если у вас есть маленькие дети, поблизости должны быть детсад, школа, больницы. Важно, чтобы в шаговой доступности находились торговые точки, мини-рынок, спортивные и игровые площадки.
- Охрана территории
Выбирая между землей, которая охраняется, и той, что без охраны, всегда принимайте решение в пользу первого варианта. Когда за участком ведется наблюдение в режиме 24/7, вы можете жить в загородном доме и ни о чем не переживать. Никто не проникнет в ваш коттедж, а с вашими детьми, которые гуляют на улице, ничего не случится.
- Соседи
Прежде чем покупать землю, пообщайтесь с владельцами соседних участков. Узнайте у них об особенностях проживания в этом месте, возможно, они сообщат вам о каких-то нюансах, о которых вы не знали. Кроме того, так вы сможете понять, кто живет рядом. Если отношения с соседями не заладятся, проживание за городом будет некомфортным.
- Вывоз мусора
К сожалению, организованный вывоз мусора осуществляется не везде. На этот момент стоит обратить внимание, если у вас большая семья. Конечно, можно заключить договор с частной фирмой, которая занимается вывозом мусора. Ее сотрудники будут вывозить отходы ежемесячно либо раз в квартал. Также они могут откачивать стоки из септика, если это входит в перечень услуг. Заранее выберите удобное расположение колодца, чтобы ассенизаторская машина могла беспрепятственно подъехать.
- Есть ли у соседей домашние питомцы
Если вы планируете перебраться из города, чтобы жить в тиши на природе, учитывайте этот момент. Тактично поинтересуйтесь у владельцев соседних участков, есть ли у них животные.
- Наличие остановки поблизости
Сегодня практически у всех есть машины, однако если в шаговой доступности к дому расположена автобусная остановка, проживание за городом будет беспроблемным. Ваш автомобиль может внезапно сломаться, и тогда вы не сможете добраться до города своим ходом. Конечно, удаленность от городской суеты – это хорошо, однако нужно быть готовым к любым ситуациям.
Форма собственности выбранного участка для строительства дома
- Преимущества и недостатки надела в собственности
Приобретая участок в собственность, вы получаете свидетельство, а точнее, выписку из ЕГРП (с 2016 г.), она выступает гарантией того, что сделка юридически чистая. Однако даже если у вас на руках есть этот документ, никто не гарантирует, что с землей не возникнут проблемы. Случалось такое, что участок изымали под государственную программу, к примеру, на этом месте строилась дорога, ЛЭП, прокладывался газопровод. В такой ситуации не поможет даже свидетельство и право собственности.
Владелец надела также обязан платить земельный налог для физических лиц в сумме 0,3 % от кадастровой стоимости в год. Кроме того, придется выплатить налог с продажи имущества 13 % от 70 % кадастровой стоимости жилья. Учитывая эти особенности, выгоднее взять землю в аренду.
Если вы откажетесь платить налоговые сборы, участок могут изъять.
- Преимущества и недостатки надела в аренде
Когда вы берете землю в аренду у администрации либо приобрели участок по договору переуступки прав, вам необходимо сделать лишь арендные платежи. Их размер составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земли в год. Однако в таком случае важно учитывать, сколько денег вы отдадите, выкупая надел из аренды в собственность.
В Градостроительном, а также Земельном кодексах РФ указано, что выкупная стоимость участка в городе составляет 15 % кадастровой стоимости и 3 %, если надел расположен за городом. Перевод земли из аренды в собственность возможен, когда вы что-то возведете на участке – коттедж, гаражное помещение, сауну.
В ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, если она находится в резерве для торгов под освоение территории, предоставлена под выкуп льготникам либо под нужды муниципалитета. Эти нюансы отпугивают тех, кто планировал арендовать надел под выкуп. В случае, когда у вас возникли подозрения, стоит отказаться от аренды.
Совет 2 — решить, что лучше: ИЖС, ЛПХ или СНТ
«Ломов. Если вы изволите припомнить, мои Воловьи Лужки граничат с вашим березняком.
Ломов. Нет, вы ошибаетесь, уважаемая Наталья Степановна, — они мои.
Наталья Степановна. Опомнитесь, Иван Васильевич! Давно ли они стали вашими?
Ломов. Как давно? Насколько я себя помню, они всегда были нашими.
Наталья Степановна. Ну, это, положим, извините!
Ломов. Я вам бумаги покажу!
