Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Что проверять при покупке квартиры у застройщика?
Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Обязательные пункты договора
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно удостовериться в правильности всех его обязательных пунктов. Желательно делать это при помощи юриста, но если нанять такового не получается, то проверять придется самому покупателю. В таком случае присматриваться необходимо к следующим пунктам документа:
- Определение конкретного объекта, который будет передан в собственность после постройки дома.
- Срок, в который застройщик обязуется передать объект в собственность.
- Все данные о ценах, способах и сроке оплаты. На этой информации необходимо заострить особое внимание.
- Данные по гарантийному сроку, который действует в отношении конкретной квартиры, в течение которого застройщик обязуется исправлять все возможные строительные недочеты и неисправности.
Проверка площади и планировки
Проверить площадь и планировку на соответствие заявленным параметрам стоит, поскольку существенное отклонение от условий договора приведет к покупке фактически другого объекте. Если вы выбирали одну квартиру, а на деле получили совершенно другую – это не просто недоработка, это серьезное нарушение условий договора.
Особенно стоит проявить бдительность, если вас вдруг попросили подписать дополнительное соглашение: именно в нем могут оказаться «уточненные» данные, в том числе новая стоимость квартиры (с учетом дополнительных метров).
Фактическую площадь комнат и других помещений можно сверять с поэтажным планом и с приложением к договору, где отражена планировка квартиры.
В поэтажном плане БТИ также содержаться сведения о несущих стенах и наличии/отсутствии перегородок. Сверьте эту информацию с действительностью. «Истории» известны случаи, когда в квартире не доставало 2-3 стен. А также случаи, когда застройщик пытался передать жилое помещение, кардинально отличающееся по планировке от заявленных характеристик. Сложно эти нарушения назвать несущественными.
Риски при приобретении жилья
- Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
- Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:
- Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
- Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
- На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы. Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.
При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.
Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.
Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.
Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.
Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры
Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:
- Главный риск – заморозка строительства дома;
- Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
- Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
- Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
- Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
- Построенный объект имеет другую площадь и планировку.
Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.
Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:
- Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
- С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
- У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
- Документы – основания использования участка земли под домом;
- Проекты на возведение многоэтажного дома;
- Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
- Бухгалтерские документы.
Как документально проходит юридический процесс?
После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.
Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации;
- качественные и долговечные материалы;
- отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки;
- это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки.
- Строительство «заморозилось».
Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.
Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.
Для осмотра недвижимости пригодятся:
- Паспорт и договор долевого участия.
- Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
- Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
- Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
- Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
- Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
- Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
- Лампочка — для проверки патронов.
- Фонарик.
- Рулетка или лазерный дальномер.
- Строительный уровень.
Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.
Что нужно знать о предстоящей сделке?
Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.
Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.
Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:
- Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
- Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
- Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.
Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:
- Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
- Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
- Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.
Особенности этого вида кредитования
Ипотека на квартиру в новостройке имеет особенности, отличающие её от кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Специфику диктует сам объект: дом на момент оформления кредита может быть вообще не построен. Среди основных особенностей ипотеки можно выделить следующие:
- Кредит даётся на жильё, находящиеся на стадии строительства, причём как в начале, так и перед сдачей в эксплуатацию. В результате, в отличие от ипотеки на вторичное жильё, заёмщик не может вселиться в квартиру сразу.
- В качестве продавца выступает или застройщик, или инвестор. В зависимости от этого, заключается, соответственно, договор долевого участия или договор цессии.
- Банки предпочитают давать ипотеку только на аккредитованное жильё. Иногда один объект аккредитуется сразу несколькими банками. Получить ипотеку на неаккредитованную квартиру можно, но это гораздо сложнее.
- Квартиры часто сдаются в эксплуатацию без какой-либо отделки. С одной стороны, это приводит к дополнительным расходам, с другой, позволяет обустроить жильё полностью по своему вкусу.
Необходимые документы
Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:
- гражданский паспорт;
- трудовую книжку (копию);
- справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
- свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
- трудовой договор (копию);
- налоговую декларацию (копию);
- дипломы и сертификаты (копии).
Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:
- свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- акт предварительного распределения недвижимости.
Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.
Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:
- договор с банком, закладная;
- договор с застройщиком;
- паспорта всех собственников;
- квитанция о внесении госпошлины;
- акт приёма-передачи объекта недвижимости.
Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.
Что брать с собой на приём квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола