Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
До 2016 года налог на всё недвижимое имущество рассчитывался с учётом среднегодовой стоимости объекта. Этот показатель можно вывести с помощью следующей формулы:
(Среднегодовая стоимость) = ((Суммарная остаточная стоимость имущества на первое число каждого месяца) + (Остаточная стоимость на 31 декабря)) / 13
Полученное число нужно умножить на налоговую ставку — 2.2%.
Среднегодовая стоимость используется и сегодня — с её помощью продолжают устанавливать размер выплат для большей части коммерческих объектов. Однако с 2016 года в их списке появились некоторые исключения. К ним относятся:
- Офисные помещения;
- Помещения общепита площадью больше 150 квадратных метров;
- Имущество организаций или индивидуальных предпринимателей, которое находится за пределами РФ;
- Торговые комплексы и административные помещения площадью больше 3 000 квадратных метров.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Какие льготы предусмотрены на налог на имущество и коммерческую недвижимость?
Начнем с физических лиц. Освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан, как инвалиды I и II группы, Герои СССР и РФ, дети-инвалиды, участники Великой Отечественной войны, военнослужащие, отслужившие более 20 лет, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АС и некоторые другие. Льготы не распространяются на имущество, стоимость которого превышает 300 млн рублей.
Существует достаточно большой перечень предприятий, которые освобождаются от уплаты налога на коммерческую недвижимость, однако большинство пунктов касаются бюджетных и общественных организаций. Интереснее рассмотреть региональные льготы, которые предоставлены в рамках закона г. Москвы «О налоге на имущество организаций»:
- Торгово-офисные центры. Если здание расположено на участке, выделенном под офисные, торговые центры или заведения общепита, однако по факту помещения используются по назначению менее чем на 20%, владелец имеет право выплачивать 25% от кадастровой стоимости.
- Административные здания, используемые для управления производственной деятельностью. Если они расположены на территории размещения объектов промышленности, возможно освобождение от уплаты налога на недвижимость.
- Инвестиционные приоритетные проекты города Москвы. Промышленные комплексы, технопарки, индустриальные парки и некоторые другие объекты в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 38-ПП освобождаются от уплаты налога.
- Образовательные, медицинские и научные организации. При наличии лицензии или свидетельства об аккредитации, соглашения о предоставлении субсидий и других документов предприятия оплачивают 25% от ставки.
- Субъекты малого предпринимательства. Штат предприятия должен быть не менее 10 человек, выручка на сотрудника — не менее 2 млн рублей, а возраст фирмы — более 3 лет. Льгота предоставляется на кадастровую стоимость 300 м² площади объекта.
- Гостиницы. Уменьшить налоговую базу удастся на кадастровую стоимость увеличенной вдвое минимальной площади номерного фонда.
Владельцев ТРК и бизнес-центров в Петербурге ожидает резкий рост налогов :: С.-Петербург :: РБК
Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова рассказала, что налоговые расходы компании по зданию с 1 января 2020 года по сравнению с 2019 годом увеличились на 25%.
Сумма к уплате в 2021 году будет почти в 1,84 раза больше суммы оплаченной в 2019 году.
По земельному налогу в случае переоценки кадастровой стоимости, этот рост в 2021 году по сравнению с 2020 годом составит 46,55%.
Директор по правовым вопросам MALLTECH (владеет и осуществляет управление ТРК «Лето») Антон Калинин рассказал, что для ТРК «Лето» налоговая нагрузка возрастет с 39,016 млн рублей в год до 67,937 млн рублей, то есть почти на 30 млн (45%).
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в этом году проходит в городах федерального значения. Кроме Петербурга, это Москва и Севастополь.
Однако, мэр Москвы Сергей Собянин решил из-за влияния пандемии перенести оценку на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», но совершил значительный «налоговый маневр» в сторону владельцев недвижимости. В 2019 году переоценка кадастровой стоимости происходила во многих регионах России, в том числе и Ленобласти.
Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко решил не утверждать новую кадастровую стоимость в прошлом году, чтобы для бизнеса в этом году не выросла налоговая нагрузка. Участники рынка связывают это с предстоящими выборами в регионе.
Бизнес бьет тревогу
Петербургский бизнес также просит не повышать налоги в 2021 году. «Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости.
Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу.
Спрос на торговую и офисную недвижимость падает», — говорят в УК «Адамант».
По словам генерального директора ТК «Невский Центр» Дарьи Ветровой, из-за того, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости.
А мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020-2021 году был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили владельцы ТРК в рамках своего коллективного обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову во время пандемии.
Собственники торговой недвижимости подчеркивают, что они и так снижают арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора.
При этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, и кредитная нагрузка для нее никак не уменьшается.
«Получается, что, с одной стороны, город просит нас пойти на уступки арендаторам, а с другой — затягивает налоговую петлю для торговых комплексов.
В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года», — рассказали в УК «Адамант», подчеркивая, что в противном случае компания готова оспаривать это решение в судебном порядке.
«В соответствии с 98-м федеральным законом мы давали скидки и отсрочки по оплате арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. А в результате не только не снизили, но и повысили.
И удивительна очередная переоценка кадастровой стоимости: мы уже оспаривали ее в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз», — говорит финансовый директор ФХК «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Андрей Ростовцев.
