Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: опасно или выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Квартира в обмен на заботу: как работают договоры пожизненной ренты
На имущество, передаваемое по договору ренты, накладывается запрет на его отчуждение. Это ограничительная мера необходима, чтобы получатель ренты не мог продать, подарить или обменять объект недвижимости. После подписания соглашения в единый реестр недвижимости (ЕГРН) вносится информация о наложении обременения. Если в дальнейшем гражданин захочет продать имущество, он не сможет этого сделать по причине зарегистрированного обременения. Справка: Любой гражданин может сделать запрос в Росреестр и получить выписку по объекту недвижимости. В выписке будет указана информация о наличии или отсутствии обременения.
Имущество по договору ренты передается за определенную плату или бесплатно. От этого момента зависит налогообложение сделки. При передаче объекта за плату налог возникает, как и при купле-продаже. Налоговая ставка составит 13% от стоимости имущества. Обязанность по уплате налога возникает у бывшего владельца, поскольку именно он получает доход. При передаче объекта без денежных выплат налог применяется по таким же правилам, что и по договору дарения. Налог составит 13% стоимости недвижимости, оплачивает его плательщик ренты, если стороны не являются друг другу близкими родственниками. Согласно ст. 14 СК РФ близкими родственниками являются: супруг, дети, родители, сестры, братья, внуки, бабушки, дедушки. Эти лица освобождены от уплаты налога. Важно: Для расчета суммы налога берется кадастровая стоимость объекта. Сведения о кадастровой стоимости содержит реестр недвижимости. Налоговики ориентируются именно на эти цифры при определении размера налогового платежа. О заключении соглашения граждане обязаны сообщить в ФНС по месту проживания. Ежегодно подается декларация о доходах, в которой указывается информация о приобретенном недвижимом имуществе. Налоговые последствия в случае неподачи декларации не самые благоприятные: налоговая служба в любом случае получает сведения о заключенных сделках от регистрирующих органов, а к тем лицам, кто вовремя не подал декларацию самостоятельно и не уплатил налог, наказывает штрафом.
В основном договора ренты заключаются с лицами преклонного возраста. Взаимоотношения с ними складываются по-разному. Не исключено, что могут возникать конфликты. Во избежание недоразумений по поводу исполнения договорных обязательств рекомендуется иметь документальные подтверждения. Например, если совершались покупки (продуктов, одежды, медикаментов), необходимо сохранять чеки об оплате. Также, если возникнет спор, не лишним будут показания свидетелей, которые подтвердят факт того, что плательщик ренты ухаживал за стариком.
- Правила пользования московским метрополитеном
- Гарантии родителям детей до трёх лет
- Защита прав несовершеннолетних в школе.
- Скрытый рынок вакансий
- Права беременных: трудовое законодательство
Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.
При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.
Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.
Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.
Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.
В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:
- гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
- квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.
Для осуществления государственной регистрации договора пожизненной ренты надо подготовить и представить все необходимые для этого документы:
- заявление в Росреестр на госрегистрацию договора пожизненной ренты;
- оригиналы и копии паспортов участников сделки;
- согласие супругов плательщика и получателя на совершение сделки, заверенное нотариально;
- документы, удостоверяющие право получателя на собственность;
- копия лицевого счета и выписку из домовой книги на рентополучателя;
- справка о стоимости квартиры;
- кадастровый паспорт на помещение и экспликацию;
- заверенный нотариусом договор;
- оплаченная квитанция госпошлины.
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).
Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.
Начнем с плюсов для пожилых людей:
- Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
- Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
- Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
- В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
- В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
- Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.
Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:
- Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
- После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
- Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
- Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.
К минусам сделки для пенсионера можно отнести:
- Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
- Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
- Обязательная уплата налога 13%.
- В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
- Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
- Наследники не смогут получить недвижимость.
- Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
- Придется собирать не малый пакет документов.
Минусы для рентоплательщика:
- Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
- Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Что такое договор постоянной ренты?
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
Сколько стоит оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
- оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.
Продажа квартиры с пожизненной рентой
Жилье с пожизненной рентой считается обремененной до окончания договора, т. е. до кончины получателя.
Продать такую квартиру довольно проблематично. В законодательстве существует акцент на такой факт, что продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия бывшего хозяина, или же после наступления его смерти снимаются запреты с квартиры.
Встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартиры являются близкими родственниками. В таком случае получателя ренты (к примеру, престарелую бабушку) родные обязаны взять к себе, обеспечив ее всем необходимым – своей комнатой, одеждой, питанием и лекарствами. Снятие обременения и оформление купли–продажи производится согласно действующему законодательству, опять же, с письменного согласия бабушки.
Прядок заключения договора пожизненной ренты
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
Возможно ли расторгнуть и при каких условиях?
Преимущественные права на расторжение договора ренты есть у получателя ренты – собственника жилья.
Если плательщик грубо нарушает условия договора – не выплачивает платежи, не ухаживает за рентополучателем, хотя обязан, договор расторгается. Получатель ренты, в свою очередь, может потребовать от плательщика вернуть имущество и выкупить ренту. Минимальный размер выкупа ренты – сумма рентных платежей за один год. Возмещение ущерба потребуется, если плательщик не поддерживал сохранность имущества. Все траты и потери при пользовании имуществом рентополучателя плательщик должен возместить.
Если получатель ренты в одностороннем порядке расторгает договор, плательщик не может требовать возврата средств. Судебная защита есть и у рентодателя – в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты получатель может только в суде. Причем собственник обязан доказать свою правоту и ненадлежащее исполнение обязанностей плательщиком в соответствии с ГК РФ. Рентодатель может оспорить решение владельца имущества в суде.
Чем отличается от сделки купли-продажи
Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:
| Рента | Купля-продажа |
|---|---|
| Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор. | Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата. |
| Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё. | Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт. |
| Право проживания в квартире закреплено договором. | Нет такого права после передачи права собственности. |