Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды торговых площадей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В контракте пропишите все ключевые полномочия и обязательства сторон, возникающих в рамках поднайма. Если в первостепенном соглашении арендодатель предъявил особые требования к пользованию помещением, их необходимо включить в контракт субаренды в обязательном порядке.
Важные юридические моменты и нюансы
При оформлении субаренды важно учесть несколько нюансов, наиболее важными среди которых являются следующие:
- Согласие со стороны собственника объекта должно быть оформлено в письменном виде. Также возможным является включение соответствующего подпункта в основной договор аренды. Переуступка прав посредством получения устного согласия не является действительной и может повлечь за собой негативные последствия, в том числе, применение к сторонам нанимателей штрафных санкций.
- Наниматель наделяется правом расторжения соглашения до момента истечения оговоренного сторонами срока. Чтобы исключить возможные риски и убытки, участникам рекомендуется внести в документ пункт относительно неустойки в случае возникновения подобной ситуации.
- Важно обратить внимание на соотношение сроков аренды и субаренды. Если период действия сделки, предусматривающей переуступку прав третьим лицам, превышает срок первоначального документа, арендаторы несут потенциальные риски. Важно предусмотреть возможные разногласия на стадии заключения правоотношений.
- Следует своевременно уточнить целевое назначение объекта. Возможным является возникновение рисков в том случае, если наниматель планирует разместить в помещении офисы, а в документе указывает иное. Во избежание недоразумений при составлении соглашения требуется указать назначение помещения в соответствии с данными, приведенными в техпаспорте.
С правовой точки зрения заключение договора субаренды представляет собой достаточно сложную процедуру, сопряженную с рядом рисков для третьего лица. Чтобы свести к минимуму возможные риски, при составлении документа участникам необходимо опираться на условия, поставленные непосредственным собственником сдаваемого помещения. Важно предусмотреть любые вероятные разногласия и споры и включить соответствующие пункты в подготавливаемый акт. Такой подход поможет разрешить возникшие конфликты, в том числе, посредством обращения в судебную инстанцию.
Как составить между физическими лицами?
Поскольку часто субаренда применяется для съёма небольших площадей для розничной торговли или офисов для оказания услуг, подобный договор может быть без проблем заключён между физическими лицами.
Иногда, кроме двух основных участников, в договоре может присутствовать третий – это чаще всего собственник. Он непредвзято следит за исполнением интересов арендодателя и субарендатора. Если в субаренду сдаётся государственное имущество, третьим лицом – балансодержателем – выступает муниципалитет. Каких-то особенных отличий от двухстороннего варианта, такой договор не имеет. Третья сторона чаще всего позволяет урегулировать разногласия между основными участниками соглашения.
Договор обязательно должен содержать следующие пункты:
- дата подписания и номер договора;
- реквизиты сторон (при заключении договора с физическим лицом – это ФИО и паспортные данные);
- предмет договора – какое помещение, где находится, какую площадь занимает;
- обязанности и права сторон;
- стоимость аренды и порядок оплаты;
- срок действия договора и условия его расторжения;
- особенные условия (если таковые есть);
- внизу ещё раз прописывают реквизиты сторон и ставят подписи всех участников соглашения.
Обязательно должен быть пункт, что собственник дал согласие на заключение субаренды.
Договор субаренды нежилого помещения безвозмездного пользования
Передача нежилого помещения возможна как на платной, так и на бесплатной основе. Такой договор имеет название безвозмездного пользования. То есть одна сторона передает нежилое помещение другой стороне, а в ответ не получает ничего.
При заключении договора субаренды безвозмездного пользования:
- необходимо указать характеристику передаваемого помещения, его адрес и месторасположение;
- передаваемое помещение должно быть конкретизировано таким образом, чтобы после прочтения договора не возникало вопроса, какое же именно помещение передается по договору субаренды. Если такая неясность возникает, то договор субаренды считается не заключенным, так как неясен предмет сделки.
Согласно законодательству, ссудополучатель несет на себе расходы по капитальному и текущему ремонту помещения, которое является предметом сделки. Однако стороны могут изменить данное условие, если они решили эти вопросы по-другому.
Что касается срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением, то он может быть заключен без указания срока действия, то есть бессрочно. Однако, в таком случае, стороны обязаны предусмотреть условия и основания для прекращения договора.
Так, например, можно указать, что любая из сторон, решившая расторгнуть договор безвозмездного пользования, может предупредить об этом другую сторону письменно за один месяц до прекращения договорных отношений.
Дополнительные советы и предупреждения
Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.
Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.
Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.
Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.
ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.
Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.
Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.
