Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление покупки гаража в собственность порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Как узнать о статусе земли под гаражом
При покупке гаража, который относится к недвижимому имуществу, нужно проверить статус земли. Чтобы избежать сноса или потери только что приобретенной постройки.
Запросите у собственника:
- Кадастровый паспорт на гараж.
- Документы на земельный участок под гаражом.
Особенности покупки гаража ГСК
Гараж ГСК – это постройка, которая находится в собственности гаражно-садового кооператива. Продавать/покупать такую недвижимость можно при соблюдении этих правил:
- Владелец-продавец должен иметь на руках книжку гаражно-садового кооператива (ГСК).
- Владелец-продавец должен выйти из ГСК, оплатив сумму пая и получив справку о погашении взноса.
- Новый владелец, он же покупатель, должен предложить свою кандидатуру на членство в ГСК, получить книжку, ключи и документы на оплату взносов.
В какие сроки зарегистрируют гараж в вашу собственность?
Они указаны в ч. 1 ст. 16 Закона N 218 и зависят только от того, куда вы сдали документы — в сам Росреестр или МФЦ. Форма предоставления документов — бумажная или электронная — на сроки не влияет.
Если вы подавали бумаги через МФЦ, документы будут готовы через 9 рабочих дней. А если принесли, направили их по почте или по интернету в подразделение Росреестра — еще быстрее, через 7 рабочих дней.
Закон N 218 говорит, что эти сроки надо исчислять с даты, в которую у вас приняли заявление о госрегистрации и другие документы.
Но у Росреестра другое мнение — он высказал его в своем письме от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17. Он считает, что сроки начинают течь со дня, следующего за днем, когда у вас взяли бумаги. Причем если вы сдали их в субботу, сроки считают с понедельника — ближайшего рабочего дня, следующего за ней.
Важно! Указанные сроки могут течь с другого момента. Например, если вы не сдали вместе с пакетом документов квитанцию об оплате госпошлины, и на дату подачи заявления о госрегистрации в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах нет сведений о ее уплате. В таком случае 7-ми или 9-тидневный срок считают с даты, когда Росреестру придут сведения о поступивших деньгах (ч. 7 ст. 18 Закона N 218).
Приобретение гаража является серьезной процедурой, и потенциальный владелец должен внимательно отнестись к ней, чтобы не поставить себя в неудобную ситуацию в дальнейшем. Важным нюансом при этом является наличие у продавца правоустанавливающих документов на гараж.
В последнее время часто практикуется продажа объектов без бумаг: владелец просто берет оговоренную сумму и передает покупателю ключи от гаража. Этап сбора документов и визита в соответствующие инстанции игнорируется.
В этом случае покупатель рискует приобрести ту недвижимость, которую впоследствии не удастся законно оформить ‒ к примеру, дворовые гаражи, где невозможно даже подключение электричества.
У такой сделки есть определенные минусы. Покупатель позже сможет пользоваться объектом, но полноценно распоряжаться им у него не получится. К примеру, продать или устроить обмен с участием гаража уже не выйдет. Аренда другому лицу в этом случае тоже невозможна.
Существуют определенные риски:
- Когда купля-продажа совершается с самовольной постройкой, у владельца есть риск ее потерять в случае, если появится распоряжение о сносе самостроя.
- С отсутствующими документами не так-то просто доказать, кто является законным владельцем строения. Может случиться так, что спустя определенное время появится настоящий хозяин постройки и предъявит свои права на нее.
- Существует риск возникновения непредвиденных обстоятельств, к примеру, смерти продавца. В этом случае наследники могут не принять во внимание присутствие факта упрощенной сделки. Судебная инстанции при этом гарантированно встанет на их сторону.
Существуют и другие риски, а также аргументы против незаконного проведения сделки.
Для того чтобы провести процедуру купли-продажи правильно, потребуется:
| Со стороны продавца |
|
| Со стороны покупателя |
|
Возможные проблемы и пути решения
Некоторые граждане, пытаясь упростить и удешевить процедуру, покупают недвижимость такого типа без официального оформления. В этом случае покупатель не сможет ни перепродать, ни сдавать купленный объект. Не проверив бумаги, он может оказаться жертвой мошенников.
Иногда оказывается, что строительство произведено самовольно, без соответствующего разрешения. Муниципальные власти отдадут указание о сносе конструкции.
Также объект часто продают без согласия одного из членов семьи. Если гаражи стоят во дворе большого жилого дома, то должно быть разрешение на их строительство.
Иначе, снова есть риск сноса на незаконно захваченной земле. Иногда мошенники изображают реального владельца и продают человеку собственность, которой не имеют права распоряжаться.
Поэтому есть простое правило – покупать только у собственника или его доверенного лица, с официальным составлением соглашения, его регистрацией.
Приобретая место для машины в одном из кооперативов, убедитесь, что проведено межевание, а участок под ним приватизирован, а не является собственностью муниципальных властей.
Обязательно точно заполняйте все документы. Любая ошибка или опечатка является поводом для отказа. Процесс будет заморожен до решения проблемы.
Если гараж находится в другом кадастровом округе, подавать документы в МФЦ нельзя. Необходимо обращаться только в Росреестр. Если возникли какие-либо сложности, потребуется профессиональная юридическая консультация.
Всегда ли возможно оформление договора при покупке гаража
По договору продажи гаража право собственности на него переходит от продавца к новому владельцу. То есть соглашение о купле-продаже можно заключить только в том случае, если у владельца оформлено право собственности на это строение.
