Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Налог на имущество организаций при УСН
Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.
Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2023 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1,5%. Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.
По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.
Организации платят налог на имущество в 2023 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.
С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Льготы для физических лиц
Некоторые категории граждан полностью или частично освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
«Для отдельных категорий граждан установлены федеральные льготы, полный перечень лиц закреплен в ст. 407 НК РФ, — это, к примеру, инвалиды с детства, дети-инвалиды, военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), и иные лица», — отмечает юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.
Полный перечень льготных категорий можно посмотреть на сайте ФНС. Там же нужно искать информацию о региональных льготах — субъекты Федерации могут дополнительно расширять список льготных категорий.
Чтобы воспользоваться льготами по НИФЛ, надо отправить заявление в налоговую, приложив к нему документы о праве на льготу.
Важно: льгота будет распространяться только на один объект недвижимости в собственности. Если их несколько, то по остальным налог будет начисляться в полном размере.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.
407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество.
Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Пример со сдачей внаем однокомнатной квартиры на ул. Белецкого в Минске (четвертая экономико-планировочная зона). Так, ставка, установленная решением Минского городского Советов депутатов, действовавшим в декабре 2022 года, — 23 рубля, а ставка для Минска по приложению 2 к Налоговому кодексу — 32,5 рубля.
По каким ставкам налога теперь нужно платить налог за сдачу в аренду недвижимости? В каких ситуациях все-таки придется доплачивать налог за сдачу внаем жилья? Есть льготы у декретниц на налог за сдачу квартир? Специалисты МНС ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY по уплате подоходного налога за сдачу в аренду недвижимости. Напомним, с этого года в Беларуси внесли изменения в Налоговый кодекс.
Некоторые новшества касаются как раз сдачи в аренду жилья и машино-мест.
Налог на нежилое помещение для физических лиц с 2021 года
Льготы по земельному налогу предусмотрены Налоговым кодексом РФ и региональными нормативными правовыми актам. В соответствии подпунктом 7 пункта 1 статьи 395 НК РФ, от уплаты всех видов налогов освобождены все плательщики, которые относятся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Вторая льгота установлена для некоторых категорий владельце земли в соответствии с пунктом 5 статьи 391 НК РФ. Данная льгота предусматривает уменьшение налоговой базы для исчисления земельного налога на величину кадастровой стоимости 600 кв.м. площади земельного участка следующим категориям граждан:
- Героям Советского Союза и Российской Федерации;
- кавалерам ордена Славы всех трех степеней;
- ветеранам и инвалидам ВОВ и боевых действий;
- инвалидам I и II группы, инвалидам с детства и детям-инвалидам;
- чернобыльцам;
- пенсионерам и предпенсионерам;
- всем, у кого есть трое и более детей.
В отношении последней льготной категории следует отметить, что все дети должны быть несовершеннолетними на дату начисления налога.
Если земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким людям, которые имеют право на льготу, то каждый из собственников имеет право на получение льготы в отношении своей доли.
Также регионы имеют право устанавливать дополнительные категории лиц, которым предоставляется льгота по уплате земельного налога или увеличивать размер льгот, предоставляемых Налоговым кодексом РФ.
Например, в Москве предоставляется дополнительная льгота, которая предусматривает уменьшение налоговой базы по земельному налогу на сумму в 1 миллион рублей для следующих категорий местных жителей:
- ветеранам и инвалидам ВОВ и боевых действий;
- инвалидам I и II группы и инвалидам с детства;
- чернобыльцам;
- одному из родителей многодетной семьи.
Данная льгота применяется только к землям, находящимся в собственности. Если человеку, относящемуся к льготной категории, земельный участок принадлежит на праве бессрочного пользования (аренды), то использовать льготу нельзя.
Налог на имущество – это региональный налог. Правила его расчета, льготы и порядок уплаты регулируются главой 32 Налогового кодекса РФ и региональными нормативными правовыми актами.
Плательщиками налога на имущество признаются все россияне, которые имеют в собственности недвижимость, расположенную на территории РФ. Объектом налогообложения является любая недвижимость, в том числе не относящаяся к жилому помещению:
- квартира;
- дом;
- комната;
- гараж;
- машино-место;
- иные здания и сооружения.
Плательщиком налога может быть как россиянин, так и иностранный гражданин, который имеет в собственности недвижимое имущество на территории РФ. Также плательщиком налога на имущество признаются несовершеннолетние дети.