(А. П. Чехов «Предложение»)
С Чеховских времен мало что изменилось: дача остается дачей. И вопрос не только в деньгах — вопрос в культуре бытия. Хотя, если сравнивать цены в коттеджных поселках под ИЖС с ценами в СНТ, то земля в некоммерческих садовых товариществах будет в 2-5 раз дешевле.
Земля под ИЖС дороже, но вы получаете:
- возможность распоряжаться своим участком без коллективного участия председателя и других садоводов;
- четкие и правильно отмежеванные границы участка (не будет спора с соседями);
- возможность получить готовую развитую инфраструктуру (газ, вода, канализация, охрана, интернет);
- возможность прописаться и получать социальные услуги (медицина, школа, детский сад, пожарные, МЧС и т. д.).
Совет 6 — проверить участок со строителями
Участок должен иметь простые формы и равные пропорции: не слишком узкий и не слишком длинный. Сразу отбрасывайте кривые, косые и прочие непригодные для строительства формы. Идеально — это квадратная форма участка с соотношением 1 к 10. То есть, если вы задумали строить дом площадью 150 кв. м, то идеальная площадь земельного участка должна быть не менее 1500 кв. м или 15 соток. Но, по факту, 2-х этажный дом площадью 150 квадратных метров отлично размещается и на 4 сотках.
Учтите, что форма и площадь участка станут ключевым фактором при проектировании и строительстве дома.
От себя рекомендую обратить внимание на проекты одноэтажных домов. Жить в одноэтажном доме удобно, а рыночная стоимость кв. метра будет на 20-30% выше, чем у двух- и тем более трех- этажного индивидуального жилого дома.
Финиш и портрет идеального участка под строительство загородного дома
Весь путь по поиску и выбору участка для строительства загородного дома завершен. Что же мы получили по факту? Какой он, идеальный участок для нашей семьи? Давайте резюмируем:
- Участок находится в живописном месте, в районе с благоприятной экологической обстановкой. Чистый воздух, вкусная вода, потрясающее место идеально для проживания.
- Мы можем легко добраться до близлежащего города. Дороги отличные, магистрали под боком. На крайний случай рядом есть линии общественного транспорта. Дороги в поселке обслуживаются.
- Участок нам достался большой, ровный, освещенный. Геодезия говорит, что мы можем построить большой дом, земля плодородная на участке — значит, будут свои овощи и фрукты.
- С коммуникациями все отлично — электричество на участке, газ подведен. Да, пришлось чуть больше заплатить, но теперь проблем не будет. Сосед подсказал, что водоносный слой неглубоко, так что скважина недорого выйдет. Слова соседа мы подкрепили результатами изысканий.
- Документы на землю в порядке. Знакомый юрист все проверил, говорит, все отлично, никаких артефактов не всплывет. Можно оформлять.
- Деньги мы посчитали. Отложили на дом, запланировали постройки и оценили затраты.
- Подпись. Мы счастливые обладатели заветного участка.
Стать респектабельным землевладельцем
Если подходить к вопросу покупки участка по-дилетантски и действовать только на эмоциях, то все выглядит крайне просто: понравилось место, подходит цена — хватай, потом разберемся. Но если к делу будущего строительства подойти сразу с умом, то учесть надо будет довольно много факторов, которые, впрочем, позже помогут сэкономить немало денег и не позволят мечтам разбиться о реальность.
Первое, на что стоит обратить внимание, — размер и форма участка. Кажущиеся довольно приличными и приятными для сердца новоявленного «феодала» 15—20 соток на деле могут оказаться совсем не пригодными для жизни и современной стройки. В новых поселках наделы неправильной формы практически не встречаются, но вот если вы засматриваетесь на старые деревушки в живописных местах, то участки-«шнурки» там, увы, не редкость.
— Проектирование будущего дома надо начинать именно с выбора участка, — считает Андрей Цивилько, руководитель архитектурного бюро Civil&ko. — Зачастую мне звонят люди и просят подобрать типовой проект на, скажем, 180 «квадратов» или даже «нарисовать» индивидуальный дом, но при этом участка у них еще нет. Это в корне неверный подход. И вот почему.
Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?
Новое в Земельном кодексе 2019
С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об Ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.
На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).
На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.
Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию
Расположение участка, инфраструктура
- Удаленность от города. Удобно ли добираться взрослым на работу, детям в школу? Где ближайшая остановка общественного транспорта, с какой регулярностью он ходит? Личное авто – дело хорошее, но и машина иногда ломается, и приходится «как все» – пешком.