Если хозяин — член ГСК, то у него имеется членская книжка, однако этот документ не подтверждает право собственности на гаражный бокс. Такое право подтверждается свидетельством, которое выдается Росреестром.
Если продавец не оформил надлежащие документы, купля-продажа гаража станет невозможной. На практике в таком случае на покупателя просто выписывается новая членская книжка в ГСК. Однако при этом новый владелец не получает права собственности на приобретаемое строение. Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке понравившегося гаража, будет совсем не лишним ознакомиться с документами, которыми располагает продавец.
Покупка гаража. Какие документы потребуются для регистрации сделки
Одним только составлением соглашения при продаже гаража не обойтись. Если вы задумались о том как правильно купить гараж, то не забывайте, что вам также нужнопройти и процедуру государственной регистрации. Хотя требования закона говорят о том, что сам договор о продаже гаража регистрировать не нужно, обращаться в Росреестр все равно придется. Ведь при продаже недвижимости надо зарегистрировать факт перехода прав на нее к новому владельцу.
При обращении в службу Росреестра (во многих регионах документы можно подать через МФЦ) участники сделки заполняют заявление по установленной форме. Документы при покупке гаража им понадобятся следующие:
— паспорта;
— проект договора (по закону стороны вправе подписать договор и до подачи документов на регистрацию, однако сотрудники Росреестра зачастую просят расписаться в их присутствии).
— квитанция об оплате пошлины за регистрационные действия;
— кадастровый паспорт на постройку (не понадобится, если ранее он уже когда-либо представлялся в службу Росреестра);
— документы о праве на гараж;
— документы о праве собственности на землю под гаражом, либо о праве владения участком;
— акт приема — передачи гаража (если договор предусматривает его составление).
В том случае, если хозяин строения приобрел его в период официального брака, понадобится нотариальное разрешение другого супруга на продажу имущества (т. к. гараж, купленный во время брака, является совместной собственностью). Если покупатель состоит в браке, то для оформления покупки также необходимо согласие его супруга.
Регистрация проводится в течение месяца. После этого покупателю выдается свидетельство на право собственности, и он становится полноправным хозяином строения.
Соглашаясь на покупку гаража без документов (деньги в обмен на ключи), покупатель, по сути, идет на нелегальную сделку. Он не станет полноценным собственником и не сможет распоряжаться гаражом. Нет даже гарантий, что он будет беспрепятственно пользоваться объектом хотя бы непродолжительное время.
Насторожить покупателя должны следующие факты:
- По словам продавца, объект продает его друг или знакомый, который якобы доверил ему поиск покупателя и передачу денег. А ведь продажа гаража по доверенности оформляется таким же образом, как и лично продавцом, с одним лишь отличием – договор подписывает представитель.
- Гараж находится во дворе многоквартирного дома. Во-первых, гаражные комплексы могут быть общей собственностью жильцов, поэтому их продажа возможна лишь вместе с квартирой. Во-вторых, такие гаражи в старых дворах зачастую выдавались инвалидам с проблемами опорно-двигательной системы, потому купить их могут только другие инвалиды.
- Продавец настаивает на оформлении сделки дарения. Это притворная сделка, которая является недействительной. Цель продавца – избежать уплаты налогов. Обязанность по уплате НДФЛ переходит на покупателя.
Как без проблем оформить покупку гаража
Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?
В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.
При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.
- Устав организации.
- Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
- Договор на аренду земли.
- Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
- Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
- Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
- Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.
Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.
При отсутствии документов стороны передают и получают деньги и ключи от гаража. Сделка отличается молниеносным проведением, так как оформления и предоставления бумаг не требует. Но покупатель может остаться без средств и объекта недвижимости при мошеннических действиях продавца.
Выделяют основные отрицательные моменты такой покупки:
- Гражданин не сможет в полной мере распоряжаться гаражом, продать его или сдать в аренду.
- Если бокс построен без разрешения, он может быть снесен как самострой.
- После смерти продавца на гараж могут претендовать его наследники, которые аннулируют неофициальную сделку.
- Существует вероятность столкновения с мошенниками. Они выдают себя за собственников, после чего скрываются при передаче денег.
Регистрация договора купли-продажи гаража
Чтобы гараж перешел в собственность к покупателю, необходимо зарегистрировать сделку в компетентных органах.
Регистрация договора купли-продажи гаража оформляется в Росреестре.
Полный пакет документов в Федеральную службу государственной регистрации передают компетентные сотрудники МФЦ или нотариус (зависит от ранее выбранного вами способа). Также доступна электронная услуга регистрации права собственности через официальный сайт Росреестра. Для этого нужно выбрать “Государственные услуги” — “Подать заявление на государственную регистрацию прав” и поочередно заполнить все необходимые поля. Также обращаем Ваше внимание, что для этого потребуется электронная цифровая подпись, которую сначала нужно заказать и оплатить через уполномоченные организации.
Использовать гараж для автомобиля можно, даже если вы не зарегистрированы как владелец в Госреестре, когда речь идет о гаражно-садовом кооперативе. Члены кооператива получают книжку ГСК и при желании могут приобрести гараж в собственность, если погасят сумму пая (часть стоимости гаражного кооператива). Гараж, который находится в кооперативе, также можно приобрести. При этом необходимо:
- старому владельцу выйти из кооператива и получить справку о погашении паевого взноса;
- новому владельцу предложить свою кандидатуру на членство на кооперативном собрании;
- получить членскую книжку, ключ от помещения и бумагу, подтверждающую возмещение взносов.
Как выглядит ситуация первоначально
Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.
Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2021 году.
-
Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
- в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
- каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
-
Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
- временное строение;
- капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.