Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы сдачи квартиры через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.
Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.
Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.
Сдать через управляющую компанию
Многие крупные агентства недвижимости предлагают собственникам квартир сдать квартиру в управление. Хочу заметить, что данную практику используют все Апарт-отели, в которых можно купить жильё.
Конечно, можно сдать квартиру самостоятельно и взять на себя все риски, ответственность, а главное — тратить время. Если же аренда недвижимости не основной вид дохода, и он интересен для Вас исключительно как пассивный доход, тогда обращайтесь к профессионалам.
Я расскажу на примере своей компании об услуге, которую мы оказываем, и что Вы получаете в результате сотрудничества.
- Доход выше средней стоимости аренды. Примерно на 7-20 тысяч в месяц больше. Этот показатель зависит в первую очередь от соотношения цены и качества жилья. За год дополнительный заработок может достигать 250 тысяч.
- Рекламная компания и помощь в раскрутке объекта. Как написано выше, крупным компаниям гораздо проще настроить трафик. Ведь нецелесообразно тратить сотни тысяч на рекламу одной квартиры. Также обратите внимание, что около 30% клиентов — люди, которые уже жили у нас и приезжают снова и снова. За постоянных клиентов комиссию букингу платить не нужно, по-этому они являются самыми прибыльными.
- Готовый штат сотрудников. Объём работы, который нужно выполнять: размещение рекламы, заказать или сделать самостоятельно профессиональные фотографии, приём входящих звонков, уборка и заселение, закупка бытовой химии, мелкий бытовой ремонт. Данную работу выполняют 5 человек. Времени это отнимает прилично, уж поверьте.
- Понедельная оплата с предоставлением отчёта. Каждую неделю мы скидываем подробный отчёт и выручку за неделю.
Какая стоимость сдачи квартир в Москве
Столица привлекает людей из ближайших и дальних регионов, потому что здесь высокооплачиваемая работа, тысячи предприятий и организаций, учебных заведений, курсов для повышения квалификации и личностного роста. Естественно, у каждого приезжающего возникает насущная проблема – как найти квартиру в аренду в Москве.
На рынке съёмного жилья масса предложений.
Цена складывается на основе следующих факторов:
- престижность района;
- близость к станции метро и доступность альтернативных видов транспорта;
- расположение в шаговой удалённости основных для проживания объектов: магазины, поликлиника, детские учреждения;
- жильё первичное или вторичное;
- состояние квартиры;
- площадь объекта, планировка, этаж;
- перечень мебели, бытовой техники;
- благоустройство и безопасность территории: достаточность мест для парковки, пост охраны, консьерж, качество детских площадок;
- уровень экологической чистоты и спокойная обстановка на районе, места для прогулок.
Наши сотрудники регулярно отслеживают состояние рынка, поэтому умеют определять адекватную цену на аренду жилья, чтобы за короткий срок найти квартиросъёмщиков.
Чтобы сдавать квартиру посуточно оказалось выгодно, необходимо, прежде всего, понять свою целевую аудиторию. Кому может потребоваться съем жилья на короткий срок? В этом нуждаются:
- абитуриенты, приехавшие поступать в учебное заведение — образовательное учреждение предоставляет будущим студентам общежитие на время поступления, однако не каждый захочет проживать в нем;
- люди, приехавшие в командировку — порой им нужно только переночевать, не больше;
- отпускники;
- люди, которые приехали в другой город устроиться на работу, и другие категории граждан.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Как делится приватизированная квартира при разводе
Общие положения аренды изложены в главе 34 ГК РФ.
По мнению экспертов, снимать квартиру в Москве посуточно так же выгодно, как заказывать номер в гостинице. Однако в зависимости от отдельных условий, снять жилье у хозяина может оказаться выгоднее приблизительно на 20%.
Другие преимущества для съемщиков квартиры:
- как правило, частью жилого помещения является оборудованная кухня, в которой есть все необходимое для приготовления пищи, что избавит от лишних трат на рестораны или кафе;
- обычно в оплату гостиничного номера входят сопутствующие услуги, такие как чистка обуви, стирка одежды и прочие (большая часть туристов переплачивает зря, поскольку данными услугами даже не пользуются);
- если снимать квартиру посуточно, можно выбрать максимум комфорта, не боясь разориться (вряд ли, владелец попросит баснословные деньги за такой кратковременный съем).
