Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Согласие опеки и улучшение условий проживания детей
После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.
«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.
Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.
Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?
Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.
И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.
Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.
Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.
Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал
Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.
Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:
- подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
- свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
- доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.
Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).
- Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
- Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
Нyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы
Кoгдa нe нyжнo. Пo cтaтьe 217.1 НК PФ, ecли нeдвижимocть y вac в coбcтвeннocти бoлee 3–5 лeт в зaвиcимocти oт дaты пpиoбpeтeния. Пpoдaвeц нe плaтит нaлoг и нe cдaeт дeклapaцию 3-НДФЛ.
Ecть вapиaнты, кoгдa нaлoг нe нyжнo плaтить пpи пpoвeдeнии cдeлки в eдинoм нaлoгoвoм пepиoдe или, ecли ceмья нe иcпoльзoвaлa нaлoгoвый вычeт. Oднaкo, кaждый cлyчaй индивидyaлeн — тyт лyчшe пocoвeтoвaтьcя c нaлoгoвым кoнcyльтaнтoм, чтoбы нe oшибитьcя.
Кoгдa нyжнo плaтить. Нaлoг зa пpoдaжy нyжнo плaтить, ecли квapтиpa нaxoдитcя в coбcтвeннocти ceмьи мeнee 3 лeт, либo мeнee 5 лeт пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти пocлe 1 янвapя 2016 гoдa.
Кaк пocчитaть cpoк влaдeния нeдвижимocтью. Oтcчeт нyжнo вecти c дaты влaдeния пo выпиcкe EГPН или из cвидeтeльcтвa o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa. Cчитaют нe в гoдax, a в мecяцax: 3 гoдa — 36 мecяцeв, 5 лeт — 60 мecяцeв.
Как обезопасить сделку
Если вы уже нашли покупателя, который готов купить у вас квартиру, где часть средств предоставляется в виде материнского капитала, то предварительно проделайте все нижеописанные действия, которые помогут вам обезопасить сделку купли-продажи:
- Начать нужно с того, чтобы проверить наличие и подлинность сертификата. Для этого достаточно попросить выписку, где указаны все данные по мат. капиталу.
- Далее попросите у покупателей свидетельство о рождении детей, так как потратить деньги можно при условии, что им исполнилось 3 года (для случаев с ипотекой данное правило не актуально).
- Если все в порядке, то можно заниматься продажей недвижимости. При оплате собственными средствами договор заключается самостоятельно, при оформлении ипотеки – при участии кредитной организации, но только после согласования объекта недвижимости. Доказательством предварительно согласования выбранной квартиры будет служить письменный ответ от кредитного эксперта.
- Когда продавец заключит договор купли-продажи, покупатель регистрирует документ в Росреестре и берет выписку из ЕГРН, которую предоставляет вместе с другими необходимыми бумагами в Пенсионный фонд. Подобный пункт обязательно должен содержаться в договоре купли-продажи.
- Остается дождаться решения от Пенсионного фонда, на это обычно уходит не более 40 дней, 30 из которых выделяется на рассмотрение заявки для предоставления средств.
Таким образом, в зависимости от вида оплаты – собственными или кредитными средствами с использованием мат. капитала, нужно определить ряд важных действий, которые смогут вас обезопасить от возможных рисков. Не бойтесь лишний раз задать покупателям интересующий вас вопрос или попросить предоставить необходимые бумаги.
Ответственность за неправомерные действия
Важно все правильно оформить и действительно преследовать одну-единственную цель – улучшение условий проживания и воспитания детей. Если родители захотят провести какие-то махинации во время купли-продажи, то правоохранительные органы смогут привлечь их к ответственности за незаконное распоряжение средствами материнского капитала. Согласно нормам ст.159.2 УК РФ, такие действия приравниваются к хищению государственных средств и наказываются:
- 2 годами лишения свободы;
- штрафом до 120 тысяч рублей, который необходимо будет оплатить в кратчайшие сроки. Кроме того, подлежат возврату в государственный бюджет все средства материнского капитала, неправомерно использованные семьей.
Ограничения при продаже квартиры
Сначала необходимо определиться с тем, какие ограничения существуют на продажу дома или квартиры в подобных ситуациях. Согласно 2 статье ГК РФ продать жилье, приобретенное за мат капитал, можно только тогда, когда вы заранее получите специальное разрешение, выданное органами опеки и попечительства. В противном случае, если разрешения органов опеки и попечительства не были получены, продать недвижимость, купленную на материнский капитал, будет невозможно.
Когда разбирается вопрос о том, как продать квартиру купленную на материнский капитал, нельзя не упомянуть про то, что каждый из бывших собственников должен иметь долю в квартире, причём это касается даже детей. Прав несовершеннолетних лишать нельзя, а для того, чтобы продать дом за материнский капитал, важно будет поставить в известность о готовящейся сделке специальные инстанции.
Часть органов попечительства органов опеки внимательно следит за тем, чтобы после продажи квартиры соблюдались следующие условия:
- дети в итоге не должны лишиться своей доли по окончании сделки по продаже;
- не имеет значения то, собираются ли родители построить дом или приобрести его, важно, чтобы жилищные условия в нём полностью соответствовали всем санитарным нормам, причём они не должны ухудшиться, то есть вы должны заранее продумать нюансы покупки новой квартиры.
Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие — это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?
ВНИМАНИЕ !!! Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.
Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.
Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.
Есть ли ограничения при продаже квартиры?
По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.
Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.
Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.
По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.
В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года — 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.
Условия продажи квартиры
Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.
Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:
- объект принадлежит всей семье;
- если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
- добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними — достаточно их воли;
- новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
- кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
- заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
- можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.
Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства — нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.