Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И ЕГО РАЗРЕШЁННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.
Разграничение государственной собственности на землю производится на основании положений ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законов.
В соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РОссийской Федерации в целях разграничения государственной собственности на землю:
1) к федеральной собственности относятся: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли;
2) к собственности субъектов РФ относятся: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли;
3) к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; б) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным и муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; в) иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли;
4) к собственности субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся следующие земельные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципальных образований городов федерального значения; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов федерального значения; в) земельные участки, предоставленные казенным и унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения; г) иные предусмотренные федеральными законами и законами субъектов РФ (земельные участки и земли Москвы и Санкт-Петербурга).
Частная собственность на землю
1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.
Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.
В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.
В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.
Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей.
Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность.
Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.
Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.
Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно — путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли — арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.
Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.
Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.
Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах — вещественной и правовой.
Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта.
Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.
2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.
Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.
Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами.
Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.
Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.
Что относится к разным видам государственной собственности на землю
Статья 3.1 Федерального закона, вводящего в действие ЗК РФ дает подробное разделение тех территорий, которые необходимо относить к собственности разных государственных уровней обращения и использования.
В соответствии с положениями данной нормы к собственности на землю федерального уровня следует относить:
- Земли, на которых расположились возведенные и строящиеся здания и сооружения, находящиеся в собственности РФ, а также те земельные территории, которые передались федеральным органам, выступающим представителями государственной власти, в том числе, в лице своих территориальных подразделений, для создания ими казенных учреждений, федеральных унитарных предприятий и т.д.;
- Земельные территории, где расположены объекты капитального строительства, относимые к собственности РАН и ее подразделений. Такие земли могут находиться на праве либо постоянного бессрочного пользования либо аренды у данного учреждения;
- Земли, переданные Росавтодору на правах аренды теми федеральными органами, которые осуществляют политику в сфере регулирования дорожного хозяйства.
К сфере собственности регионального уровня следует отнести такие территории:
- Те участки, на которых возведены строения, принадлежащие по праву собственности субъектам РФ;
- Территории, на которых расположены созданные на уровне регионов казенные, унитарные и иные государственные учреждения;
- Земельные участки, относимые к сельскохозяйственным ресурсам, по которым проложены внутрирегиональные дороги, а также созданы объекты, предназначенные для обеспечения земель региона от негативных воздействий окружающей среды.
В соответствии с положениями этой же статьи к муниципальной собственности будут относиться следующие земли:
- На которых расположены здания и иные сооружения, находящиеся в муниципальной собственности;
- Переданные на правах аренды органами исполнительной власти муниципалитетов казенным, муниципальным унитарным и различным некоммерческим организациям, которые были созданы местными органами самоуправления.
Если же участок не относится ни к одной из перечисленных категорий и не был оформлен в частную собственность, в соответствии с действующими положениями ЗК РФ он будет считаться принадлежащим государству на основе неразграниченной государственной собственности.
Виды государственной земельной собственности
Базовой разновидностью государственных земель является фонд федерального владения. Государственная правовая регистрация так определяет участки, которые были признаны собственностью РФ законами. Вместе с этим также существуют земли субъектов России и муниципальных образований. Обычно выделяют именно федеральные участки и владения, находящиеся под управлением муниципальных образований.
Объединяющим фактором определения обеих категорий является то, что, по сути, обе разновидности земель принадлежат государству. Другое дело, что прямое обращение с этими фондами осуществляется разными структурами. Очевидно, что разграничение государственной собственности на землю в РФ происходит на разных основаниях, которые как раз и определяют права непосредственного владения участками муниципального органа или иного субъекта. При этом не всегда таким признаком разделения выступает именно право в некотором роде первоначальной принадлежности. Законом предусмотрена подготовка правительственных актов, которые могут также выступить основанием для разделения федеральных земель.
Комментарий к Статье 16 Земельного кодекса РФ
Государственная собственность на землю имеет сложный состав. Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации считается имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).
От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ).
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.
Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из двух ролей: в качестве субъекта государственной власти, устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. ст. 9 — 10 ЗК РФ, и в качестве собственника земельных участков — в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков.
Правоотношения при отсутствии разграничения государственной собственности на землю: нюансы
Итак, если разграничение государственной собственности на землю не осуществлено, то распоряжение соответствующими участками все же возможно. В общем случае оно осуществляется муниципальными органами власти. Кроме того, в случае если земельные участки располагаются в населенных пунктах, которые имеют статус административного центра либо столицы субъекта РФ, то распоряжение ими осуществляется муниципалитетами, если иное прямо не предписывается законодательством на уровне регионов. В свою очередь, в субъектах РФ могут приниматься законы, в соответствии с которыми неразграниченная государственная собственность на землю будет находиться в распоряжении исполнительных структур власти в регионах.