Сдавать квартиру выгодно посуточно и самим владельцам:
- при непродолжительном сроке аренды меньше рисков, поскольку за сутки или неделю нанести вред недвижимости труднее, чем при длительном проживании (от месяца и более);
- дополнительный заработок — если квартира «простаивает», ее можно сдавать и получать за это деньги, практически ничего не делая;
- в любой момент можно переехать в квартиру, когда в этом возникнет необходимость, и не ждать окончания срока аренды, как это бывает при длительном проживании постояльцев на основе договора.
Также выгодно сдавать квартиру посуточно тем, кто планирует продать данный объект недвижимости. Сбор необходимых документов и поиск покупателей займет определенное время. Так пусть в этот период «квартира работает на вас». А если постояльцы не задерживаются больше суток, в любой момент жилую площадь можно продать.
Учитывайте, что люди, которые заселяются на короткий срок, относятся к временному жилищу крайне небрежно. Поэтому собственники рискуют получить сломанную технику, конфликты с соседями, отсутствие оплаты, воровство.
Воруют люди вообще все, они могут утащить даже, казалось бы, самые простые и неприглядные вещи. Именно поэтому не рекомендуется оставлять в помещении те или иные ценные вещи, которые вам будет жалко, если их украдут или испортят.
Как обезопасить себя? Для того, чтобы обезопасить себя от порчи имущества и задолженности за междугородние разговоры, собственники жилья просят залог. Залоговая стоимость является страховкой на случай каких бы то ни было непредвиденных ситуаций.
Кроме того, сейчас распространено страхование имущества.
Страхование имущества происходит у компании страховщика.
Делает такое страхование именно собственник жилья. А вот сумму страховки уже можно распределять между теми, кто будет заселяться.
Сдача на короткий срок – это очень хлопотное дело. Ведь после каждого жильца ее приходится приводить в порядок. Да и проблем с поисками жильцов много.
К тому же, жильцы, которые приехали на короткое время, чаще тех, кто живет долго, относятся к жилью весьма небрежно. Поэтому квартира часто требует ремонта.
Хотя такой вариант и удобен для людей, которые приезжают в свою квартиру пожить не надолго, например, живут в городе 1 неделю в месяц. , но тем не менее, нюансов подобной сдачи жилья немало.
Требования к документу
Как правильно составить? Как уже указывалось, нет какой-то определенной формы. Правильно составленное соглашение содержит в себе данные квартиросъемщика(ов).
Это паспортные данные, ФИО, все данные по условиям аренды жилья, а именно полная сумма, когда она вносится, каким образом ее вносить, на каких условиях соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Кроме того, можно провести опись имущества.
Что необходимо учитывать при заключении?
Гражданский кодекс (ст. 671) предусматривает единственное условие для такого рода соглашения — четкое определение его предмета.
Предмет — это сама квартира. Она обладает рядом признаков, таких, как адрес, площадь, количество комнат.
Отнестись к такому описанию нужно очень серьезно. Ведь если описание будет составлено не правильно, то это может привести к тому, что документ будет признан незаключенным. А это лишит его стороны права на то, чтобы требовать причитающиеся выгоды.
Особенностью является обязанность арендодателя по уборке в собственной квартире, которую он сдает.
Обычно уборка в сдаваемых апартаментах является обязанностью арендодателя.
Но далеко не всегда это прописывается.
Если жилье сдается на совсем короткий срок, например, на сутки или на несколько часов, тогда проблем не возникает.
Но если помещение сдается на неделю или на месяц, то следует прописать, каким образом проводится такая уборка. Один из вариантов — проведение уборки в присутствии квартиросъемщика.