Участники рынка подчеркивают, что в любом случае повышение налогов вызовет рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к удорожанию товаров.
Проверить до 27 августа
По оценке компании «Митсан Консалтинг», в 2020 году в Петербурге проходят новую государственную кадастровую оценку (ГКО) более 3 млн объектов недвижимости. По подсчетам Андрея Ростовцева, после повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%.
В настоящее время на сайтах СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра уже опубликован предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.
Собственники могут проверить и внести изменения до 27 августа 2020 года. Это срок окончания периода внесения замечаний, исправлений и дополнений.
После этой даты оспорить сделанную госучреждением оценку можно будет только через суд, как это делали некоторые компании в 2018 году при первом повышении кадастровой стоимости.
Налог на коммерческую недвижимость 2021 для физических и юридических лиц
- Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:
- НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка
- Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:
- АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка
Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:
- годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
- авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
- сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).
- Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.
- Формула для вычисления авансовых платежей:
- АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.
- Формула для вычисления полной суммы налога за год:
- НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.
Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.
Федеральные законы от 15.04.2019 № 63-ФЗ[1] и от 29.09.2019 № 325-ФЗ[2] внесли многочисленные изменения в порядок налогообложения имущества организаций.
На основании этих законов поэтапно с 2020 и 2021 годов происходит смещение администрирования имущественных налогов в сторону упрощения и смягчения, в том числе с помощью бесконтактных способов обмена сведениями.
Для удобства налогоплательщиков ФНС на своем официальном сайте[3] разместила информацию о новшествах в налогообложении имущества организаций, вводимых на протяжении этих двух лет.
- В 2020 году реализованы следующие законодательные инициативы:
- — введен заявительный порядок предоставления льгот для налогоплательщиков-организаций по транспортному и земельному налогам;
- — предоставлена возможность сверки с налоговым органом объектов обложения транспортным и (или) земельным налогом;
- — отменено представление расчетов по авансовым платежам по налогу на имущество организаций;
- — разрешена сдача «консолидированной» отчетности по налогу на имущество организаций.
С 2020 года установлен заявительный порядок предоставления льгот по транспортному и земельному налогам. Заявление о предоставлении такой льготы налогоплательщик заполняет на основании документов, подтверждающих право на льготу за период ее действия, указываемый в заявлении, и подает в любой налоговый орган.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Зачастую рождается закономерный вопрос о том, как налоговики смогут разузнать, что человек на самом деле есть нерезидентом. Дело в том, что если лицо не снималось с регистрации, а представители налоговой не обладают данными пограничной службы (о выезде, либо въезде), то они и продолжают считать такое лицо резидентом.
Таким образом, этот человек, продавая недвижимость, отметит в декларации доход, который будет не по ставке 30%, а только 13%, а так же и может указать, что расходы на ее покупку больше, чем цена приобретения, то может получиться следующее:
- человек будет оштрафован на 20-40% от самой суммы налога;
- ему будет дополнительно начислено до 30% значения с общей суммы продажи;
- назначена пеня.
Кроме того, если он проживает за рубежом, и будут обнаружены подобные нарушения, у него возникнут проблемы с пересечением границы.
На этот вопрос четко отвечает статья 409 Налогового кодекса: лицу следует уплатить сумму до 1 декабря года, который наступает, сменяя прошедший период налогообложения. Это происходит на основании извещения налогового органа.
Рассматривая основные новшества, которыми мы будем руководствоваться с 1 января следующего года, следует отметить следующие:
- В стране начнет работать прогрессивная шкала налогообложения. Граждане, с доходом более 5 млн. руб. будут уплачивать уже повышенную ставку в 15%. Более того, такое изменение будет применено так же в случаях, если этот человек и не имеет указанного годового дохода, однако приобретает недвижимость, цена которого выше этой суммы.
- Лицо обязано уплачивать налог, если только прошло не менее 3 лет между покупкой недвижимого объекта и его продажей.
- Нерезиденты РФ будут освобождены от данного налога в случае владения недвижимостью более чем 5 лет.
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.
Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Как оплачивается налог
Размер налога на имущество рассчитывается собственником коммерческой недвижимости. Собственники нежилых помещений должны систематически уведомлять территориальную ФНС о своих доходах и принадлежащем им имуществе. За коммерческую недвижимость необходимо отчитываться в ежегодных отчетах установленной формы – декларациях. При заполнении таких документов указываются следующие сведения:
- полное наименование правообладателя (гражданина или организации);
- отчетный период;
- адрес, площадь и кадастровая стоимость помещения;
- сумма налога;
- дата заполнения;
- подпись отчитывающегося лица.
При подаче декларации от организации, ее подписывает руководитель или главный бухгалтер, а в месте подписи ставится печать.
Налоговая отчетность подается в ИФНС несколькими способами:
- путем заполнения декларации в распечатанном виде и направления ее по почте;
- при личном вручении документов сотрудникам ФНС;
- через электронные системы направления сведений.
Граждане, имеющие учетную запись в электронной системе «Госуслуги» могут направить декларацию через личный кабинет такого сервиса. Предприятия устанавливают учетно-платежные программы, с помощью которых можно не только отправить, но и сформировать отчетные документы.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.