- Состояние дорог и подъездных путей в районе строительства. Летом все смотрится привлекательно. Но что будет в межсезонье, в зимний период? К примеру, распутица, если дорога не асфальтирована, снежные заносы в случае узких проулков.
- Наличие в округе торговых точек, мед/учреждений и тому подобное.
- Устойчивость работы сотовой связи на участке под дом. Будет ли возможность дозвониться хотя бы до экстренных служб при возникновении нештатных ситуаций?
- «Нежелательные соседи». Достаточно перечислить лишь наиболее типичных – автострады (постоянный шум), пром/предприятия (смог и сажа на кровле, фасаде, окнах дома), очистные сооружения (полчища комаров). Естественные водоемы также не только лишь приятная прохлада, возможность искупаться или порыбачить. Необходимо уточнить, насколько разливается озеро, речка в сезон таяния снегов, не заходит ли вода на выбираемый участок.
Отдельно следует остановиться на перспективе освоения (развития) данной территории. Любая масштабная стройка, развернутая неподалеку от участка, может оказать самое негативное влияние на условия дальнейшего проживания в доме. Смещения грунта нередко приводят к проседанию фундамента, изменению конфигурации подземных водяных пластов. В лучшем случае дебет скважины на участке может снизиться незначительно, в худшем – придется искать место под новую.
Какой оптимальный размер участка необходим?
Пейзажный вид, коммуникации, подъездные дороги это все очень хорошо и важно, но какой у этого участка должен быть размер? Сколько, как говориться вешать в граммах? Достаточно ли для постройки капитального, жилого дома 2-х соток или стоит придерживаться советского стандарта в 6 соток?
А может нам жизненно необходимо иметь 12 соток? Я даже убежден, что некоторым из Вас по карману и все 25 соток земли. Так какой же размер оптимален и оправдан для строительства дома?
Современный мир диктует современный условия, по которым среднестатистический одноэтажный дом имеет площадь от 90 до 130 квадратных метров. Двухэтажных дом варьируется от 130 до 220 метров квадратных.
Пятно застройки среднего одноэтажного дома составляет 10х11 метров, что составляет 1,1 сотку. С учетом градостроительных норм по отступам от забора и наличию построек второго и третьего плана (гараж, баня, беседка) минимальным размером участка будет 4 сотки.
Этого хватит на ваши нужды, но как говорится впритык. Средним и более чем достаточным будет участок размером в 10-15 соток. В этом случае, все Ваше свободное время займет огород, который будет равен примерно 6-8 соткам.
Как определить объективную цену участка
Мы живем в демократической стране, в которой каждый собственник сам решает сколько стоит его собственность. И только свободный рынок регулирует эту стоимость. Другими словами, за «сильно» дорого у Вас не купят и волей не волей придется снижать цену.
Но нам как покупателям важно знать какая цена завышена, а какая нет. Существует негласное правило по которому можно приблизительно оценить тот или иной земельный объект: «соотношение расходов на участок земли и возведение дома должно быть в пределах 25-35%» Данные цифры конечно же условны, все зависит от конкретного случая.
Если Вы видите, что цена объективно высоковата, то вот Вам несколько пунктов за которые смело можно торговаться на 25-30%:
- (ЛЭП) линии электропередачи, проходящие в непосредственной близости (испорченный вид, влияние на здоровье);
- пролегающая рядом железная дорога (шум, клубы дыма и гари);
- очистные сооружения (с завидной регулярностью вы будете чувствовать запах сероводорода);
- гаражные кооперативы;
- промышленная зона (шум);
- кладбища;
- жилые комплексы повышенной этажности;
- животноводческие фермы (неприятный запах);
Но присутствуют и факты, повышающие стоимость участка на 25-30%:
- любой водоем при условии, что весной не происходит затопления;
- лесные массивы, заповедники, реликтовые места;
- место с которого открывается панорамные виды на город, реку, горы и т.д.
- спорткомплексы, школы, больницы;
- остановки общественного транспорта;
Возможно ли строительство жилых домов на землях сельхозназначения?
Да, с 1 марта 2022 года разрешено строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Однако построить дом можно только на земельных участках, которые принадлежат крестьянским-фермерским хозяйствам. При этом земельный участок должен использоваться по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственной или фермерской деятельности.
Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.