Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
На что обратить внимание?
При выборе недвижимости, которую заемщик собирается оформить в ипотеку, следует обращать внимание на ряд факторов. Во-первых, это материалы возведения здания — кирпич или железобетонные панели. Панели имеют недостатки — они нагреваются летом, зимой в таком доме холодно. В кирпичных домах сохраняется зимой тепло, летом — прохлада. В них несущие стены только внешние, поэтому можно делать перепланировку в квартире, тогда как в новостройках несущие стены внутренние, и сносить их нельзя. Во-вторых, стоит озаботиться местоположением дома, в том числе:
- Экологической чистотой места застройки;
- Доступностью общественного транспорта;
- Наличием инфраструктуры;
- Расположением вблизи дома баров, ресторанов, клубов, создающих неудобства жителям в вечернее время.
Этажность дома также имеет значение. Лучше не брать квартиру на первом и последних этажах. Обязательно нужно проверить подвал (нет ли насекомых, грызунов, сырости), на последнем этаже — не протекает ли кровля. Самые оптимальные для проживания этажи с 5 по 11 — хороший вид из окна, не слышны уличные звуки. При выборе квартиры надо познакомиться с соседями по этажу, узнать, кто будет жить рядом, поспрашивать у соседей об окружении.
Если говорить о планировке, то не стоит брать угловую квартиру, в ней холодно, а рядом с лифтом шумно днем и ночью. Внутренняя же планировка зависит от вкуса заемщика (большая кухня, высокие потолки, наличие балкона). При этом в дом должны быть проведены все необходимые коммуникации — телефон, антенны, лифт, мусоропровод, вытяжки и другое. При покупке жилья на вторичном рынке надо проверить, нет ли задолженности по квартплате, не находится ли квартира в залоге. Если стоимость жилья занижена, проверить чистоту сделки и постараться узнать у соседей, почему она так дешево продается. При наличии задолженности по коммунальным платежам, можно с согласия собственника погасить ее и снизить стоимость самой квартиры.
Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?
Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».
Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.
Какие банки предлагают выгодные условия по ипотеке?
Условия кредитования зависят от категории заемщика, размера ссуды и первоначального взноса, типа недвижимости. Наиболее выгодные программы действуют по ипотеке с государственной поддержкой для молодых семей с детьми. Жилищный кредит по ставке от 4,5% до 6% можно оформить в Сбербанк, Россельхозбанк, «ФК Открытие», Возрождение, Таврический Банк и других финансовых учреждениях Москвы.
Максимальная сумма ипотеки зависит от банка и составляет чаще всего до 10-15 млн. руб. Первоначальный взнос должен превышать 20%, а срок кредитования может достигать 30 лет. Заявку на кредит можно подать через интернет, рассмотрение занимает до 5 рабочих дней. Больше вероятность одобрения у граждан, обращающихся в банк, где они получают заработную плату (пенсию).
Требования к заемщику
В Сбербанке ипотека на дом с земельным участком (как и прочие варианты жилищного кредита) доступна только благонадежным клиентам. Каждого заявителя банк тщательно проверяет, равно как и других участников ипотечной сделки – созаемщиков, поручителей, залогодателей. Большое значение имеют хорошая банковская история, наличие белой зарплаты () и кредитная нагрузка клиента. Официальные требования выглядят так:
- российское гражданство;
- возраст от 21 до 75 лет (причем максимальная возрастная планка учитывается на момент планового погашения ипотеки);
- стаж работы от полугода на нынешней работе, общий – от 12 месяцев.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Ипотека: с чего начать?
Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.
Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.
Основные требования к зданию
Список наиболее важных требований, с которым в обязательном порядке надо ознакомиться, содержит несколько пунктов:
- Строение на должно быть возведено ранее 1970 года.
- Степень износа каменного или бетонного здания не должна превышать 50-70%. Для деревянных домов допустим износ в пределах 40%.
- Ипотеку получить не удастся, если дом стоит на учете в программе реновации, намечен капитальный ремонт либо снос данного здания.
- Размещение объекта недвижимости должно попадать в зону действия данного кредитного учреждения. Некоторые банки готовы выделить средства и на покупку объектов недвижимости в других регионах.