Льготы по налогу на имущество установлены статьей 407 НК РФ. Согласно кодексу, от налога на имущество в отношении одного объекта недвижимости освобождены:
- Герои Советского Союза и Российской Федерации;
- кавалеры ордена Славы всех трех степеней;
- ветераны и инвалиды ВОВ, гражданской войны и боевых действий;
- инвалиды I и II группы, инвалиды с детства и дети-инвалиды;
- чернобыльцы;
- пенсионеры и предпенсионеры (правда, не младше 55/60 лет);
- военнослужащие со стажем работы более 20 лет;
- многодетные родители.
Кроме этого, от налога на имущества освобождены россияне, у которых в собственности имеется дача или другое строение с площадью до 50 кв.м., предназначенное для ведения подсобного хозяйства для личных целей.
Дополнительно всем владельцам недвижимости (вне зависимости от отношения к льготной категории) предоставляется налоговой вычет по налоговой базе в размере:
- 50 кв.м. в отношении дома;
- 20 кв.м, в отношении квартиры;
- 10 кв.м. в отношении комнаты.
Если земля или недвижимость зарегистрированы на несовершеннолетнего ребенка, это не дает основания не платить налог в бюджет.
До тех пор, пока ребенок является несовершеннолетним и не имеет собственного постоянного дохода (официального), имущественные налоги за ребенка уплачивает один из его родителей, усыновителей или опекунов. Такая обязанность установлена статьей 26 НК РФ и статьей 28 ГК РФ.
Стоит отметить, если ребенок считается эмансипированным, то он уже самостоятельно уплачивает имущественные налоги за себя.
Эмансипация несовершеннолетнего – признание гражданина старше 16 лет полностью дееспособным по решению местного органа опеки или по определению суда. Эмансипация может быть признана, если ребенок, например, устроился на официальную работу и больше не хочет зависеть от родителей, он вступил в брак или у него родился ребенок.
Если человек по какой-либо причине уплатил имущественный налог в большем размере, например, не воспользовался льготой, то он имеет право вернуть сумму переплаты. Сумму излишка можно вернуть в течение 3 лет со дня уплаты налога. То есть, имущественный налог за 2017 год, который был уплачен в ноябре 2018 году, можно будет вернуть только до ноября 2020 года. После этого переплату вернуть нельзя.
Для возврата денежных средств плательщику необходимо обратиться в налоговый орган с заявлением и документами, подтверждающими факт переплаты (платежную квитанцию, документ, подтверждающий право на льготу при наличии). В заявлении обязательно указываются:
- наименование ФНС;
- ФИО налогоплательщика;
- причину и сумму переплаты;
- банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
ФНС в течение 10 рабочих дней выносит решение о возврате или отказе в возврате переплаты по имущественному налогу. Денежные средства поступят на счет налогоплательщика в течение 1 месяца с даты принятия заявления.
Стоит отметить, что если у налогоплательщика есть недоимки по другим налогам, то сумму переплаты будет направлена на зачет недоимок по другим налогам.
До 2019 года имуществом в целях взимания налога считались разные активы, в том числе движимые. Теперь же облагается платежами лишь недвижимое имущество. Юридические лица платят с него налог на имущество организаций, а индивидуальные предприниматели – налог на имущество физических лиц. Оба этих платежа относятся к региональным, что означает множество нюансов налогообложения в каждом конкретном субъекте РФ.
Что касается компаний и ИП на упрощёнке, то согласно статье 346.11 НК РФ, их недвижимость должна быть освобождена от налогообложения. Вместо налога на имущество и ряда других они производят платёж в связи с применением УСН. Однако в нормах этой статьи есть исключения, и они существенно всё меняют.
В пункте 2 статьи 346.11 сказано, что налог на имущество при УСН взимается с объектов недвижимости, база по которым определяется как их кадастровая стоимость. Это относится к собственной недвижимости компании, а также принадлежащей ей на праве хозяйственного ведения либо полученной по концессионному соглашению.
А что насчёт ИП на УСН и налога на имущество в 2021 году? Ситуация схожа с описанной выше. Разница лишь в том, что предприниматели платят налог на имущество физических лиц, а не организаций. Им облагается собственная недвижимость, которая:
- используется в предпринимательской деятельности;
- входит в список объектов, база по которым исчисляется как кадастровая стоимость.
