Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Когда взыскивать неустойку и штраф
Когда лучше взыскивать с застройщика за просрочку неустойку? Можно ли это делать до получения жилья или лучше подать иск в суд после подписания акта приема-передачи? Такие вопросы чаще всего задают дольщики. При этом некоторые сначала предпочитают дождаться получения жилья, а только потом подавать на неустойку. Так им кажется «безопаснее», поскольку квартиры приобретаются не каждый день и юридической грамотности в этом вопросе у большинства нет.
Самым лучшим моментом для взыскания штрафных санкций (неустойки и штрафа по закону № 214-ФЗ) является время, пока у застройщика ведется строительтсво или активная фаза передачи построенных квартир. Это время наилучшее поскольку в это время у девелопера максимальная деловая активность и на его банковских расчетных счетах есть денежные средства для расчета по обязательствам перед всеми дольщиками и контрагентами по всем видам обязательств.
Пройдет немного больше времени, застройщик передаст квартиры и в целях ухода от ответственности и максимизации прибыли выведет денежные средства со счетов, тем самым лишив покупателей возможности быстрого исполнения по исполнительным листам непосредственно через банки. Все знают, что исполнительное производство по долгам должника через службу судебных приставов гораздо более трудоемкая и длительная процедура, которая не всегда заканчивается положительно. А в том, что мы живем в России и добросовестность многих компаний под большим вопросом – это, наверняка, ни у кого не вызывает сомнений.
Что касается часто задаваемого вопроса «а не сделает ли мне застройщик что-нибудь плохое, если я подам на него в суд», то здесь ответ очень простой: «обязанность дольщика перед застройщиком считается полностью выполненной после оплаты полной цены договора долевого участия, и далее он ничего больше не должен и не несет практически никакой иной ответственности перед застройщиком, а, наоборот, только сам застройщик должен и обязан дольщику – начиная с завершения строительства без просрочки, и заканчивая надлежащим качеством передаваемых объектов недвижимости. Девелопер не может сделать покупателю ничего плохого в связи с законным обращением последнего в суд с иском за просрочку передачи квартиры (апартамента, машиноместа). А все незаконные действия будут тут же пресечены соответствующими органами государственной власти и за незаконные действия лица, их совершившие, понесут соответствующее наказание. Все застройщики это знают и поэтому злоупотреблений с их стороны, как правило, не возникает. В настоящее время строительная отрасль России хорошо регулируется и контролируется государством, права дольщиков надежно защищены. Единственное, чего не хватает – это квалифицированной юридической поддержки. Однако, для этого и существует юридическое сообщество, специализированные юридические компании, которые в разных областях права предоставляют квалифицированную помощь и защищают права тех или иных лиц.
Таким образом, самым лучшим моментом начала процедуры взыскания неустойки с застройщика за задержку срока передачи квартиры (или апартамента) является начало этой просрочки. При этом не важно передана ли уже квартира по акту приема-передачи, или же дольщик еще только ждет почтового уведомления от застройщика об окончании строительства и необходимости явиться на осмотр и приемку жилья.
Фактически, можно требовать оплату неустойки за просрочку передачи квартиры уже по истечении одного месяца с начала указанной просрочки. Сначала пишется претензия застройщику, а потом (при невыполнении требования о добровольной оплате неустойки) подается исковое заявление в суд.
У такого активного подхода в вопросе взыскания неустойки есть дополнительные плюсы: 1) застройщик обратит внимание на самых активных покупателей и удовлетворит их требования в приоритетном порядке (это факт из практики), 2) дольщики успеют взыскать неустойку пока застройщик финансово состоятелен, в отличие от тех, кто обратится за взысканием не сразу и рискнет столкнуться от отсутствие денежных средств на счете застройщика после завершения строительства и передачи квартир всем покупателям (также из практики).
Важно! Подать иск в суд на взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ можно и до окончательного подписания акта приёма-передачи объекта, и уже после подписания акта приема-передачи.
Оттягивая момент полного взыскания неустойки, помните о том, что завершение этапа передачи жилья дольщикам продолжается (как правило) обнулением счетов застройщика и уходом от ответственности), помните также и о сроке исковой давности, который составляет три полных календарных года, начиная с первого дня начавшейся просрочки.
Что делать, если сроки сдачи затягиваются, а квартира в ипотеке?
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома, а квартира находится в ипотеке? Даже если строительная фирма не передала жилье вовремя, дольщик должен продолжать вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В ином случае к гражданину могут быть применены жесткие санкции вплоть до расторжения ипотечного договора и утраты квартиры.
Если дольщик все же намерен расторгнуть ДДУ, сначала ему следует заручиться согласием кредитного учреждения. Если согласие получено, дольщику необходимо придерживаться алгоритма действий, описанного выше, но с некоторыми оговорками. Так, например, в ДДУ может быть указано, что деньги возвращаются на счет банка – тогда застройщик должен перечислить средства непосредственно в кредитное учреждение.
А как быть с процентами, уплаченными дольщиком по ипотечному договору? В данном случае проценты являются убытками, соответственно, их можно взыскать с застройщика.
Итак, факт затягивания сроков сдачи квартиры нельзя оставлять без внимания. Не стоит подписывать никаких дополнительных соглашений о переносе сроков без тщательного анализа ситуации. В ином случае вы можете потерять и деньги, и время.
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Права дольщика и ответственность застройщика
При нарушениях в долевом строительстве застройщик может отправлять дольщика к подрядчикам, а те — обратно к застройщику. Важно разобраться, кто все же должен нести ответственность по договору.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик, в свою очередь, договаривается с подрядчиками. Отношения между застройщиком и подрядчиками не должны касаться потребителя. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, именно застройщик несет ответственность за завершение строительства, соответствие объекта первоначальным параметрам.
По закону потребитель может потребовать от него:
- Устранения недостатков за его счет в разумные сроки.
- Возмещения расходов на устранение недоделок другим подрядчиком.
- Уменьшения оплаты на стоимость недоделок.
Как рассчитать размер неустойки
Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.
При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.
Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.
В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.
Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства
Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.
Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем.
Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3].
Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.
Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.
Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере.
Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].
Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками.
В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций.
К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.
И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].
Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст.
14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).
В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].
В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору
В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию. Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.
Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании. Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома. Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.