Как отмечают юристы, не всегда передача полномочий, связанных с распоряжением участками в данном случае, может сопровождаться передачей функций владельца тех или иных территорий. Таким образом, земельные участки, имеющие статус неразграниченной собственности, могут быть объектом правоотношений. Кроме того, даже в тех случаях, когда право собственности на соответствующие территории не зарегистрировано, то распоряжение ими тем не менее может быть осуществлено. Например, в контексте правоотношений купли-продажи или же аренды.
Также следует иметь в виду, что полномочия по управлению земельными участками, не имеющими статус разграниченных, могут выражаться в передаче тому или иному субъекту какой-либо управленческой функции, не всегда сопровождающейся приобретением данным субъектом права собственности на соответствующую территорию.
То, каким образом разграничиваются государственные земли, регулируют определенные нормы права. Изучим их особенности.
Какие документы подтвердят право собственности
Для подтверждения произошедшей регистрации права собственности на участок, независимо от того, к какому уровню он относится, потребуются два основных документа:
- Постановление или Решение руководителя уполномоченного федерального органа о передаче конкретного участка или территориальной группы участков в ведение соответствующих органов исполнительной власти;
- Выписка из ЕГРН, в которой будут указаны сведения о собственнике (полное наименование учреждения, признанного таковым), данные об основании возникновения такого права и дате такого возникновения, кадастровый номер участка, а также сведения о времени и месте постановки участка на кадастровый учет.
До 2020 года в качестве подтверждающего право собственности на недвижимость документа требовался и кадастровый паспорт (в нем указывался кадастровый номер и данные о собственнике). На сегодняшний день этот документ считается юридически ничтожным, так как утратили силу нормативные акты Росреестра, которыми он был введен в действие.
Разграничение госсобственности на землю – сложный и трудоемкий процесс, чья сложность связана, в первую очередь, с грамотным распределением существующих участков между разными уровнями собственников. Однако, если такого разграничения не произошло, запрета на эксплуатацию такого участка не последует, если соглашение о его использовании будет составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. По итогам произошедшего разграничения собственникам в Росреестре выдаются документы, подтверждающие законность их прав.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Законом предусмотрено разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, которое до настоящего момента полностью не реализовано.
Право собственности на земельные участки у РФ и ее субъектов возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основание государственной регистрации права собственности – акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые, соответственно, у РФ, субъектов РФ возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
Виды государственной собственности. Государственной собственностью в РФ считается имущество, принадлежащее на праве собственности рФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ.
В федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В федеральной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки до разграничения государственной собственности на землю.
В собственности субъектов РФ находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Разграничение государственной собственности на землю. Основные принципы разграничения
Начало разграничению государственной собственности положил Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года N 2144 “О федеральных природных ресурсах” Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года N 2144 “О федеральных природных ресурсах”. (Утратил силу). .
Этот Указ установил правило, в соответствии с которым разграничение государственной собственности на природные ресурсы определяется в составе земель, вод, лесов, недр, ресурсов животного и растительного мира, федеральных природных ресурсов исходя из принципа их общегосударственного значения.
В соответствии с названным Указом к федеральным природным ресурсам, например, относились земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности; земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых территорий федерального значения.
Вопрос о разграничении государственной собственности на землю в настоящее время регулируется Федеральным законом от 17 апреля 2006 года N 53-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации”.
Этим законом был признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю” Федеральный закон от 17 июля 2001 года N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю”. (Утратил силу). .
В настоящее время вопросы разграничения государственной собственности на землю регулируются п. 10 ст.3 и ст.3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
В соответствии с названным законом распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Это важно знать: Нормы придомовой территории многоквартирного жилого дома
Следует также обратить внимание на то, что порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю также несколько изменился. Так, в соответствии со ст.30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.
Конечно, отсутствие юридического хозяина такого важного ресурса, как земельная собственность отчасти тормозит экономическое развитие территорий. Поэтому на законодательном уровне было принято решение, что до прояснения этих вопросов право текущего распоряжения такими участками имеют территориальные органы муниципальной власти. Относительно столиц или административных центров субъектов РФ принят немного другой порядок. Считается, что обычно правами распоряжения в данном случае должны обладать органы местного самоуправления. Однако в особых случаях законодательством может быть предусмотрена передача права распоряжения соответствующим исполнительным государственным органам. Речь идёт об исполнительных органах субъектов федерации.
