Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разработка проекта перепланировки: требования и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы на примере объекта внутри многоквартирного здания посмотрим, как выглядит согласованный проект перепланировки квартиры для 2023 года, и разберём его необходимый состав. Требования к его оформлению и составу описаны в Приложении 3 ППМ № 508. Правда, на практике эти требования значительно отличаются.
Дополнительные чертежи.
Рассмотрим расчеты и чертежи проекта перепланировки квартиры, не приведенные в нашем случае, но которые могут потребоваться в разных других случаях при согласовании.
Необходимая документация для перепланировки
- Пояснительная записка: общая информация о помещении, а также описание планируемых работ по перепланировке и переустройству;
- Противопожарные мероприятия: правила пожарной безопасности при выполнении работ на объекте;
- План и экспликация помещения до перепланировки;
- План проводимых работ по перепланировке;
- План и экспликация помещения после перепланировки и переустройства;
- Аксонометрия схема водоснабжения и водоотведения;
- Однолинейная схема электроснабжения;
- План и экспликация полов с указанием напольных покрытий;
- Схема устройства гидроизоляции в санузлах, ванных комнатах и кухнях;
Приложение:
- Поэтажный план и экспликация БТИ до перепланировки
- Свидетельство о допуске к определенному виду работ (СРО);
Для разработки проекта перепланировки необходимы:
- Поэтажный план и экспликация БТИ или архивная документация;
- Дизайн проект или Эскизный план желаемой планировкой.
Проект перепланировки и этапы его согласования
Основные этапы по согласованию проекта перепланировки:
- проведение профессиональной консультации клиента;
- подписание договора на оказание услуг;
- создание доверенности на представление интересов клиента;
- получение в бюро технической инвентаризации плана квартиры;
- получение технического заключения о целесообразности перепланировки;
- составление проектной документации для перепланировки;
- согласование проекта в государственных инстанциях;
- сдача документов на согласование в инспекцию по жилищному надзору;
- получение разрешения и его передача непосредственно на руки клиенту.
Заказать проект перепланировки
Для заказа проекта перепланировки необходимы следующие документы:
- Техпаспорт БТИ или поэтажный план с экспликацией, в котором указаны планировка и технические характеристики жилого объекта.
- Эскиз изменений, которые планируется внести в конфигурацию жилья. Эскиз можно составить самостоятельно. Также можно заказать дизайн-проект в специализированной организации. Он должен отражать все внесенные изменения, а также расположение сантехнического оборудования.
- Техзаключение. Это документ разрабатывается проектной организацией перед подготовкой самого проекта. Он подтверждает возможность внесения изменений. В нем содержится информация о состоянии конструкций и инженерных систем здания.
Какие работы согласовываются по проекту
По закону владелец жилья обязан согласовать любую перепланировку в квартире. Проектная документация требуется для получения разрешения на выполнение следующих видов работ:
- перенос или изменение площади санузла;
- возведение несущих перегородок;
- создание проемов в перекрытиях;
- изменение конструкции пола в деревянном перекрытии;
- установка лестниц, подиумов, пандусов, а также демонтаж этих конструкций;
- устройство перегородок, создающих повышенные нагрузки на перекрытия;
- изменение формы дверных и оконных проемов;
- перенос кухни или объединение ее с жилой площадью;
- строительство антресоли (площадь антресоли не должна превышать 40% от общей площади жилья).
Существуют виды перепланировки, которые требуют особого подхода к оформлению документов.
1. Объединение двух квартир в многоквартирном доме. Объединение может быть выполнено по горизонтали (на одном этаже) или по вертикали (на соседних этажах). Процедура достаточно сложная, как в плане согласования, так и в плане реализации.
2. Изменение конфигурации жилья, если дом признан объектом культурного наследия. Для переустройства таких объектов требуется дополнительно получать разрешение в Департаменте культурного наследия. Часто к этой категории относятся старые дома, поэтому следует с особой осторожностью относиться к сносу перегородок, даже если они не являются несущими. Все проектные и строительные работы оформляются с лицензией КГИОП.
3. Задействование общедомового имущества при ремонте жилого помещения. К общедомовому имуществу относятся чердаки, лифты, лестничные клетки, подвалы и т.д. Эта категория работ включает: увеличение площади жилья за счет присоединения подвала или чердака, обустройство каминного дымохода, присоединение тамбура или лестничной клетки и т.д. Помимо прочих документов, в таком случае требуется протокол общего собрания собственников, а также разрешение Москомархитектуры.
