Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вернуть жильцам права на чердаки и подвалы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конституционный суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?
Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт и т. д. Если в доме выбран такой способ управления, как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок и куда потом полученные денежные средства будут тратиться, должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.
Оформление в собственность незаконно занятых помещений
Спорные вопросы возникают до сих пор, когда жильцы многоквартирных домов хотят вернуть незаконно, с их точки зрения, занятых помещений коммерческими организациями и фирмами.
Если «владелец» магазина или аптеки, расположенной в подвальном помещении не оформлял документы по всем правилам, то у жильцов есть определенный шанс.
Если подвальные помещения принадлежат своим хозяевам на законных основаниях, то собственники могут подать в суд, но у них практически нет никаких шансов. Высший Арбитражный суд России установил определенные условия очередности.
Если на период приватизации подвальные помещения не использовались жильцами и не числились в общем пользовании, то право на подвал не принадлежит собственникам дома.
То есть для получения права владения по общедолевому принципу нужны 2 момента:
- во время приватизации подвальные помещения не должны числиться в чьем-то пользовании;
- отсутствуют коммуникации, которые используются для нужд другого дома;
- подвал отделен от квартир.
Исходя из этого жильцы могут выдвинуть требования о подвальном помещении, если в нем отсутствуют системы инженерных коммуникаций (водо-, теплоснабжение и прочее). Законным основанием является Гражданский кодекс, статья 235 п.2 и 290 п.1. Согласно этим законодательным актам жильцы могут претендовать не только на подвалы, но на чердаки, лифты и т. д.
Сейчас много новостроек, где намного проще разобраться, кому именно принадлежит подвальное помещение. Для этого нужно потребовать с застройщика следующие документы на подвал:
- проектную документацию;
- паспорт из госкадастра;
- техпаспорт.
По документам определяют принадлежность как подвала, так и других нежилых помещений. Для этого застройщик оформляет документацию задолго до возникновения спорных вопросов.
Только после этого он имеет право передавать его третьим лицам. В этом случае жильцы не смогут оспорить право владения.
Читайте, возможна ли приватизация с долгом по квартплате.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами
Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).
ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.
Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.
В отдельных субъектах России местные власти уже создали межведомственные комиссии, которые занимаются возвратом незаконно отчужденных помещений собственникам жилья. Чтобы ускорить решение проблемы, НП «ЖКХ Контроль» выступило с рекомендацией организовать возврат помещений собственникам без привлечения их к судебному разбирательству. Некоторые регионы уже стали использовать такие схемы.
«В Костроме уже действует межведомственная комиссия, которая сама подает судебный иск. С 2013 года жильцам было возвращено уже 90 объектов.
В Санкт-Петербурге сейчас начинают решать такие вопросы во внесудебном порядке.
Там также действует комитет, который передает в Росреестр предложение отменить регистрацию сделки. После этого передача имущества аннулируется, и оно автоматически возвращается в собственность жильцов», — сообщил Пинчуков.
Также действует межведомственная комиссия в Москве, которая принимает решения о возврате подвалов в общую собственность. «Однако к работе в данных комиссиях далеко не всегда привлекаются представители общественности, собственники жилья, а сама деятельность комиссий зачастую не является гласной и открытой», — говорится в резолюции Общественной палаты по итогам слушаний по вопросам защиты общедомового имущества.
Как обустроить подвал под квартирой
Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.
В действительности придется учесть действующие ограничения:
- статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
- чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
- приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.
Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.
Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:
- высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
- ширина проходов – от 100 см;
- равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
- вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.
Самопроизвольный захват подвала
Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.
Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.
Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом
Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла.
Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах.
Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.
Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г.
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г.
№ 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов.
Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.
Как вернуть подвалы собственникам?
В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.
И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Напомним, что под «кондоминиумом» понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.
- Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.
- В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
- А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.
Можно ли использовать чердак?
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку.
Задачей создателей сайта было собрать в одном месте всю информацию по возврату подвальных помещений жителям, отмечает в своем Фейсбуке Васандани.
Значительная часть подвалов, чердаков, колясочных, противопожарных проходов, лифтерных и даже мусоросборочных камер включена в реестры муниципальной собственности, отмечает «ЖКХ-Контроль». Однако они должны быть общедолевой собственностью жителей.
Задачей создателей сайта было собрать в одном месте всю информацию по возврату подвальных помещений жителям, отмечает в своем Фейсбуке Васандани.
Такое происходило, как правило, без правовых оснований, чаще всего по инициативе муниципальных и региональных властей. В административных центрах от изъятия общего имущества пострадали 10-20% домов, в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве — от 30 до 60%.
