Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.
Квалификация сделки как договора аренды
На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.
5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.
Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона
В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.
10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.
Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.
Комментарий к ст. 433 ГК РФ
1. Момент, с которого договор считается заключенным, будет различаться для различных видов договоров. По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК). Такие договоры называются консенсуальными.
Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами. Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого времени (пункт 1 статьи 433, статья 440, пункт 1 статьи 441)».
2. Что касается реальных договоров, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача вещи, такие договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества. Примером такого договора является договор ренты.
В п. 2 комментируемой статьи сделана ссылка на ст. 224 ГК, определившую понятие передачи вещи. В частности под передачей вещи понимается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
3. Отдельные немногочисленные договоры подлежат государственной регистрации (например, договор аренды недвижимого имущества).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК (см. комментарий к ней) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть установлено законом.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Другой комментарий к статье 433 ГК РФ
1. Выяснение момента заключения договора необходимо, во-первых, для установления, когда у сторон возникают предусмотренные договором права и обязанности, и, во-вторых, для определения применимого к договору законодательства, ибо он должен соответствовать обязательным правилам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (см. ст. 422 и коммент. к ней).
2. Содержащееся в п. 1 комментируемой статьи правило о том, что договор заключен в момент получения акцепта, относится к т.н. консенсуальным договорам, для совершения которых достаточно соглашения сторон. Большинство гражданско-правовых договоров относится к этой группе.
3. В п. 2 статьи речь идет о т.н. реальных договорах, для заключения которых помимо согласования условий необходима передача имущества, являющегося предметом договора. Реальными являются договоры займа (п. 1 ст. 807 ГК), хранения на товарном складе (п. 1 ст. 907 ГК) и некоторые другие.
4. В п. 3 статьи говорится о договорах, которые совершаются с соблюдением специальных правил об их государственной регистрации и именуются формальными. О круге таких договоров см. ст. 131, 164 и коммент. к ст. ст. 131, 164.
5. В ст. 433 не названы договоры, требующие нотариального удостоверения в силу предписаний закона или соглашения сторон (о круге таких договоров см. ст. 163 и коммент. к ней). Такие договоры, также относящиеся к числу формальных, считаются заключенными с момента их нотариального удостоверения.
6. Об особенностях момента заключения договоров энергоснабжения с гражданами см. п. 1 ст. 540 ГК, страхования — п. 1 ст. 957 ГК.
7. Об особенностях заключения договора на торгах см. ст. 448 и коммент. к ней.
Аренда транспортных средств
1. Договор аренды транспортного средства – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем, фрахтование на время) или без оказания таких услуг (аренда транспортного средства без экипажа) (ст. 632 и 642 ГК).
Правовое регулирование соответствующих отношений осуществляется ГК (ст. 632–649), а также транспортными уставами и кодексами.
Квалифицирующим признаком данного договора является предмет.
Представляется, что таковым может считаться только индивидуально-определенная вещь, специально предназначенная для перевозки грузов, пассажиров, багажа.
Данный договор сконструирован законодателем как реальный. Вместе с тем некоторые особые виды аренды транспортных средств определяются как консенсуальные, например аренда судов в соответствии с гл. X КВВТ, фрахтование судна на время (тайм-чартер), фрахтование судна без экипажа (бербоут-чартер) в соответствии с гл. Х и XI КТМ.
Конструкция договора аренды транспортного средства не предполагает возможности так называемой пользовательской аренды, без передачи транспортного средства во владение.
Законодатель конструирует два вида договора аренды транспортного средства: с экипажем и без экипажа.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
- Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным. - Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Договор аренды и право
В гражданском законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Но вместе с тем, для регулирования таких правовых отношений применяются различные ведомственные нормативные акты, международные конвенции, в некоторых случаях – материалы судебной практики. Отдельные виды договоров аренды имущества, равно как и соглашения об аренде отдельных видов имущества (к примеру, аренда предприятий, лизинг, аренда или прокат транспортного средства) регулируются общими положениями, прописанными в Гражданском кодексе РФ. Каждый договор найма (аренды) должен соответствовать следующим условиям:
- Имущество передается арендатору во временное пользование за оговоренную плату.
- Арендатор приобретает право пользования, но не собственности.
- За арендодателем сохраняется право распоряжения имуществом, в том числе, он вправе осуществить его отчуждение, изъять из пользования или владения.
- Право пользования имуществом, взятым в наем на основании договора аренды, может давать арендодателю право последующего выкупа.
В договоре аренды недвижимости необходимо прописать, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации. Также можно указать, что течение срока аренды по настоящему договору наступает с момента подписания сторонами передаточного акта.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор будет считаться заключенным с момента государственной регистрации.
Можно использовать в договоре ту же формулировку, которую Вы использовали ранее. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
Рекомендация: Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации
«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.
Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.
1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.
2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.*
Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.
Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.
Договоры, которые подлежат государственной регистрации
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:
- договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);*
- договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
- договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
- несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать
Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.
Обоснование
В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.
Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ) отменил необходимость регистрации ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.
Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно статье 3Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.
Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.
С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.
Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.
Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.
Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).
В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.
Такие разъяснения содержатся в пункте 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98), а также в пунктах 3 и 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.
При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора. Подробнее об этом см.Порядок государственной регистрации договора аренды.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.
1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года
Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).
В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А05-3441/2010).
2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.
На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»; далее – информационное письмо № 59).
Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно
Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.
Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).
3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.
Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:
- устанавливать срок его действия;
- указанный срок должен быть не менее одного года.*
Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.
Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).
Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).
Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.
На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).
На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2011 г. № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в пункте 11 информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.
Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.
Порядок государственной регистрации договора
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.
Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами
«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».
Совет
При распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.
Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды.
Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».
Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать в электронном виде. Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра.
Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.
Совет
Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.
Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).
Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)).
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:
- в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, если иные сроки не установлены в федеральном законе, – общее правило;
- не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений;
- не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации ипотеки жилых помещений;
- не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, – при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов;
- в сроки, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на здания, строения или сооружения, которые находятся на земельном участке, и ограничений (обременений) этих прав, – при регистрации прав на земельный участок, на котором находятся эти здания, строения или сооружения, и ограничений (обременений) этих прав;
- не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, которые необходимы для государственной регистрации прав, и заявления, – при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав.
Такие правила установлены в пункте 3 статьи 13 Закона о регистрации.
Что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды
У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.
С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.
Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:
- самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
- самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.
С другой стороны, в соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).
Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.
Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).
Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.