Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «АРЕНДА. Договор найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
Как заключается договор и нужна ли его регистрация
Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.
Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.
Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.
Есть два вида этого соглашения:
- Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
- Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.
В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.
Важные советы:
- Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
- В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
- Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
- Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
- Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
- Застраховать недвижимость.
Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.
При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Существенные условия договора поднайма
Договор поднайма жилого помещения считается заключенным, если стороны обговорили все условия, определяемые законом в качестве обязательных. Существенными условиями в данном случае будут являться:
- Предмет соглашения сторон (поднаем объекта жилой недвижимости либо его части), что прямо следует из п. 1 ст. 432 ГК.
- Размер платы за поднаем, а также правила ее внесения стороной (сроки, форма передачи денежных средств, порядок выдачи подтверждения внесения платы и др.). Это прямо указано в отношении помещений социального найма в ч. 2 ст. 78 ЖК и следует из п. 3 ст. 685 ГК в отношении помещений частной формы собственности.
- Перечень жильцов, которые вселяются вместе с основным поднанимателем в отношении тех сделок, предметом которых выступает государственное или муниципальное жилье, переданное на условиях соцнайма — ч. 2 ст. 77 ЖК.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Между кем заключается?
Участниками рассматриваемого документа являются:
- наймодатель – лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в пользование третьему лицу на фиксированный срок (рассматриваемая жилплощадь обязательно должна находиться в его собственности);
- наниматель (поднаймодатель) – лицо, которое снимает жилое помещение у предыдущей персоны по договору социального найма;
- поднаниматель – лицо, которому наниматель передаёт занимаемую жилплощадь на оговоренный период времени, но только с одобрения самого владельца.
В договоре поднайма без исключения указываются все граждане, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.
Вне зависимости от того, какую часть помещения занимает поднаниматель, с юридической точки зрения, ответственность перед наймодателем несёт непосредственно наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК).
В рамках договора субаренды поднаймодатель имеет следующие права:
- требовать у жильца своевременно вносить ежемесячную плату за пользование помещением и жилищно-коммунальными услугами;
- запретить вселение в жилплощадь граждан, которые не вселяют доверие, или любых дополнительных жильцов;
- выселить жильца, обратившись для этого в суд, если тот отказывается сделать это на добровольной основе.
Что касается поднанимателя, то он вправе:
- проживать на жилой площади, за поднаём которой вносит ежемесячную плату;
- вселить в арендуемое помещение членов своей семьи или третьих лиц, но только с разрешения нанимателя;
- требовать у нанимателя проведения капитального ремонта или выполнения ряда работ, которые улучшат состояние жилья;
- зарегистрировать на жилплощади своих детей несовершеннолетнего возраста, причём без согласия нанимателя;
- зарегистрировать на жилплощади совершеннолетних членов семьи, но только с разрешения нанимателя.
О чём ещё следует знать?
Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:
- Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
- Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
- Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
- Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
- В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
- Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
- Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
- В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
- Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.
Договор аренды или договор найма
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.
Рекомендуем прочесть: Тест для юриста прием на работу
Можно ли проживать в квартире без договора найма.
Собственник квартиры имеет законное право передать право пользования в устной форме, соответственно, если собственник сдаёт квартиру, он имеет право не заключать договор найма жилым помещением в письменной форме. Лица проживающие в квартире не обязаны иметь письменно заключенный договор найма квартиры. Обратимся к законодательству:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)
ГК РФ Статья 158. Форма сделок
1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
В гражданском кодексе в статье 158 чётко указано: 1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Передача права пользования является сделкой, соответственно, сделку возможно провести в устной или письменной форме.
Принципы определения размеров помощи
- Звание. Офицерскому составу компенсируются фактические затраты в пределах норматива, рядовому и сержантскому составу выплачивается твердая сумма.
- Место расположения части. При несении службы в заграничных частях всем военнослужащим выплачиваются фактические затраты вне зависимости от звания. Если часть находится в России, то сумма для рядового и сержантского состава дифференцируется в зависимости от того, расположена ли она в сельской местности, городах или районных центрах либо в столицах (Москве и Санкт-Петербурге).
- Количество членов в семье. При наличии в семье 3 или более человек увеличиваются нормативы, определяющие размер выплаты для офицеров, или сумма компенсации для рядового и сержантского состава.
- количеством членов семьи;
- местом проживания — применяется тот же принцип увеличения суммы выплаты в зависимости от размера населенного пункта;
- предельной стоимости найма 1 м2 жилой площади в регионе проживания.
При оплате найма для бывшего и действующего офицерского состава существует одно ограничение. Размер выплаты не может превышать сумму, которая рассчитывается следующим образом: стоимость найма 1 м2 жилья, определяемого Министерством труда ежегодно, умножается на норматив общей площади.
Для действующих контрактников наличие у них в собственности или в пользовании жилья в другом регионе не имеет определяющего значения. Возмещение потраченных на съем помещения средств для них будет производиться на общих основаниях.
Возмещение полагается военнослужащему даже в том случае, если он снимает жилье у родственников. Если стороны составили и подписали договор найма, то родственные отношения между ними не будут иметь определяющего значения — военнослужащий сможет получить компенсацию.
Твердая сумма, положенная рядовому и сержантскому составу, увеличивается на 50%, если количество членов его семьи составляет 3 или более человека.
Компенсация за наём (поднаём) жилого помещения военнослужащим
Мнение эксперта
Семенов Вячеслав Денисович
Юрист-практик с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Член ассоциации юристов.
Поднаём жилого помещения – помещение для проживания, которое предоставляет собственник этого помещения (государство, юридическое или частное лицо) по договору найма.
Как квартирой могут владеть несколько собственников?
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.
По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.
Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.
То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.
Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.
Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Стороны договора найма
Пользоваться жильем на основании договора найма могут только граждане (См. п. 1 ст. 677, ГК РФ). Если помещение снимает организация, отношения оформляют договором аренды или иным договором.
При этом функциональное назначение жилья изменять нельзя. Юридическое лицо не вправе использовать арендованные площади иным образом (См. ст. 671, ГК РФ).
Важно! Наниматели жилого помещения – только физические лица.
Наймодателями выступают граждане или юридические лица – собственники помещения. Органы государственной власти не уполномочены сдавать помещения, находящиеся в их ведении, на условиях коммерческого найма.
Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).
Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.
Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.
Важно! Ответственным перед наймодателем остается наниматель.
Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.