4. Перевод из жилого фонда в нежилой. Это возможно только для объектов, расположенных на первом этаже или над нежилыми помещениями. Не должно быть прописанных и проживающих лиц, ареста и других обременений. Согласование проекта возможно при наличии протокола общего собрания собственников и согласования с архитектурой изменения внешнего облика фасада здания.
5. Перевод из нежилого фонда в жилой. Для этого потребуется обосновать, что объект соответствует санитарным нормам и пригоден для постоянного проживания, а также провести соответствующие расчеты естественного освящения КЕО, вентиляции и т.п.
6. Разделение квартиры на два отдельных объекта недвижимости.
Стоимость реализации нестандартных видов переустройства зависит от сложности и объема работы. Для получения более подробной информации вы можете обратиться к нашим специалистам. В ходе консультации вы узнаете, какие документы потребуются для воплощения вашей идеи и какова последовательность действий в вашей конкретной ситуации.
После получения всех разрешительных документов, составления проекта и разработки дизайна, наступает время проведения работ по перепланировке. Важно знать!«Нулевым» этапом перепланировки является полное освобождение квартиры от мебели и всех других вещей, поскольку во время ремонта они будут мешать проведению работ и подвергаться вредным воздействиям. Постоянные передвижения мебели могут привести к повреждению или деформации. Компенсация таких повреждений строительными компаниями, как правило, не предоставляется.
Дальнейшие действия по проведению работ можно разделить на три основных этапа. Первый этап – перенос перегородок и создание отверстий под новые двери или другие конструктивные детали. На этой стадии проводится:
- Демонтаж старых перегородок.
- Уборка и вывоз образовавшихся обломков.
- Установка новых перегородок.
- Создание цементной стяжки.
- Монтаж электропроводки.
Дополнительные разделы проекта переделки помещений в Москве
В зависимости от особенностей конкретной ситуации — возраста и месторасположения здания, его принадлежности к историческим или архитектурным памятникам, действия других факторов — дополнительно к изложенным выше разделам плана на перестройку может потребоваться включение еще семи специализированных позиций. Это такие, как:
- «Проект технологии», отражающий особенности будущего применения по назначению реконструированного помещения — пункта общепита (кафе, ресторана), медицинских учреждений (кабинетов), косметологических салонов, продовольственных магазинов, пр.;
- Раздел «ОВ». В нем должны быть указаны цветные схемы организации отопления и вентиляции. Исполняются по правилам аксонометрических проекций;
- Часть, касающаяся энергообеспечения (электрического снабжения) модернизированных площадей;
- Фотографические монтажи внешнего вида фасада. Отрабатываются для согласования с ГУП ГлавАПУ Московского комитета архитектуры;
- Теплотехнический расчет — производится для подтверждения факта удовлетворения новых конструкций и элементов требованиям сохранения т. н. «нормативной температуры» в перестроенных помещениях. Может заказываться в виде отдельного тома к общему плану преобразований;
- Схема возведения перегородок, отображающая их характеристики и крепление. Материалы, из которых возводятся перегородки, описываются в пояснительной записке к проекту;
- Схема разборки подоконных блоков с указанием состояния «до» и «после» демонтажа.
Что такое проект перепланировки
Проект планировки составляется самостоятельно собственником либо при помощи подрядной организации. Определяется допустимость проведения некоторых видов работ. Для составления требуется техническое задание (ТЗ). Поэтому, при отсутствии опыта и знаний, стоит доверить составление грамотным архитекторам. Перепланировка требует согласования. При наличии ошибок, невыполнении требований жилищная инспекция откажет в утверждении.
Проект перепланировки включает:
- пояснительная записка (ПЗ);
- план помещения;
- экспликация квартиры;
- перечень противопожарных мероприятий (необходим при модернизации инженерных коммуникаций);
- план размещения сантехнического оборудования.
Требования, что должен содержать проект
Обязательно соответствие стандартным требованиям – они установлены нормативной документацией. Соблюдение обязательно. При наличии ошибок документы будут возвращены на доработку. В процессе оформления следует учитывать положения:
- Жилищного кодекса РФ (для квартир и иной жилой недвижимости);
- Градостроительного кодекса РФ (для отдельно стоящих сооружений);
- ГОСТ 21.101-97;
- Постановления Правительства Москвы №508 (если работы выполняются на территории города Москвы).