Наряду с этим у гражданина, который является предпринимателем, может быть личная недвижимость – квартира, дача. Она будет облагаться тем же налогом, но по иной ставке.
Итак, кадастровая стоимость является обязательным условием, при котором по объекту начисляется налог на имущество в 2021 году. Она не является константой, то есть может меняться в зависимости от различных факторов. Для определения этой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости.
Какие именно объекты должны быть оценены по кадастровой стоимости в целях налогообложения, указано в статье 378.2 НК РФ. К ним относятся:
- административно-деловые и торговые центры;
- помещения под офисы, для торговли, заведений общественного питания и оказания услуг;
- некоторые типы объектов иностранных юрлиц;
- жилая недвижимость, гаражи, машино-места, дачные дома, хозяйственные постройки на участках под ИЖС или подсобное хозяйство, а также объекты незавершённого строительства.
Это общий список типов объектов. В каждом регионе по решению властей проводится оценка их кадастровой стоимости. В текущем году подавляющая часть регионов (74 из 85) оценивает недвижимость по кадастровой стоимости. Такая оценка может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости. Как пример – администрация субъекта РФ решает провести оценку в отношении всех многоквартирных домов.
После определения кадастровой стоимости издаётся закон о том, что налогообложение объектов должно проводиться на её основе.
Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.
Налог на недвижимость и земельный налог – все, что нужно о них знать на 2021 год
Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.
Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2021 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1% (к 2023 году она плавно повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.
По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.
Организации платят налог на имущество в 2021 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.
В 2021 году правила налогообложения и отчётности по налогу на недвижимость ЮЛ были изменены. Вот основные новшества, которые касаются организаций:
- подавать в ИФНС декларацию теперь нужно только 1 раз в год – до 30 марта следующего года. Раньше нужно было сдавать расчёты авансовых платежей;
- раньше налогом облагалась оцененная по кадастровой стоимости недвижимость при том условии, что она стоит на балансе как основное средство. Теперь такого условия нет;
- в 2021 году по кадастровой стоимости считается налоговая база гаражей, машино-мест, строительной «незавершёнки» и других объектов.
Кроме того, в этом году мир переживает кризис, связанный с угрозой пандемии коронавируса. В связи с этим были приняты некоторые временные изменения по налогу на коммерческую недвижимость.
Так, перенесли сроки подачи декларации за 2019 год – вместо 30 марта её нужно было подать 30 июня. В ряде регионов власти снизили налоговые ставки и предоставили рассрочку и иные преференции. Например, в Москве решено не проводить в текущем году кадастровую переоценку, хотя до наступления коронакризиса она планировалась. Для расчёта налогов будет применяться кадастровая стоимость 2018 года. Собственникам недвижимости это позволит сэкономить порядка 3% на налоговом платеже.
Формула расчёта суммы налога за год такова:
Кадастровая стоимость * Ставка.
Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.
✐ Пример ▼
Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.
- жилой дом;
- квартира;
- комната;
- гараж, машиноместо;
- единый недвижимый комплекс;
- объект незавершенного строительства и прочая недвижимость.
Не так давно, в 2019 году, введено понятие «садовый дом» (ст. 3 закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ). По нормам данного закона садовый дом признается не жилым, так как не пригоден для постоянного проживания.
Однако, в целях налогообложения, все дома (в том числе и садовые) находящиеся на территориях земель физлиц (в СНТ, ОНТ, на землях ЛПХ и ИЖС) относятся к жилым домам (ст. 401 НК).
Налог на имущество физические лица платят ежегодно. Так, до декабря 2021 года надо будет заплатить за владение имуществом в 2020 году.
Налоговые ставки по кадастровой стоимости в 2021 году, как и в прошлые годы устанавливаются местными властями, на территории которых находится недвижимое имущество.
Налог на имущество в Санкт-Петербурге для юридических лиц
Налог на имущество юридических лиц в Санкт-Петербурге регулируется Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 «О налоге на имущество организаций».
Налог на имущество юридических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- административно-торговые и деловые центры площадью свыше 3000 кв.м. и помещений в них;
- отдельно стоящие нежилые здания площадью свыше 3000 кв.м., предусматривающие размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных компаний, которые не осуществляют деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства;
- объекты недвижимости иностранных компаний, не относящиеся к деятельности данных компаний в Российской Федерации через постоянные представительства;
- жилых фонды, не учитываемые в качестве объектов основных средств.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Налог на коммерческую недвижимость 2021 для физических и юридических лиц
На официальном сайте Мэра Москвы опубликован предварительный перечень нежилых объектов, налог на имущество по которым в 2021 году будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.