Уполномоченные органы власти могут принимать решения по делегированию отдельных функций, относящихся к управлению такими землями, но не передавать при этом право собственности или право распоряжения.
Важно заметить, что предоставление права распоряжения не является передачей права собственности. В качестве причин этого можно указать следующее.
Использование публичной кадастровой карты: нюансы
Рассматриваемый ресурс расположен на сайте Росреестра. Он был создан во многом по причине необходимости предоставления гражданам и организациям возможности получать актуальные сведения как раз-таки по землям, которые были разграничены в установленном законом порядке, или же по территориям, которые в рамках тех или иных правоотношений должны были распределяться.
Примечательно, что публичная кадастровая карта Росреестра не предоставляет сведений о собственниках тех или иных участков. Но она позволяет удостовериться в том, что участок зарегистрирован в государственном реестре в определенных границах, а также в том, что на нем разрешены те или иные виды деятельности.
Пользование рассматриваемой картой позволяет, прежде всего, экономить время, которое до появления соответствующего ресурса гражданам и организациями часто приходилось тратить на взаимодействие непосредственно с территориальным представительством Росреестра по вопросам определения границ и статуса различных участков.
Стоит отметить, что возможно осуществление правоотношений между органами власти и иными субъектами и в том случае, если права собственности не отражены в соответствующих реестрах. Возможно также распоряжение участками, которые не разграничены в установленном порядке. Изучим данный аспект подробнее.
Евразийский юридический портал
На современном этапе земельной реформы, несмотря на удачное решение ряда актуальных правовых вопросов, продолжают сохраняться и проблемы, имеющие более чем десятилетнюю историю. Одной из таких не решенных проблем является разграничение государственной собственности на землю. В дореформенный период вопрос о разграничении собственности на землю между центром и регионами не ставился и не мог быть поставлен. СССР представлял собой федеративное государство со сложным административно-территориальным устройством, причем весь земельный фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.). В период проведения земельной реформы было установлено, что в России располагаются земельные участки, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности. Правовое регулирование разграничения всех форм публичной собственности на землю в Конституции России, ГК РФ, иных федеральных законах и подзаконных актах вплоть до 2001 г. страдало противоречивостью и пробельностью. При этом суть проблемы заключалась не в наделении Российской Федерации землей, как иногда ставили вопрос субъекты РФ (государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле 1917 г.), а именно о разграничении единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями. Попыток решить данную проблему предпринималось множество, а начало разграничению публичной собственности на землю было положено Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах» от 16 декабря 1993 г. Однако данный указ лишь обозначал проблему отнесения некоторых видов земель к числу федеральных, и как таковое разграничение не осуществлял. В отношении земель субъектов РФ правовое регулирование на федеральном уровне долгое время вообще отсутствовало. Поэтому в научной литературе не без некоторого сарказма отмечалось, что в собственности субъектов РФ однозначно находятся лишь земельные участки, на которых расположены здания представительного и исполнительного органа субъекта Российской Федерации. Если вы думаете, что продажа земельных участков в Ялте может быть долгой, вы заблуждаетесь, ведь мы размещаем объявления на те земельные участки в Ялте, где документы полностью готовы к сделке. Пробелы в правовом регулировании земельных отношений на федеральном уровне обусловили принятие субъектами РФ своих законов о разграничении государственной и муниципальной собственности на землю. Законодательные органы субъектов РФ попытались решить проблему детального разграничения собственности на землю несколькими путями. Так, в некоторых субъектах РФ не предпринимались попытки разграничения прав на землю. В таких регионах действовали федеральные законы и подзаконные акты, устанавливающие общие принципы разграничения земель (Волгоградская область). В ряде субъектов РФ на основании отдельных договоров и соглашений с Правительством РФ осуществлялось детальное разграничение государственных земель. Впоследствии законом субъекта РФ разграничивались его земли и муниципальные земли с последующей их государственной регистрацией (Челябинская область). Некоторые субъекты РФ объявили все государственные земли (т.е. не переданные в частную собственность) собственностью субъекта РФ с последующим выделением части земель в собственность муниципальным образованиям (Республика Татарстан). Федеральную собственность на землю и природные ресурсы отрицали, как правило, республики в составе России. Такие нормы их Конституций и законов часто становились предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, признававшего их неконституционными. Указанная непростая ситуация находила свое отражение и в научных дискуссиях о форме собственности на не разграниченные земли. Так, одними авторами высказывались предложения о нормативном закреплении презумпции федеральной собственности на землю вплоть до окончания процедур разграничения государственной собственности на землю. Как отмечала Н.