Нужно ли платить налоги
Разумеется, как и в любой другой предпринимательской деятельности, при сдаче жилья посуточно нужно платить налог с получаемой прибыли. На данный момент это 13%. Для этого нужно вести официальную деятельность, заполнять и сдавать бухгалтерскую документацию в соответствующие органы. Однако, это не только дополнительные расходы или сокращение прибыли, это также возможность получать льготы. Так, при официальном оформлении своей деятельности вам будет засчитываться трудовой стаж, отчислятся пенсионные накопления и т.д.
Кроме того официальная деятельность открывает больше возможностей, а также оберегает от лишних неприятностей, о которых мы уже говорили.
Однако, большая часть деятельности по сдаче жилья посуточно осуществляется в тени. Большинство арендодателей, чтобы избежать уплаты налогов, не заключают договора и не оформляются официально в качестве предпринимателей. И государство ничего с этим поделать не может.
Во многом потому, что квартира является частной собственностью и проверять факт посуточной аренды просто невозможно без веской причины. В исключительных случаях серьезных правонарушений или жалоб соседей выявляются случаи неофициальной деятельности по сдаче квартир в аренду. Этому способствуют и жильцы, которые говорят проверяющим лицам, что это квартира их родственников, что живут они здесь бесплатно и т.д.
Все же, постепенно арендодатели понимают все плюсы официальной деятельности. В последние годы наблюдается тенденция выхода из тени данного сектора экономики.
Основные пункты договора с арендатором
Желательно, чтобы составить и подготовить текст договора аренды вам помог профессиональный юрист. Может показаться, что это излишние траты, но при возникновении любых проблем и конфликтов именно этот документ позволит вам предъявить претензии постояльцам и возместить ущерб. А для того чтобы это было возможно, документ должен быть составлен юридически грамотно.
Стандартный договор краткосрочной аренды включает в себя такие разделы:
- Предмет договора. Здесь указываются адрес и характеристики квартиры, а также прописывается цель аренды — проживание в течение определённого количества дней.
- Стоимость аренды (за 1 день и за весь срок).
- Порядок заселения (точное время, когда арендатор должен заселиться и покинуть помещение).
- Права и обязанности. Эта часть должна быть составлена так, чтобы вы остались в выигрыше при любом раскладе. Необходимо прописать обязанности арендатора поддерживать порядок, своевременно вносить плату, не передавать жильё в субаренду и т. п. Однако помните, что отсутствие в договоре этого раздела не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей — все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
- Ответственность. В случае порчи имущества жилец должен компенсировать его стоимость за свой счёт. Здесь же можно указать штрафные санкции за несвоевременную оплату.
- Данные сторон (Ф. И. О., номер паспорта и подписи).
Кроме того, по желанию вы можете добавить в договор аренды другие пункты. Например, указать на то, кто будет платить в случае форс-мажорных обстоятельств (затопили соседи).
Какой вариант все-таки предпочтительней?
Основное отличие между договором агентским и доверительного управления заключается в том, что первый вариант подразумевает посредническую схему работы, а второй относиться к числу договоров об оказании услуг.
При выборе схемы работы с имуществом нужно, в первую очередь, отталкиваться от собственных желаний и средств. Если собственник квартиры желает иметь стабильный пассивный доход и возможность не привязываться к определенному месту, вкладывая при этом минимальные временные затраты, то работа через агентство будет оправданным решением.
Но если времени и знаний достаточно, да к тому же не требуется перемещаться из одной локации в другую, тогда самостоятельная деятельность принесет хорошие плоды.
Посуточно снять недорогие квартиры на сутки Жильё на ночь в Москве
Где лучше снимать квартиру в Москве посуточно? Однозначно вблизи объектов, намеченных для посещения, или же возле станций метрополитена, потому что в нашем гигантском мегаполисе перемещения на огромные расстояния безжалостно съедают львиную долю самого драгоценного ресурса – времени, да и стоят они недёшево.
Некоторые люди ищут именно без посредников посуточные квартиры в Москве у хозяев, надеясь сэкономить на аренде. Однако такой подход не всегда срабатывает, ведь владелец достойного жилья хорошо знает его рыночную стоимость и чаще всего не хочет идти на уступки. Хотя, справедливости ради надо отметить, что в Москве снять квартиру посуточно от хозяев иногда действительно можно дешевле.