Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в приватизированной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Долевая собственность: основные понятия
Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Государственная регистрация перехода права собственности на долю
После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:
- через Многофункциональный центр;
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра.
Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).
Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.
После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:
- зарегистрированный договор купли-продажи доли;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Если другой владелец возражает против продажи
Иногда имеют место такие ситуации, при которых кто-либо из хозяев хочет осуществить продажу собственной доли, но другой решительно возражает. Первый поступает в соответствии с законодательством, стараясь передать оповещение о собственном желании, но совладелец даже не хочет принять его. Этим он не позволяет сделать так, как это положено по закону. Тогда остается лишь начать судебные тяжбы.
Лицо, желающее совершить продажу доли, обязано толково и аргументированно объяснить повод, по которой намерена совершить продажу. Может, это нежелание уживаться с другим жильцом, цена, либо затруднения с деньгами.
Суд внимательно исследует всю информацию по делу и вынесет решение, проанализировав необходимые факты. В частности, принимаются во внимание и объемы долей во владении сторон. В ходе рассмотрения судебный орган может вынудить осуществить продажу доли не выразившего согласие владельца другому, когда у него есть на это денежные возможности. Однако, если он живет в данном помещении все время, то принудить его продать собственную долю не способен и судебный орган.
ВНИМАНИЕ !!! Впрочем, если другой владелец возражает против продажи и тверд в своей точке зрения, можно прибегнуть к другому законному методу – совершить продажу доли, формально подарив ее. В подобной ситуации никакого подтверждения других владельцев получать не нужно. При этом подарить долю, возможно, совершенно любому человеку.
Не потребуется подтверждение и при составлении договора займа. Суть состоит в такой схеме: собственник занимает деньги, представляя собственную долю в качестве залогового имущества. После этого выясняется, что должник заем не отдаёт и залоговое имущество достается заимодавцу в счет ее уплаты.
Как совершить реализацию доли, когда второй владелец – несовершеннолетний
Самыми непростыми на практике принято считать случаи, в которых одним из сособственников жилья является ребенок. В подобной ситуации необходимо заключение органов опеки о том, что несовершеннолетний не пострадает, если доля будет выставлена на продажу. Впрочем, известно множество ситуаций, когда орган опеки выносит отказ собственнику в реализации его доли.
ВНИМАНИЕ !!! В частности, может иметь место случай, когда собственник владеет долей, но не может там жить по каким-то основаниям, и намеревается ее продать. Но когда он отправляется в органы опеки, то ему отказывают, вследствие того, что другой владелец собирается там жить постоянно, а, это означает, что он может ухудшить условия проживания несовершеннолетнего.
Тогда возражать им будет сложно и, в общем-то, бессмысленно. Именно по этой причине будет легче совершить продажу доли в квартире посредством соглашения о дарении, либо под видом залога. Ведь ни для одного из них, согласие представителей ребенка не нужно.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему
Согласно законодательству, до совершеннолетия интересы ребенка представляют родители, опекуны или попечители. Если доля принадлежит ему, уведомление для остальных участников также составляется в обязательном порядке, но сделка осуществляется только с разрешения органов опеки. Его можно получить, соблюдая ряд пунктов:
- взамен ребенку должна быть представлена равная доля. Ее размер не может быть менее отчуждаемой;
- учитывается и инфраструктура района, в котором продается недвижимость. Например, будет проблематично продать часть жилья в развитом районе и предоставить взамен помещение далеко за пределами города, если школа и другие социально значимые объекты не находятся в непосредственной близости;
- вместо доли можно купить также равнозначную часть в другой квартире, купить полноценное жилье или выделить долю для ребенка в доме у родственников.
Для получения разрешения от органов опеки понадобится заявление, подписанное обоими родителями. В нем необходимо обосновать объективные причины совершения сделки. Также предоставляется детское свидетельство о рождении, выписка из домовой книги, технические документы на жилье и договор, на основании которого оно было приобретено. Если ребенку от 14 лет, понадобится его письменное согласие на отчуждение доли.