Окончательный перечень будет утвержден Правительством Москвы до 30 ноября 2020 года, сообщил министр Правительства Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Кирилл Пуртов.
В предварительный перечень включены торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Цель публикации — заранее проинформировать владельцев объектов коммерческой недвижимости о соответствии принадлежащих им объектов критериям налогообложения от кадастровой стоимости, чтобы они смогли скорректировать сведения о своих объектах, если они неактуальны.
В предварительный перечень на 2021 год включено более 35 тысяч объектов коммерческой недвижимости совокупной площадью 95,9 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом число объектов в перечне выросло на 9,3 процента — в основном за счет увеличения числа нежилых помещений и зданий, признанных торгово-офисными по результатам обследований Госинспекции по недвижимости.
В соответствии с Законом города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» в предварительный перечень включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:
- нежилое здание расположено на земельном участке, который может быть использован под торговлю, офисы, бытовое обслуживание или общественное питание;
- нежилое здание площадью свыше 1 тыс. кв. м либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс. кв. м) фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости;
- нежилое здание либо нежилое помещение, расположенное на пешеходных зонах (список таких зон утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.03.2016 № 78-ПП), фактически используется не менее чем на 20 процентов общей площади для размещения торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости, либо имеет соответствующее назначение в документах технического учета.
Кирилл Пуртов напомнил, что в Москве с 2014 года начался перевод торгово-офисной недвижимости на налогообложение от кадастровой стоимости.
Максимальная ставка налога в размере 2 процентов, установленная федеральным законодательством, должна была начать действовать в Москве с 2019 года.
Однако в прошлом году переходный период был продлен еще на четыре года: ставка будет увеличиваться постепенно с 1,6 процента в 2019 году до 2 процентов в 2023 году.
Ознакомиться с объектами недвижимости, включенными в предварительный Перечень, можно на официальном сайте Мэра Москвы, воспользовавшись специальным сервисом.
В связи с переходом на новый порядок налогообложения, с 2016 года ставка 2% от кадастровой стоимости объекта, установлена для:
- Деловых и торговых центров.
- Помещений, предназначенных для расположения в них офисно-торговых объектов, кафе, ресторанов.
- Помещения, не предназначенные для данных целей, но фактически используемые.
Для остальных помещений, относящимся к коммерческим и находящимся в собственности физических лиц, ставка изменяется в зависимости от стоимости недвижимости:
- 0,1% – для недвижимости стоимостью до 300 000 рублей;
- 0,1 – 0,3% – от 300 до 500 000 рублей;
- 0,3 – 2% – более 500 000 рублей.
- Сдав недвижимость коммерческого типа в аренду, физическое лицо выплачивает 13% НДФЛ с полученного дохода.
- Ставка налога на имущество для ИП определяется органами местного самоуправления, однако не должна превышать 2%.
- Физическое лицо, осуществляющее сдачу в аренду коммерческой недвижимости как индивидуальный предприниматель, обязано также уплачивать 13% НДФЛ от суммы полученного дохода.
Объект коммерческой недвижимости, находящийся в собственности юридического лица, попадает под действие Налогового кодекса как имущество организации. Величина ставки зависит от того, какой метод расчета применяется в субъекте РФ, где расположен объект недвижимости.
К 2021 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.
Для всех прочих владельцев коммерческого имущества сумма налога не изменится, и будет рассчитываться по балансовой стоимости. Если же организация или физлицо владеет несколькими видами недвижимости, попадающими под разные правила исчисления налога, по каждому из них сумма будет рассчитываться в отдельности.
В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.
Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2021 г.). Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП. Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.
- собственник недвижимости – физические лица, индивидуальные частные предприниматели или же юридические лица;
- гражданство физического лица либо государство регистрации юридического лица;
- вид соглашения, по которому собственник передает недвижимость в собственность либо пользования другому лицу.
Размер ставок налога на такую коммерческую недвижимость составит 2% от ее кадастровой стоимости.
Физическое лицо, сдающее коммерческую недвижимость в аренду, уплачивает с полученного дохода 13% НДФЛ. При этом НК говорит о том, что такой доход может иметь не только денежную форму, а и натуральную, а также быть выраженным в виде материальной выгоды.