Перечень обязательных требований включает:
- чертежи, планы должны быть выполнены согласно существующим СНиП, ГОСТ Р;
- присутствуют обязательные документы (перечень меняется, зависит от типа здания, характера выполняемых манипуляций);
- в наличии согласие со стороны собственников недвижимости на проведение перепланировки.
Разработка проекта перепланировки, а также его утверждение в государственных структурах необходимо в случае реализация следующих строительных, ремонтных работ:
| Соединение нескольких комнат | квартир в одну, перенос коммуникаций; |
| Выборочный демонтаж | конструкций несущего типа; |
| Расширение площади помещения | благодаря общему лестничному коридору |
Кто делает и где заказать?
Подготовкой проекта занимаются специализированные компании, имеющие соответствующие лицензии. Их можно найти в любом более или менее крупном населенном пункте. В крайнем случае специалисты могут приехать в небольшой поселок их районного центра или другого условно крупного города (за отдельную плату, разумеется).
Заказать достаточно просто. У практически каждой фирмы есть собственный сайт и он неплохо рекламируется в интернете. В худшем случае его можно найти на первых 2-3 страницах любой поисковой системы. Важно лишь учитывать регион, в котором действует компания.
Для заказа нужно оформить заявку на сайте или лично посетить отделение фирмы. Особенно удобно, если их несколько. Разница в стоимости услуг у разных компаний может быть достаточно значительной, но не рекомендуется выбирать как самые дорогие, так и самые дешевые.
Первые могут предоставить те же услуги, но по завышенной стоимости исключительно за счет «раскрутки бренда», а вторые могут выполнить работу некачественно. Лучше всего ориентироваться на отзывы. Желательно, знакомых, друзей или родственников, но подойдут и комментарии других клиентов компаний, выложенные на сторонних ресурсах.
При оформлении онлайн-заявки не придется выходить из дома, но и обсудить основные моменты до прибытия специалистов не получится. В случае с посещением отделения фирмы ситуация обратная – на это придется потратить время, зато все особенно можно будет обсудить сразу. Решать какой способ выбирать каждый собственник недвижимости может самостоятельно.
Как сделать самостоятельно?
При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию:
- Тип всех стен помещения (несущие или нет), их материал и функция.
- Влияние внедренных изменений на соседние жилплощади.
- Соответствие перепланировки архитектурному стилю здания.
Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть:
- Сложным, когда увеличивается площадь жилых или технических помещений за счет устранения стен, переноса межкомнатных перегородок и других действий, а также при наличии у недвижимости особенностей, например деревянных перекрытий.
- Простой, подразумевает изменение размера комнат или переноса любых перегородок, которые не сопровождаются образованием дополнительных нагрузок на конструкции дома.
Стоимость согласования перепланировки квартиры и разработки проекта
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки без затрагивания несущих конструкций | 12 000 руб. | 27 дней |
| Согласование перепланировки с затрагиванием несущих конструкций | 40 000 руб. | 35 дней |
| Согласование ранее выполненной перепланировки | 30 000 руб. | 30 дней |
| Изготовление проекта переустройства/перепланировки квартиры | от 12 000 руб. | 5 дней |
| Разработка Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке квартиры | от 12 000 руб. | 7 дней |
| Подписание Акта о завершенном переустройстве/перепланировке | 30 000 руб. | 10 дней |
| Внесение изменение в кадастровый учет и получение нового ЕГРН от Росреестра | от 16 000 руб. | 30 дней |
Исходные и дополнительные данные
Разработка плана-проекта невозможна без предоставления архитектурному бюро подробной информации о жилом объекте:
- местоположение;
- год постройки;
- тип и серия здания («брежневка», «хрущёвка» и т. д.).
Эти характеристики могут определять некоторые ограничения в процессе подготовки проекта, а также влияют на дальнейшее согласование документации.
Кроме того, заказчик должен предоставить следующие данные:
- эскиз квартиры, который должен быть понятным и полностью учитывающим текущую планировку объекта;
- схему расположения элементов сантехники;
- схему строения полов;
- расположение радиаторов;
- материал перегородок.