Разрешение органов опеки не будет выдано, если сделка существенно нарушает права ребенка, либо новые условия проживания будут хуже прежних. Также согласие невозможно при приобретении квартиры на стадии строительства, если дом построен менее чем на 50%.
В случае с реализацией части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, процедура выглядит так:
- Родители принимают решение продать долю и купить другое жилье по равноценным или лучшим параметрам, получают письменное разрешение у ребенка.
- Законные представители направляют остальным собственником уведомления о намерении продать часть жилья, затем обращаются в органы опеки за разрешением при отсутствии ответа.
- Органы опеки проводят проверку и выдают согласие. Если от других владельцев ответа нет, можно оформлять сделку, заключив ДКП с покупателем.
В завершение производится регистрация права собственности на покупателя.
Если остальные владельцы не дают ответа в течение 1 месяца, продавец действует следующим образом:
- Самостоятельно находит покупателя. Сделать это можно, разместив объявления на специализированных площадках и газетах.
- Когда покупатель найден, производится осмотр недвижимости.
- При согласии покупателя на покупку заключается ДКП. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса, в противном случае сделку могут признать недействительной другие владельцы.
- С ДКП и остальными документами стороны являются в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности с продавца на покупателя.
Росреестр производит перерегистрацию в течение 5-12 дней. Дата готовности обычно обозначается в уведомлении, выдающимся в момент подачи документов.
Госпошлина за переоформление права собственности для физических лиц составляет 2000 руб. Для совершения сделки понадобится:
- паспорта сторон;
- удостоверенный нотариусом ДКП;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины;
- отказ от покупки доли, либо уведомление о вручении, получающее факт подтверждения письма продавца ими;
- документ, на основании которого у продавца возникло право владения жильем.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других дольщиков
Реализуя часть в квартире, следует знать, что у остальных владельцев есть приоритетное право на приобретение этой доли. Исключением является лишь случай, когда имущественная часть выделяется в натуре. Здесь соблюдение этого правила не является обязательным.
Для обеспечения приоритетного права получения имущественной доли, необходимо приобрести отказ от права покупки реализуемой части жилья с оформлением его в письменном виде. Лишь тогда можно заниматься поиском потенциальных покупателей.
Для получения отказа в письменной форме, необходимо позаботиться о своевременной отправке совладельцу предложения в письменном виде о приобретении доли. В письме указываются детальные описания условий и конкретная цена. Само предложение направляют ценным письмом, с уведомлением о его передаче вместе с описью.
В случае если по истечении месяца будет получен отказ или вовсе ответа не последует, можно, не откладывая на завтра, заниматься продажей доли любому третьему лицу. Важно, чтобы предлагаемая цена за долю не была ниже расценок, предложенных совладельцу.
Полученный от совладельца отказ от приобретения доли в жилье следует передать в орган, выполняющий регистрацию, вместе с остальной документацией. Когда совладельцев несколько и все они желают приобрести имущественную часть, у продавца есть право выбора покупателя.
Перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, заранее нужно подготовить необходимые документы:
| Названия документов | Особенности |
|---|---|
| Личный паспорт владельца доли в квартире | Копия и оригинал |
| Бумаги, удостоверяющие право собственности | Копия и оригинал |
| Кадастровый паспорт и план | Выдаёт регистрационный орган (кадастровая палата, Росреестр, прочие) |
| Технический план и паспорт | Выдаёт Бюро технической инвентаризации |
| Выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество | Утверждающая реального владельца и их количество |
| Письменное разрешение от имени второго супруга на заключение сделки | Только для имущества, приобретенного в совместном браке |
| Выписка о зарегистрированных гражданах в квартире из домовой книги | Желательно предоставить расширенную |
В зависимости от индивидуальных особенностей и ситуаций, основной перечень бумаг дополняется вспомогательными, например, копиями направленных оповещений совладельцам о продаже, нотариально заверенными согласиями собственников, копиями обратных уведомлений о получении писем о продаже доли и другими.
Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний
Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.
Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:
- ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
- либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.