А. Прохорова, «такой вывод позволяет сделать тот факт, что Россия стала собственником всех земель на своей территории в результате правопреемства». Однако такой вывод не имел и не имеет подтверждения в законодательстве. Другие авторы отстаивали противоположный подход. Так, Е.С. Болтанова полагала, что поскольку «до недавнего времени в большинстве субъектов РФ разграничение земель между субъектами РФ и муниципальными образованиями не производилось, то многие земли должны признаваться принадлежащими на праве собственности соответствующим субъектам РФ. Исключение составляют земельные участки, которые были закреплены на праве собственности за гражданами и юридическими лицами, Российской Федерацией и муниципальными образованиями». Свой вклад в эту дискуссию внес и законодатель, начав принципиально новый этап в политике разграничения государственной собственности на землю в результате принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. Указанные законы первоначально предусматривали как ряд безусловных оснований отнесения земельных участков к числу находящихся в собственности субъекта РФ, так перечень условий, при которых такое отнесение было возможно. К числу безусловных оснований внесения в региональный перечень земельных участков, являлось их нахождение в составе земель особо охраняемых природных территорий регионального значения (например, природных парков); земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земель фонда перераспределения. Выделялось и четыре условия включения земель в региональный перечень: на этих участках должно располагаться недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения. Процедура разграничения государственной собственности на землю заключалась в составлении перечней земельных участков, на которые возникало, соответственно, право собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, утверждаемых распоряжениями Правительства. Однако реализация данного закона столкнулась с рядом неразрешимых проблем. Во-первых, не были определены сроки окончания процедуры разграничения государственных земель. Первоначально предполагалось, что процедура разграничения закончится к 2007 г. Однако только согласование списков отнимало около 2-2,5 лет, а аппарат правительства был в состоянии выпускать не более чем 20 списков в месяц. Таким образом, реально завершить данную процедуру возможно было только к 2030-2040 годам. Между тем, сама концепция ЗК РФ построена на предположении, что государственная собственность уже разграничена на федеральную, субъектов РФ и муниципальную. Во-вторых, практика пошла по пути приоритетного оформления права собственности на землю Российской Федерации. Распоряжения Правительства Российской Федерации о перечнях земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, готовились и утверждались в первоочередном порядке. Это вызывало у органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления опасения о реализации остаточного принципа наделения правом собственности на землю субъектов РФ и муниципальных образований и порождало многочисленные обращения в Правительство РФ и иные федеральные органы власти. В-третьих, причиной затягивания процесса разграничения публичной собственности на землю являлась сложность подготовки перечней земельных участков. Дело в том, что право собственности может возникать только на конкретный земельный участок, прошедший процедуру землеустройства и поставленный на кадастровый учет. Проведение указанных процедур, равно как и предшествующих им (инвентаризация, мониторинг, межевание и т.д.) является процессом длительным и дорогостоящим, сложным в организационном плане. В результате внесения изменений в ЗК РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в апреле 2006 г. процедура разграничения публичной собственности на землю была упрощена. В силу ст.3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации теперь отнесены: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. Относительно последних следует отметить, что ст.ст. 49 и 55 ЗК РФ определены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных нужд (в том числе и нужд субъектов РФ). Кроме того, некоторые федеральные законы содержат специальные основания приобретения субъектом РФ права собственности на земельные участки. Так, согласно п.1 ст.8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г., при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных его законом муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В результате такой покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения возникает право собственности субъекта РФ на него. Упростилась и сама процедура государственной регистрации. Согласно ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден Правительством РФ. Окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публичных субъектов будет иметь важнейшие правовые последствия: каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст.11-13 ЗК РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п.4 ст.22), передавать свой участок в безвозмездное срочное пользование (п.1 ст. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст.29), осуществлять перевод земельного участка их одной категории в другую (ст.8) и т.