Суть реформы Федеральное законодательство позволяет субъектам РФ самостоятельно уменьшать налоговую ставку или повышать ее (не более чем в 3 раза). Это означает, что власти на местах вправе устанавливать свои ранги для на имущество физических лиц.
До 2021 года от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются физические лица в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на территории Санкт-Петербурга в 2021 или 2021 годах.
Кто освобождается от выплат
Ставка налога на коммерческую недвижимость устанавливается для всех владельцев помещений. Однако, для некоторых граждан предусмотрены льготы по оплате таких взносов. К льготникам относятся:
- инвалиды;
- герои РФ;
- участники ВОВ и боевых действий;
- пенсионеры;
- бывшие военные.
Данные категории могут не оплачивать не только взнос за коммерческую недвижимость, они не подлежат налогообложению вообще.
Некоторые юридические лица также подпадают под льготные категории. Налоговое законодательство содержит общее правило об освобождении от выплат на любое имущество, будь то движимое или недвижимое, следующие компании:
- участвующие в подготовке и организации чемпионата мира по футболу;
- религиозные организации;
- фирмы, в которых трудятся инвалиды;
- организации УФСИН;
- аптеки.
Владельцев ТРК и бизнес-центров в Петербурге ожидает резкий рост налогов :: С.-Петербург :: РБК
Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова рассказала, что налоговые расходы компании по зданию с 1 января 2020 года по сравнению с 2019 годом увеличились на 25%.
Сумма к уплате в 2021 году будет почти в 1,84 раза больше суммы оплаченной в 2019 году.
По земельному налогу в случае переоценки кадастровой стоимости, этот рост в 2021 году по сравнению с 2020 годом составит 46,55%.
Директор по правовым вопросам MALLTECH (владеет и осуществляет управление ТРК «Лето») Антон Калинин рассказал, что для ТРК «Лето» налоговая нагрузка возрастет с 39,016 млн рублей в год до 67,937 млн рублей, то есть почти на 30 млн (45%).
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в этом году проходит в городах федерального значения. Кроме Петербурга, это Москва и Севастополь.
Однако, мэр Москвы Сергей Собянин решил из-за влияния пандемии перенести оценку на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», но совершил значительный «налоговый маневр» в сторону владельцев недвижимости. В 2019 году переоценка кадастровой стоимости происходила во многих регионах России, в том числе и Ленобласти.
Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко решил не утверждать новую кадастровую стоимость в прошлом году, чтобы для бизнеса в этом году не выросла налоговая нагрузка. Участники рынка связывают это с предстоящими выборами в регионе.
Бизнес бьет тревогу
Петербургский бизнес также просит не повышать налоги в 2021 году. «Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости.
Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу.
Спрос на торговую и офисную недвижимость падает», — говорят в УК «Адамант».
По словам генерального директора ТК «Невский Центр» Дарьи Ветровой, из-за того, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости.
А мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020-2021 году был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили владельцы ТРК в рамках своего коллективного обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову во время пандемии.
Собственники торговой недвижимости подчеркивают, что они и так снижают арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора.
При этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, и кредитная нагрузка для нее никак не уменьшается.
«Получается, что, с одной стороны, город просит нас пойти на уступки арендаторам, а с другой — затягивает налоговую петлю для торговых комплексов.
В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года», — рассказали в УК «Адамант», подчеркивая, что в противном случае компания готова оспаривать это решение в судебном порядке.
«В соответствии с 98-м федеральным законом мы давали скидки и отсрочки по оплате арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. А в результате не только не снизили, но и повысили.
И удивительна очередная переоценка кадастровой стоимости: мы уже оспаривали ее в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз», — говорит финансовый директор ФХК «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Андрей Ростовцев.
Участники рынка подчеркивают, что в любом случае повышение налогов вызовет рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к удорожанию товаров.
Проверить до 27 августа
По оценке компании «Митсан Консалтинг», в 2020 году в Петербурге проходят новую государственную кадастровую оценку (ГКО) более 3 млн объектов недвижимости. По подсчетам Андрея Ростовцева, после повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%.
В настоящее время на сайтах СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра уже опубликован предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.
Собственники могут проверить и внести изменения до 27 августа 2020 года. Это срок окончания периода внесения замечаний, исправлений и дополнений.
После этой даты оспорить сделанную госучреждением оценку можно будет только через суд, как это делали некоторые компании в 2018 году при первом повышении кадастровой стоимости.