- Дом не должен иметь явных конструктивных дефектов (перекосов перекрытий или стен).
- Нельзя получить ипотеку под ветхие дома, нуждающиеся в серьезном ремонте.
Ипотеку не удастся получить на дом, размещенный в пределах заповедной зоны, включенный в список исторических, архитектурных или культурных памятников.
Таунхаус, загородный или частный дом должен иметь круглогодичный подъезд, все необходимые коммуникации. Поблизости должны размещаться другие жилые здания. Обязательно наличие моста (если есть река), полноценной дороги.
Кроме технических характеристик, значение имеет инфраструктура близлежащей территории. Банк обращает внимание на все мелочи, способные повлиять на ликвидность и конечную стоимость жилой недвижимости. Развитая местная инфраструктура является хорошим показателем.
Юридические особенности оформления ипотечного договора
Принять участие в сделке ипотечного кредитования может объект недвижимости, абсолютно чистый с точки зрения закона. Дом не должен иметь никаких обременений, способных воспрепятствовать оформлению сделки купли/продажи.
При выборе дома или квартиры нужно обратить внимание на такие правила:
- При наличии лиц до 18 лет в числе собственников жилья требуется разрешение органов опеки на проведение сделки с недвижимостью.
- Иногда в числе собственников присутствуют лица, отбывающие наказание, проходящие срочную службу в армии, или признанные недееспособными. Это заметно усложнит оформление ипотеки.
- Не стоит рассматривать объект жилой недвижимости, располагая сведениями о незаконной выписке лиц, имеющих право на эту недвижимость.
- При покупке земельного участка требуется наличие статуса ИЖС. Участки для ведения личного подсобного хозяйства или дачного строительства для кредитных учреждений менее привлекательны с точки зрения ипотечного кредитования. Однако это не означает, что получение ипотечного кредита на их покупку невозможно.
- При изучении документов на выбранную жилую недвижимость для покупки в ипотеку необходимо обратить внимание на срок владения данным жильём предыдущих владельцев. Желательно, чтобы он был не менее 3 лет (для сделок, совершенных после 1 января 2016 года — не менее 5 лет). Этот пункт не является обязательным, просто к подобным сделкам банки относятся настороженно.
- Важно знать, что объект ипотеки не может находиться в залоге, под арестом, иметь иные обременения. В этом правиле есть лишь одно исключение: закладная в ситуации переуступки ипотеки.
Важно проверить всю имеющуюся техническую документацию на объект. Банковская организация тщательно проверяет ее соответствие действительности.
Самый главный риск – невозможность оплаты ежемесячного взноса. При нарушении графика платежей — это чревато потерей жилья. Именно поэтому рекомендовано тщательно подойти к решению об ипотечном кредитовании и о стоимости приобретаемого жилья.
Сама сделка в банке влечет за собой траты – банк не упустит момента и взять с вас побольше денег. Еще один важный момент – деньги в кредит следует брать в той валюте, в которой вы получаете свою заработную плату.
Важно знать: кризисы в России вели за собой скачки курса валют, что не самым хорошим образом сказалось на людях, взявших в свое время кредиты в долларах, евро и т.д.
При приобретении квартиры у собственников надо выяснить всю «историю» квартиры» (на кого оформлена, кто прописан, есть ли долги). Проблемы, связанные с вопросами прежнего собственника, могут всплыть потом, стоит уделить им значительное внимание. Если же вы не хотите связываться с этим или боитесь что-либо упустить можно воспользоваться услугами риелтора.
Как выбрать квартиру для военной ипотеки
Какие квартиры подходят под военную ипотеку? Строгих требований к квартирам, покупаемым на военную ипотеку, нет. Есть определенный алгоритм, который работает в таких случаях:
- Квартира располагается в многоэтажном доме. Новостройка это или вторичное жилье, значение не имеет.
- Для покупки подходят квартиры в доме, состоящем из изолированных блоков.
- Приобретать коммуналку можно только полностью, а не отдельную комнату в ней.
- Не подходят объекты с деревянными перекрытиями или они должны быть в минимальном количестве. Это снижает вероятность быстрого распространения пожара.
- У жилья не должно быть собственника.