д. Проведенный беглый анализ правового регулирования тенденций разграничения государственной собственности на земельные участки позволяет сделать следующие выводы: 1) законодательная формулировка о «разграничении» является неудачной, поскольку «государственную собственность» можно разграничить только на собственность Российской Федерации и субъектов РФ. В границы государственной собственности на землю собственность муниципальных образований не может включаться хотя бы потому, что в силу ст.12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. 2) одной из важнейших позитивных тенденций земельной реформы последних лет является уменьшение административных барьеров при реализации как права публичной (в случае с разграничением земель), так и частной собственности (типичный пример последнего – «дачная амнистия»). 3) необходимость окончательного разграничения земель между публично-правовыми образованиями заключается еще и в том, что леса и водные объекты потеряли свой прежний статус объектов недвижимости, и рассматриваются законодателем как принадлежности земельных участков. Отсюда следует, что решение вопроса о собственности на земельные участки будет означать и решение вопроса о собственности на указанные природные ресурсы, а значит способствовать дальнейшему уточнению перечня объектов, входящих в состав имущества субъекта РФ и улучшению управления ими. 4) в научной литературе иногда высказываются опасения, что разграничение государственной собственности будет способствовать не только экономической, но и, как следствие, политической самостоятельности субъектов Федерации и еще более усугубит негативную ситуацию с уже наметившимся разобщением центра и регионов. Как таковой вопрос о фактической ликвидации федерализма в России несколько выходит за рамки проблематики данной статьи. Тем не менее, заметим, что проблема разобщения центра и регионов, на наш взгляд, мало связана с разграничением собственности на землю и лежит несколько в иной плоскости, связанной с формированием в России унитарного и авторитарного государства. 5) В ежегодных посланиях Федеральному собранию Президент России неоднократно подчеркивал необходимость наведения порядка с государственной и муниципальной собственностью, причем каждый уровень власти должен иметь только то имущество, которое необходимо ему для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий — и не более того. Необходимость реализации данной установочной позиции Президента РФ привела к выявлению весьма существенного проблема в земельном праве, связанного с отсутствием механизма перераспределения земель, находящихся в собственности одного публично-правового образования, к другому. Эта неопределенность была отчасти разрешена после обращения с запросом в Конституционный суд РФ. Последний разъяснил, что порядок безвозмездной передачи в федеральную собственность и собственность субъектов РФ имущества, находящегося в муниципальной собственности, в связи с разграничением полномочий между данными уровнями публичной власти, предполагает необходимость волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, а также согласованных действий сторон. В одностороннем порядке принятие таких решений не допустимо. Хотя данная правовая позиция Конституционного Суда РФ прямо не посвящена земле, на наш взгляд, заложенный в ней принцип требует скорейшей реализации посредством внесения в Земельный кодекс РФ изменений, четко регламентирующих указанные процедуры.
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 1 (8) 2009
| следующая > |
Использование публичной кадастровой карты: нюансы
Рассматриваемый ресурс расположен на сайте Росреестра. Он был создан во многом по причине необходимости предоставления гражданам и организациям возможности получать актуальные сведения как раз-таки по землям, которые были разграничены в установленном законом порядке, или же по территориям, которые в рамках тех или иных правоотношений должны были распределяться.
Примечательно, что публичная кадастровая карта Росреестра не предоставляет сведений о собственниках тех или иных участков. Но она позволяет удостовериться в том, что участок зарегистрирован в государственном реестре в определенных границах, а также в том, что на нем разрешены те или иные виды деятельности.
Передача земель и действие прежнего законодательства
Следует отметить, что Земельный кодекс отдельно регулирует то, каким образом государственная собственность разграничивается, если участники соответствующих правоотношений приобрели земли в соответствии с нормами права, действовавшими до 2006 года. В этом случае изданные ранее правительством РФ акты, удостоверяющие перечни участков, на которые у федеральных, региональных или муниципальных властей возникало право владения, следует рассматривать в качестве оснований для осуществления государственной регистрации права собственности на соответствующие территории.
Эволюция концепции государственной собственности на землю
Законодатель признает землю и другие природные ресурсы основой жизнедеятельности народов России: соответствующие положения отображены в ст. 9 Конституции РФ. Официальная правовая доктрина советского периода относила землю, недра, воды и живую природу в их естественном состоянии к народному достоянию.
Ст. 10 Конституции СССР 1977 года декларировала неотъемлемое право народов владеть, пользоваться и распоряжаться землями, на которых они проживают. Земельный фонд находился в ведении Советов народных депутатов, наделенных полномочиями передавать их гражданам, предприятиям и учреждениям исключительно в пользование.