Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.
Комментарии к ст. 618 ГК РФ
Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды. Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды. Срок такого договора определяется временем, в течение которого субарендатор мог бы пользоваться имуществом, если бы договор аренды не был расторгнут досрочно. Если же изначальный договор аренды является ничтожным, договор субаренды также признается ничтожным. При этом субарендатор теряет право на заключение договора аренды с арендодателем напрямую.
Государственная регистрация
Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.
Если аренда зарегистрирована в Росреестре, то субаренда тоже должна проходить регистрационный процесс, независимо от продолжительности.
Регистрационная запись о поднайме погашается в том же порядке, что и об аренде. Но, согласно статье 618 ГК РФ, дополнительным основанием для досрочного аннулирования является завершение периода арендных отношений.
Полезно: Регистрация и прекращение договорных отношений проводится в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости.
Расторжение договора субаренды по инициативе субрарендатора
У данной сделки есть две стороны:
- субарендатор – это тот, который получает право временного пользования на основании договора;
- субарендодатель – дающий право пользования имуществом, с письменного согласия собственника.
Инициатором прекращения отношений может стать одна из этих сторон. Расторжение может произойти так:
- стороны договорились между собой и расторгли соглашение по обоюдному согласию;
- в судебном порядке, если субарендодатель не желает расторгать договор;
- в одностороннем порядке, если есть нарушение.
Причины расторжения могут быть следующие:
- имущество по договору не передано в пользование;
- имущество передано, но не в том состоянии, которое заявлено в договоре;
- субарендодатель отказывается выполнять свои обязанности;
- невозможно использовать помещение по назначению;
- больше нет возможности платить по договору;
- иные причины.
- Дело № А08-7981/2013. Договор аренды между организациями был заключен в 2005 году. Арендатор решил расторгнуть договор на основании отсутствии целесообразности в дальнейшем использовании помещения. Арендодатель не согласился с таким предложением и указал, что ГК РФ подобного основания для расторжения не содержит. Арендодатель обратился в суд. Арбитраж встал на сторону заявителя и пояснил, что в ст. 610 ГК РФ перечень оснований для расторжения не является исчерпывающим.
- Дело № А55-28556/2014. Верховный суд РФ подчеркнул, что расторжение договора аренды должно сопровождаться надлежащей передачей помещения от арендатора к арендодателю. При этом передача ключей охраннику на вахте к легальным вариантам сдачи объекта недвижимости не относится.
- Дело № А53-31007/2015. Арендодатель отказывается принимать помещение и уклоняется от подписания акта приемки-передачи. Арендатор не платит арендную плату, но арендодатель подает на него в суд, аргументируя это тем, что договор аренды не был расторгнут, и, соответственно, обязательность арендных платежей никто не отменял. Суд встал на сторону арендатора, объяснив свою позицию тем, что соглашение о расторжении сторонами подписано, а отказ от приемки помещения не является основанием для продолжения действия договора аренды.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Как запросить согласие
Для того чтобы получить письменное согласование с собственником помещения необходимо первоначально направить запрос от имени арендатора. Он составляется письменно в произвольной форме и должен содержать следующие реквизиты:
- имя руководителя организации – арендодателя, наименование компании, ИНН и ОГРН, адрес нахождения, указание должности – к примеру, генеральный директор;
- дата составления заявления и адрес – город Москва и др.;
- название документа – запрос на получение согласия в отношении субаренды;
- обстоятельства заключения договора с субарендатором, необходимость получения согласия собственника с указанием номера и даты основного договора на пользование помещением;
- обязательство в сохранении имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа недвижимости и предметов обстановки.
Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения
Для расторжения коммерческих отношений, делая это досрочно, нужно обязательно отправить соответствующее предупреждение. Это приведет к тому, что с вашей стороны и вовсе не будут нарушены те или иные условия, что немаловажно.
Такой документ не требуется лишь в том случае, когда расторжение соглашения и вовсе происходит исключительно по решению суда, о чем должно быть известно.
Если соглашение подписано менее чем на один год, и не была произведена регистрация, то такие конфликты обычно решаются самостоятельно. Ведь по закону и вовсе нет никакой сделки, о чем сторонам должно быть известно заранее.
Если же регистрация коммерческих отношений была оформлена правильно, то для того, чтобы расторгнуть его досрочно, можно выделить следующие причины для обращения в суд:
- К примеру, часто случается на практике такое, что недвижимость используется со стороны арендатора не по назначению;
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Что такое субаренда простыми словами
Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.
Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно: сдать в субаренду; отдать в пользование безвозмездно; передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).
Участниками таких правоотношений могут быть:
- любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
- каждый человек как частное лицо. Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).
Структурное построение договора
В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку: Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение). Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи). Указывается время действия договора. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия. Выбирается способ разрешения споров.
Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.