Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и порядок выкупа пожизненной ренты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Другой комментарий к Ст. 592 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Гражданский кодекс содержит специальный способ прекращения договора постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 — 594 ГК РФ). Хотя договор постоянной ренты является бессрочным, плательщик постоянной ренты всегда вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты, выкупив ее. Под выкупом постоянной ренты понимается единовременная выплата определенной денежной суммы — выкупной цены постоянной ренты (о выкупной цене см. ст. 594 ГК РФ), после чего договор постоянной ренты прекращается. Пункт 2 ст. 592 ГК устанавливает, что заявление об отказе от выплаты ренты может быть сделано плательщиком ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Это правило диспозитивно и может быть изменено договором, но лишь в сторону увеличения указанного срока по сравнению с трехмесячным. По правилу п. 2 ст. 592 ГК, которое может быть изменено договором, договор ренты прекращается лишь после получения всей выкупной суммы получателем ренты. Пункт 1 ст. 592 ГК предусматривает возможность выкупа постоянной ренты ее плательщиком по его инициативе.
2. Плательщик постоянной ренты не может отказаться от права на ее выкуп, поэтому условие о таком отказе, будучи включено в договор постоянной ренты, ничтожно (п. 3 ст. 592 ГК РФ). В то же время осуществление права на выкуп постоянной ренты может быть ограничено путем установления в договоре условия о недопустимости выкупа постоянной ренты в течение жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора постоянной ренты. По правилу п. 2 ст. 592 ГК обязательство по выплате ренты в связи с ее выкупом прекращается только после получения всей суммы выкупа получателем ренты.
3. Встречающиеся иногда утверждения об алеаторном (рисковом) характере договора постоянной ренты представляются неверными. Дело в том, что если стороны договора постоянной ренты не ограничили право плательщика ренты на ее выкуп сроком жизни получателя ренты (подобное условие делало бы такой договор сходным с договором пожизненной ренты), то уже в момент заключения договора плательщик ренты на основе условий договора или диспозитивных норм закона (п. 2, 3 ст. 592 ГК и п. 2, 3 ст. 594 ГК РФ) в состоянии предвидеть, какие затраты он понесет в связи с заключением, исполнением и прекращением договора ренты в соотношении с рыночной ценой передаваемого по такому договору имущества. Так, если в договоре не оговорены сроки, связанные с выкупом постоянной ренты, плательщик ренты уже в момент заключения договора знает, что, сделав на следующий после заключения договора день заявление об отказе от выплаты ренты, он будет вправе прекратить договор, выплатив сумму в размере рентных платежей за 15 месяцев (рентные платежи за 3 месяца, предусмотренные п. 2 ст. 592 ГК, и годовая сумма рентных платежей, предусмотренная п. 2 ст. 594 ГК РФ). Необходимость такого предвидения в договоре постоянной ренты вполне естественна, поскольку никакой плательщик не может иметь намерения платить постоянную ренту вечно. Отмеченное обстоятельство практически лишает договор постоянной ренты алеаторного (в аспекте его эквивалентности) характера. Вероятно, поэтому до настоящего времени не наблюдалось сколько-нибудь значительного применения договора постоянной ренты в гражданском обороте.
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Как выплачивается рента?
Ренту выплачивают безналичными или наличными деньгами, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, но не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж по ренте. Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения обязательств по ренте ().
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила . настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:
- сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Среди многочисленных юридических понятий существует такое, как рента. В большинстве своём и эти понятия, и действия с ними связанные касаются денежных отношений.
Они призваны урегулировать финансовые передвижения и обязанности сторон в них задействованных, а также минимизировать возможность возникновения конфликтных ситуаций.
Рентой называют регулярную постоянную плату за пользование недвижимым имуществом или другим видом собственности (земля, вода, ресурсы и пр.). Здесь раскроется ситуация, когда плательщик ренты хочет прекратить выплаты, причины и законный подход к расторжению договора оплаты ренты.
Как выкупается рентная плата
Нужно отметить, что выкуп ренты — это ключевой шаг в финансовых отношениях между лицами, правила и последовательность которого изложены в ст. 592 Гражданского кодекса России.
Суть их заключена в факте, что плательщик имеет право выкупить ренту по соглашению сторон или при возникновении определённых условий:
- Смерть получателя ренты;
- Истечение срока выплат, величина которого составляет не менее тридцати лет.
Причина выкупа ренты это в первом пункте очевидно. Плательщик имеет полное право отказаться от продолжения выплат ренты, предоставив полагающуюся сумму.
В этом случае должно быть оформлено письменное заявление в срок до одного квартала планируемого прекращения выплаты ренты или раньше. Закон также предполагает, что плательщик постоянной ренты может выкупить её по истечению тридцатилетнего или более срока.
Поэтому любой договор о постоянной ренте является рискованным для стороны, которая владеет объектом ренты. Нужно понимать, что через указанный промежуток времени возможна описываемая ситуация и участники договора будут решать вопрос, прибегнув к Закону.
Стоимость выкупа ренты
Российский Гражданский кодекс в ст. 594 рассматривает величину оплаты стоимости выкупа ренты и тут возможны две ситуации:
-
Договор ренты содержит пункт, в котором указана сумма выкупа. Плательщик выплачивает её, получая документальное подтверждение оплаты, которое заверяется нотариальной службой.
-
В договоре не указана стоимость выкупа ренты и её размер определяется на основании положений ГК РФ. Стоимость выкупа ренты – это годовая рента и полная цена объекта. В этом случае плательщик становится полноправным владельцем собственности.
Подытоживая скажем, что выкуп ренты возможен при обоюдном согласии или при желании одной из сторон договора рентной платы.
Часто это делается с целью прекратить регулярные выплаты нередко, содержа имущество себе в убыток. Важно в договоре оговорить описываемую ситуацию и процедуру проведения её в жизнь.
Можно ли составить договор ренты самостоятельно
Разумеется, грамотно и правильно составленный договор даст возможность его сторонам избежать возможных споров и конфликтов. Поэтому к его составлению необходимо подойти весьма ответственно. И постараться предусмотреть как можно больше различных нюансов. К оформлению уместно привлечь квалифицированного юриста, который знаком с составлением и исполнением такого рода договоров.
Если же вы решили самостоятельно составить договор, то обязательно учтите рекомендации, приведенные в статье. Обратите внимание на то, что начинать составление договора нужно с указания места и даты его заключения (прописью). Затем приводятся полные данные каждой из сторон:
- фамилия, имя, отчество (полностью);
- дата и место рождения;
- документ, удостоверяющий личность и его реквизиты;
- адрес места жительства.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто
Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.