Приложения к договору субаренды
Недостаточно просто подписать договор субаренды, он подтверждается следующими приложениями:
| Правоустанавливающие документы | Это документы, которые подтверждают право на передачу помещения в субаренду (договор аренды, выписка из ЕГРН или копия свидетельства о собственности). |
| Полное описание помещения | В нем детально указываются такие параметры как состояние и площадь объекта, наличие коммуникаций, состояние ремонта. Дополнительно может прикладываться схема помещения. |
| Расписание платежей | Оно может быть детальным с указанием конкретной даты и последствиями, которые наступают в случае неоплаты. |
| Документы | Обязательно прилагается акт приема передачи помещения от арендатора к субарендатору. |
| Протоколы | В них фиксируются изменения или дополнительные условия договора, если они слишком объемные для включения в договор субаренды. Также прикладываются протоколы разногласий, если они имеются. Так, может прикладываться протокол, касающийся рабочего состояния инфраструктуры. |
Когда возможна аренда с правом субаренды
Изначально юридически аренда с правом субаренды разрешена на условиях, когда предоставление арендуемых мест по цепочке в рамках данной схемы предусмотрено первоначальным договором между законным хозяином недвижимости и арендатором.
Соответствующие условия субаренды должны быть однозначно оговорены в основном арендном соглашении. Также субаренда должна быть допустима физически.
Например, если арендатор использует в своей деятельности магазин, то он может предоставить в субаренду один или несколько отделов для торговли обозначенными товарными группами.
Когда же речь идёт, например, об офисе, то важно оговорить порядок пользования помещением с арендатором.
В субаренду не допускается передавать площади тогда, когда претендент на их использование не имеет обычно требуемой разрешительной документации (лицензий, сертификатов и так далее). Ведь объекты нежилой недвижимости могут быть предназначены для различных нужд, которые предполагают следование неким формальностям.
Составление договора субаренды
Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.
В договоре субаренды содержится:
- Точный адрес и место расположения помещения
- Общая площадь и количество отдельных помещений
- Назначение помещения и вид разрешенного использования
- Срок и особенность оплаты
- Срок действия договора
Необходимые документы:
- Заявление
- Документ, который является правоустанавливающим для помещения
- Акт приема-передачи
- Письменное разрешения собственника недвижимости
- Оригинал договора аренды
- Соглашение о субаренде
- Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц
В договоре субаренды необходимо предусмотреть:
- Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
- Срок субаренды (его нужно прописать)
- Размер и порядок ежемесячной оплаты
- Обязанности арендодателя
Договор безвозмездной субаренды нежилого помещения
Бесплатная субаренда – явление не слишком частое, но законодательно предусмотренное. Суть этого действия, описанная кратко, состоит в том, что некая структура, заключив договор аренды, берёт на себя обязанности платить за использование площадей, но исходя из каких-то соображений, позволяет третьей стороне вести на них (или их части) какую-либо деятельность.
При этом для владельца объекта совершенно безразлично, чьи именно поступают на его счёт средства, так как он их в любом случае получает от первичного арендатора. Вопросы, однако, возникнуть могут у налоговых органов, и в основном по поводу возможного сокрытия доходов. Схема такой махинации проста: на самом деле субарендатор деньги исправно платит, но «по-чёрному» и наличными.
Субаренда нежилого помещения
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
- склады;
- гаражи;
- цеха;
- офисы;
- залы и т.д.
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г. , налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
- передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
- сдать объект полностью или частично в субаренду;
- передать или продать третьему лицу свои права.
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.
Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образцы и риски
Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.
Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением.
Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника.
Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.
Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.
Субаренда относится к сделкам с недвижимостью. Для того, чтобы она была законной, необходимо правильно оформить все взаимоотношения собственника, арендатора и субарендатора.
ВНИМАНИЕ! Основной закон относительно субаренды – Гражданский Кодекс РФ, его глава 34 (вторая часть, параграфы 1 и 4).
Если к аренде могут иметь отношения и юридические лица, и физические, то субаренда чаще интересует тех, кто занимается предпринимательской деятельностью. Пример – подписание договора о субаренде между ООО и ИП.
Субаренда, по сравнению с арендой, встречается реже, тем более нужно знать, как заполнить договор, какие права получает субарендатор по использованию нежилого недвижимого имущества. Что представляет собой субаренда на практике. Владелец, например, офисного здания, сдает арендатору часть своего объекта.
Проходит время, и надобность в аренде больших площадей у арендатора отпадает. По законодательству, он может сдать часть третьему лицу, оформив субаренду. Такие варианты встречаются чаще всего, но могут быть отданы в пользование субарендатору части производственного помещения, торгового зала, других объектов.
Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре. Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:
- Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
- 2 экземпляра договора по субаренде.
- Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
- Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.
В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.