Слышала, что Минстрой России выпустил постановление о том, что все подвалы и чердаки домов, где проходят коммуникации и которые в 90-е годы горадминистрация забрала себе, должны быть возвращены собственникам как технические площади. У нас аналогичный случай: дом на Октябрьском проспекте, 68, в подвале проходят трубы водоснабжения и отопления, а также установлены разные приборы и задвижки.
Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые могут использоваться и по иному назначению, например как склад, магазин, офис.
Как забрать свои подвалы и чердаки у городских властей
Например, учет технического подвала осуществляется в составе всего здания путем включения поэтажного плана технического подвала в состав графической части технического плана и учета площади подвального (подземного) этажа в площади всего здания.
После регистрации помещения в муниципальную собственность оно либо продолжало сдаваться в аренду, либо продавалось с торгов.
Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.
В суде владельцы квартиры настаивали, что выхода из квартиры на козырек нет: к моменту разбирательства они действительно вернули кирпичную кладку на место. Но козырек остался огорожен по периметру железной конструкцией. Ответчики признали, что ограждение поставили они, но оно не нарушает несущих конструкций дома.
Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья. Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника. Например, в Москве им является департамент жилищного фонда. Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты. Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.
Подвальные помещения весьма привлекательны для предпринимателей, занимающихся малым и средним бизнесом. Здесь можно разместить мастерскую, небольшой бар, магазин шаговой доступности – да все что угодно. Зачастую подвальное помещение сдается предпринимателям на правах аренды. А знаете ли вы о том, как выкупить подвал? Ведь право собственности на помещение имеет свои неоспоримые преимущества Давайте посмотрим, как регламентируется этот вопрос законодательством.
Можно ли выкупить подвал
Сложность выкупа подвала заключается не только в том, что согласно законодательству, все технические и подсобные помещения жилого здания, включая подвал и чердак, находятся в общедолевой собственности. Зачастую именно здесь проходят все инженерные коммуникации, служащие для жизнеобеспечения дома. Поэтому для того, чтобы разобраться в том, можно ли в принципе выкупить подвал, следует понять, к какому именно типу относится помещение, о котором идет речь. Ведь существуют и такие подвалы, которые являются самостоятельным объектом недвижимости, и те, что находятся на балансе у муниципальных властей. К слову сказать, именно в последних двух случаях проще всего выкупить подвал или взять его в аренду, если, конечно, на это будет дано «добро» от технических служб обслуживающий данный дом. Самостоятельным объектом недвижимости подвал может быть, если к тому моменту, когда начиналась приватизация квартир в доме, он не был признан техническим помещением. В этом случае у него, как правило, имеется свой собственный кадастровый номер и для того, чтобы его выкупить, нужно только правильно определить собственника подвала, которым может являться как муниципалитет, так и какое-тот частное лицо. А вот если подвал находится в общедолевой собственности всех проживающих в доме жильцов, то эта процедура значительно усложняется.
Как выкупить подвал, находящийся в общедолевой собственности
В соответствии с нормами, прописанными в статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, на уменьшение размера подобного имущества необходимо получить согласие всех жильцов дома. Уже одно это является показателем насколько сложно выкупить подобный подвал. Для того чтобы получить (или – не получить) такое согласие, вам понадобится созвать общее собрание собственников помещений. Как правило, это делается при помощи обращения в ЖКО или товарищество собственников жилья, управляющее данным домом. Но здесь существует один маленький нюанс. Подобное собрание правомочно решать вопрос не о продаже подвала, а о передаче его в пользование. Отчуждение же долей запрещено, что прямо говорится в ч.4 ст.37 ЖК РФ4.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
Таким образом, выкупить подвал, находящийся в общедолевой собственности многоквартирного дома у вас не получится. Зато согласно ст.36 ч.4 ЖК РФ: по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Иными словами вы можете заключить с собственниками договор аренды или долгосрочного пользования подвалом. Это вовсе не означает, что на подписание соответствующего договора вам придется приглашать всех собственников квартир – для управления подобным имуществом существуют специальные выбранные юридические лица, в частности – ЖСК или ТСЖ, представитель которого и подпишет договор аренды при наличии положительного решения собрания всех жильцов.
Как вернуть общее имущество в собственность МКД
Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).
ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.
Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.
- Часть коридора в подъезде
- Козырек подъезда
- Подвал
- Мусоропровод
- Общая лоджия
- Чердак
- Земля у дома
- Место под лестницей
Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.
В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д. При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов.
При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.